中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)調(diào)控面臨關(guān)鍵時(shí)刻，此時(shí)，我們必須明確，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟走向何方？

　　我們需要的不是投機(jī)性的應(yīng)急方案，而是著眼于中國(guó)未來(lái)三十年甚至百年發(fā)展基業(yè)的根本性制度建設(shè)。

　　在房產(chǎn)稅爭(zhēng)議難定之時(shí)，政府用扼制融資的辦法暫時(shí)取代房產(chǎn)稅。雖然筆者堅(jiān)定地支持房產(chǎn)稅，但不得不指出，這是眾多調(diào)控臨時(shí)性政策中的又一新招，本質(zhì)上并無(wú)可取之處，而是傳統(tǒng)的扼制開(kāi)發(fā)商資金鏈的重演。

　　《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》11月15日披露，占據(jù)信貸市場(chǎng)大半江山的中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行10月底已停止了新增開(kāi)發(fā)貸款審批，而此次不同于之前的月度性停貸調(diào)節(jié)奏，房產(chǎn)商必須等待明年新的信貸額度。當(dāng)天，農(nóng)行與建行否認(rèn)叫停開(kāi)發(fā)貸，農(nóng)行人士表示，“銀行常規(guī)的貸款節(jié)奏就是上半年基本完成新增的額度，下半年進(jìn)行存量置換，這是正常節(jié)奏，并沒(méi)有行政叫停。目前存量置換要視企業(yè)的貸款到期情況而定，但空間并不大。”

　　一則并不重要的新聞，卻受到異乎尋常的重視。

　　如果銀行停止開(kāi)發(fā)貸，房地產(chǎn)的輸血臍帶就被切斷了嗎？

　　這實(shí)在是不了解市場(chǎng)的說(shuō)法。就算今年銀行不再發(fā)放開(kāi)發(fā)貸也不是什么大不了的事，從筆者了解的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)貸從8月后就被緊縮，除了享有信貸額度的大型開(kāi)發(fā)商之外，房企從銀行的融資之路差不多被堵塞；而在證券市場(chǎng)的融資再融資證監(jiān)會(huì)要征詢國(guó)土部的意見(jiàn)，識(shí)趣的房地產(chǎn)上市公司主動(dòng)撤回了再融資請(qǐng)求，房地產(chǎn)企業(yè)的借殼重組等基本停頓。

　　今年上半年房貸處于高峰，到三季度戛然而止。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，前三季度地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增1602億元，9月末余額同比增長(zhǎng)36.0%，比上年末低68.2個(gè)百分點(diǎn)；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增3990億元，9月末余額同比增長(zhǎng)21.5%，比上年末高5.7個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購(gòu)房貸款新增1.16萬(wàn)億元，9月末余額同比增長(zhǎng)37.5%，比上年末低5.5個(gè)百分點(diǎn)。跟上半年房地產(chǎn)貸款、開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人房貸季均新增6900億元、2211.5億元和4661.5億元相比，環(huán)比下降50.7%、47%和51.2%，可見(jiàn)三季度早已緊縮。

　　給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的傳統(tǒng)辦法是收緊地根與銀根，陸續(xù)不斷的房地產(chǎn)新政一半以上滲及開(kāi)發(fā)商的融資與個(gè)人房貸等方面。如果說(shuō)上述做法是不得不然，目前加上限購(gòu)令，即規(guī)定每戶家庭只能再購(gòu)購(gòu)一套房產(chǎn)。所有這些政策充滿了急迫感，急欲使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定。但限購(gòu)令內(nèi)含的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩讓人驚訝，有業(yè)內(nèi)人士開(kāi)玩笑，希望政府每戶發(fā)一張房票，就像以前發(fā)糧票與布票一樣，用完即止。

　　收緊銀根可以解決問(wèn)題嗎？可以收到短期之效。

　　由于高息融資扼住了現(xiàn)金流不足的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，今年房地產(chǎn)信托規(guī)模劇增，今年上半年，房地產(chǎn)信托在全體信托項(xiàng)目占比接近50%，8月比例上升至56%。而此前7年，房地產(chǎn)項(xiàng)目在整體投資中的占比始終維持在30%的水平。今年前8個(gè)月房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模已超過(guò)1047億元，截至6月末，年化收益率較高達(dá)17%，意味著項(xiàng)目融資成本差不多接近30%。資金實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商難以支撐如此高成本的融資。

　　風(fēng)險(xiǎn)大增使得中小開(kāi)發(fā)商退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。一些非房地產(chǎn)主業(yè)的上市公司公告退出該行業(yè)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，換取再融資資格。11月10日，酒鬼酒發(fā)布公告稱，公司與成都新合能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、湖南利新源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議》，將持有的湖南利新源75%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給成都新合能公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1499.2萬(wàn)元。此前，金種子酒、江淮動(dòng)力、華孚色紡、通程控股和廈門信達(dá)等多家上市公司都先后發(fā)布轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公告。

　　不過(guò)，只要房?jī)r(jià)上升與通脹預(yù)期在，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)變通手段。如銀信通產(chǎn)品受到遏制，房地產(chǎn)信資金來(lái)自于民間與海外，一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈崩潰，民間投資者會(huì)賠了夫人又折兵；一旦人民幣下挫，開(kāi)發(fā)商的海外融資成本不降反增。只要預(yù)期在

    房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的絕不僅僅是臨時(shí)舉措，而是觸及基礎(chǔ)制度的刮骨療毒，使中國(guó)的房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的有力推動(dòng)者。

    簡(jiǎn)言之，在稅收方面化繁為簡(jiǎn)，以房產(chǎn)稅取代目前五花八門的稅收；在市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展上，做到市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、政府的歸政府，以取消福利分房與建設(shè)保障房體系解決市場(chǎng)存在的不公；以開(kāi)拓稅源取代地方政府對(duì)于土地財(cái)政的深度依賴；在貨幣方面堅(jiān)持實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策。上述癥結(jié)不解決，房地產(chǎn)改革只能頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。

    政府已經(jīng)在進(jìn)行之中，較近傳出的基本住房保障法，使中國(guó)房地產(chǎn)回到了1998年的保障與市場(chǎng)兼顧的正確軌道上；而正在大力研究的房產(chǎn)稅，說(shuō)明政府正在試圖將中國(guó)經(jīng)濟(jì)從房地產(chǎn)戰(zhàn)車上松綁。

    毒癮難戒。目前調(diào)控做的是壯士斷腕的工作，不僅要面臨既得利益的阻撓，更重要的是重新理順財(cái)政體制，借助稅收改革重新厘清與地方政府的責(zé)權(quán)利。令人惋惜的是，正在進(jìn)行的稅費(fèi)改革有釣魚(yú)式改革嫌疑，越來(lái)越多的車船稅等讓原本公義的稅收失去了公義性，憑空使反對(duì)房產(chǎn)稅的人擁有了民意的大旗。

    如果不進(jìn)行根本改革，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)較有可能出現(xiàn)的情況是，重新洗牌，大的更大，中小企業(yè)被趕出市場(chǎng)之外。

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