“請到天涯海角來/這里四季春常在/海南島上春風(fēng)暖/好花叫你喜心懷……”當(dāng)年沈小岑一曲《請到天涯海角來》唱紅整個中國，海南島的椰風(fēng)海韻也隨著這頭家喻戶曉的情況旋律飛進千家萬戶，海南島成為無數(shù)人心目中的浪漫之地。 

　　時光進入新千年，國人的眼光隨著“走出去”的機會日漸增多變得開闊且挑剔。那個四季花開不斷、瓜果飄香的熱帶島嶼，還能讓我們夢縈魂繞嗎？

　　事實上，海南除卻如夢如幻的風(fēng)光，在經(jīng)濟大潮洶涌的時代，還是夢想成真的地方——海南的樓市就從來不缺乏關(guān)注的目光和熱烈的話題。

　　旅游地產(chǎn)方興未艾

　　數(shù)據(jù)顯示，自2005年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)保持高位增長，年平均增幅在35%以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)的比重也逐年上升，由2005年的18.82%上升至2009年1-5月的31.02%；商品房施工面積年平均增長率達24%以上；商品房銷售年均增幅在38.1%以上，70%以上的商品住房銷往島外，其中年均銷往境外約400套；購購對象遍布全國各省、直轄市、自治區(qū)，以及俄羅斯、美國等20多個國家和港澳臺地區(qū)。2008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達189.3億元，商品房銷售面積達337萬平方米，銷售額177.7億元。2009年1月-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資完成85.78億元，占城鎮(zhèn)固定投資總額的31.02%，同比增長49.1%；全省商品房施工面積為1402.13萬平方米，同比增長41.2%，其中本年新開工面積306.69萬平方米，同比增10.7%。1月-5月份，全省商品住房累計銷售面積184.35萬平方米，同比增長2.42%。

　　海南島有著長達1528公里的海岸線，其中具備旅游房地產(chǎn)開發(fā)條件的岸線約占一半以上，這位海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展提供了極為廣闊的發(fā)展前景。旅游地產(chǎn)理所當(dāng)然成為海南房地產(chǎn)的特色，也當(dāng)仁不讓地成為海南房地產(chǎn)的招牌。毫不夸張地說，它限度地張揚了海南沙灘、陽光、獻花、水果的熱帶風(fēng)情，將資源化為財富，將財富與資源融合，一次次創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)神話。

　　海南也是鍛煉、培養(yǎng)人的地方，中國房地產(chǎn)界涌現(xiàn)的諸多明的地產(chǎn)大腕如馮侖、潘石屹、劉博等等，都是在海南房地產(chǎn)摸爬滾打攫取了桶金后，才有了后來在中國房地產(chǎn)界的叱咤風(fēng)云。

　　海南旅游房地產(chǎn)如今在國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)擁有特殊的戰(zhàn)略地位，萬科、富力、魯能、新世界、中信、華潤等知名企業(yè)紛紛進入，開發(fā)建設(shè)了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設(shè)施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項目。

　　如僅聞名遐邇的三亞亞龍灣，就匯集了希爾頓、喜來登、紅樹林、伯爾曼、利茲卡爾頓、凱萊等國際知名品牌酒店，建成了亞龍灣五號、公主郡、申亞、高爾夫球場、商業(yè)服務(wù)等旅游房地產(chǎn)及其配套項目，已經(jīng)成為國內(nèi)外旅游度假的知名品牌。

　　如今，海南的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)從海口、三亞等城市向周邊地區(qū)輻射，如文昌銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)、樂東龍沐灣旅游度假區(qū)、昌江棋子灣旅游度假區(qū)進入大規(guī)模開發(fā)建設(shè)階段。

　　統(tǒng)計顯示，目前已開工建設(shè)的項目總投資超過數(shù)百億元，一大批高端旅游度假酒店、度假村、旅游房地產(chǎn)如火如荼地建設(shè)著。

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　　國際旅游島催熱樓市

　　2009年歲末，前往海南的游客達到了歷史。今年2月20日從海南省旅游委舉辦的新聞通氣會上傳來的消息稱，今年春節(jié)黃金周7天，海南全省共接待國內(nèi)外游客105.78萬人次，較去年增18.49%。

　　從全國四面八方涌進海南的人們，除了去享受溫暖的陽光和沙灘，更多地把目光盯住了海南的樓市。在國務(wù)院頒布《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》前后，海南樓市再次炙手可熱，達到了歷史新高。有業(yè)內(nèi)人士向媒體透露，僅在海南建設(shè)國際旅游島獲得國務(wù)院批準(zhǔn)后的5天內(nèi)，整個海南省商品房銷售量就超過了2008年全年銷售量的總和171.12億元。數(shù)據(jù)顯示，2009年海南房地產(chǎn)完成投資278個億，占到我國房地產(chǎn)投資總量的0.78%。

　　據(jù)媒體報稱，三亞鳳凰島是奧運火炬在中國的個落腳點。在這個三亞灣與大東海相鄰處填海造出的人工島上建設(shè)的三亞鳳凰島項目，2010年1月11日開盤，據(jù)稱項目開盤前收到的購房誠意金達5000萬元。開盤當(dāng)天推出700套，均價每平米6.5萬元，當(dāng)天便銷售一空?！爱?dāng)初這些客戶在交誠意金的時候，連戶型都不問?！比齺嗻P凰島發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理陳璐這樣告訴記者。

　　三亞鳳凰島絕非個案。據(jù)《南國都市報》報道，售樓處甚至不讓購房者看房，許多島外居民來三亞，不論價格高低就直接把房購走。不僅瀕臨一線海景，所據(jù)海岸線長達12公里的某大型項目均價漲至13000元/平米，就連地處的文昌，較高房價亦高達14000元/平米。

　　國務(wù)院辦公廳2009年12月31日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》(簡稱《意見》)稱，要保持海南房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵有實力、有信譽的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的賓館、度假村等房地產(chǎn)項目。加強產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。鼓勵發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營。加強保障性住房建設(shè)，逐步改善城鄉(xiāng)居民的住房條件。條件成熟時，在海南開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。

　　分析人士指出，在獲批建設(shè)國際旅游島后，給予了海南大量的優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策包括免關(guān)稅、免簽證和放航權(quán)，并且在財稅、融資、土地利用、簽證、航權(quán)、教育、醫(yī)療、會展等方面采取由提出總體意見，相關(guān)部委專門出臺更加具體的配套政策的措施。這些優(yōu)惠政策必將加快島內(nèi)吸引資金的步伐，不僅能夠有效推進海南旅游業(yè)的發(fā)展，同時還會帶動島內(nèi)全行業(yè)的發(fā)展。

　　海南的地產(chǎn)版圖在橫空出世的“國際旅游島”概念下，被爭相涌入的發(fā)展商迅速改變：北起?？谀现寥齺喌臇|海岸線上，正在開發(fā)的休閑地產(chǎn)大盤超過20個，總投資額超過1000億元，工地的圍擋連綿數(shù)百公里長，發(fā)展商觸角還在向海南內(nèi)陸延伸，海南省五指山、瓊中的樓市也因此水漲船高。

　　一時間，用火爆已經(jīng)不能形容海南樓市當(dāng)時的狀況。

　　“瘋狂，非常瘋狂！”據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，海南國際旅游島規(guī)劃獲批消息公布后的天，海南清水灣的“星海傳說”開售，推出600套房子，酒店式公寓均價為1.7萬/平米，別墅均價則為3.5萬/平米，結(jié)果四公里內(nèi)全部賣光。

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　　再現(xiàn)地產(chǎn)泡沫？

　　海南樓市的瘋狂自然而然令人想起1993年的海南房產(chǎn)泡沫。當(dāng)時海南不過六七百萬人口，爛尾樓卻占到全國的十分之一。房地產(chǎn)信貸不良率高達80%以上。

　　國務(wù)院44號文件《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》的出臺催熱海南地產(chǎn)，這種資源優(yōu)勢推動與投資商大量涌入造成的房價地價大幅上漲，會不會再現(xiàn)當(dāng)年的地產(chǎn)泡沫？

　　分析人士指出，1993年的海南房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生有著特殊的社會背景，當(dāng)時的中國正處在經(jīng)濟改革的關(guān)鍵時期。

　　時隔十七年，我們來簡單回顧一下當(dāng)時的經(jīng)濟社會情形。

　　1993年1月5日至10日，全國經(jīng)濟體制改革工作會議在北京召開。會議指出，1993年的改革工作，要緊緊圍繞建立社會主義市場經(jīng)濟體制的改革目標(biāo)，進一步解決經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟體制中的深層次問題，既在體制轉(zhuǎn)換的一些重要領(lǐng)域取得實質(zhì)性進展，又能促進國民經(jīng)濟更好更快地發(fā)展。

　　1993年3月8日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家體改委《關(guān)于1993年經(jīng)濟體制改革要點》，要求各地各部門根據(jù)實際情況認(rèn)真貫徹執(zhí)行。《要點》提出，本年經(jīng)濟體制改革工作的主要任務(wù)是：繼續(xù)貫徹落實《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制條例》，以轉(zhuǎn)換國有企業(yè)經(jīng)營機制、轉(zhuǎn)變政府經(jīng)濟管理職能為，圍繞把企業(yè)推向市場這一環(huán)節(jié)，加快企業(yè)改革；以加快價格改革為契機，配套推進財稅、金融和計劃體制改革；大力發(fā)展市場體系，加快以改革進口管理體制為的外貿(mào)體制改革；全面推進社會保障制度和住房、土地使用制度改革；提高綜合改革試點水平，切實做好新體制建設(shè)的基礎(chǔ)性工作。

　　1993年4月1日，中共召開經(jīng)濟情況通報會。4月13日，海南省召開慶祝建省辦特區(qū)五周年大會。

　　1993年12月1日至4日，全國經(jīng)濟工作會議在北京召開。會議指出：我國國民經(jīng)濟在去年快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)保持快速發(fā)展的勢頭，總的形勢是好的。對于經(jīng)濟快速發(fā)展中出現(xiàn)的突出矛盾和問題，黨和國務(wù)院及時采取了加強和改善宏觀調(diào)控的措施，經(jīng)過各級政府和各個部門的共同努力，已經(jīng)取得了積極成效。 

　　該年度，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為34634．4億元，比上年增長13．5%，其中，、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長4．7%、19．9%和10．7%。全社會固定資產(chǎn)投資總額13072．3億元，比上年增長61．8%。

　　我們注意到，當(dāng)年經(jīng)濟運行中的主要問題是：市場價格漲幅過高；固定資產(chǎn)投資在建規(guī)模過大；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展緩慢?！凹訌姾透纳坪暧^調(diào)控”是當(dāng)年全國經(jīng)濟工作會議上作出的結(jié)論，也是當(dāng)年經(jīng)濟工作的重要內(nèi)容。

　　具體到海南樓市，當(dāng)時市面上僅有30%左右的房地產(chǎn)被用于居住和商務(wù)活動，而70%的房地產(chǎn)屬于炒房，被投機者囤積起來，以致大量資金被套牢，造成樓市泡沫影響經(jīng)濟健康進程，以至于較終資金鏈斷裂，銀行被大量不良信貸拖累，泡沫破裂。

　　海南省委書記衛(wèi)留成認(rèn)為上個世紀(jì)90年代海南的房地產(chǎn)泡沫形成的原因主要有四點，一是海南處于建省辦經(jīng)濟特區(qū)之初，法律法規(guī)不夠健全，土地市場管理不規(guī)范；二是政府宏觀調(diào)控能力較弱，市場投資主體魚龍混雜，不少銀行盲目融資甚至直接參與房地產(chǎn)投資；三是當(dāng)時全省的規(guī)劃和各市縣的規(guī)劃都沒有做好；四是當(dāng)時全國的經(jīng)濟總量和對海南房地產(chǎn)的真實需求都較小。

　　而這四點

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