一、建筑面積

建筑面積指建筑物按外墻勒腳以上外圍水平截面積計算的各層面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結構面積。住宅的建筑面積對于購房者來說十分重要，但計算范圍比較復雜，購房者需要有所了解。

1、在住宅建筑中，需要計算建筑面積的范圍和方法是：

（1）單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積。

（2）兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計算，底層建筑面積按方法（1）計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算，因此建筑面積對多層和高層住宅來說，又叫“建筑展開面積”。

（3）層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出人口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水乎面積計算。

（4）用深基礎做架空層加以利用，層崗超過2，2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

（5）坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米，族圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

（6）穿過建筑物的通道和建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

（7）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均接建筑物自然層計算建筑面積。

（8）舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。

（9）建筑物內的技術層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積.

（10）與建筑物連接的有往雨篷按校外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

（11）有柱的車棚、貨棚、站臺等按性外圍水平面積計算建筑面積；單排校、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

（12）突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 字串8

（13）突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

（14）封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、姚陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

（15）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

（16）兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

（17）室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

（18）跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。

(19）室內體育館核實際層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其超過1.8米的部位計算建筑面積（多層按多層計算）。

（20）原始設計為假層（含頂層閹）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實際計算建筑面積。

2、不計算建筑面積的范圍：

（1）突出墻面的構件和藝術裝飾，如：杖、垛、勒角、臺階、無枝雨篷等。

（2）檢修、消防等用的室外爬梯。

（3）層高在2.2米以內的技術層、夾層。

（4）構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池儲倉、地下人防干、支線等。

（5）建筑物內外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

（6）沒有圍護結構的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

（7）單層建筑物內分割的操作間、控制室、儀表間等單層房問。

（8）層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

（9）崗亭、警亭、書報亭等。

（1O）里弄房屋后天井內的天棚。

（11）利用馬路、通道及隙地所搭棚架。

（12）閣樓。 字串5

（13）房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。

二、使用面積

住宅套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內樓梯（按投影面積）。利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分較小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計入使用面積；否則不算使用面積。每戶陽臺（無論凹、凸陽臺）面積在6平方米以下的，不計算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的1/2折算計處使用面積。從1997年1月1日起，北京地區(qū)經銷的住宅商品房均以使用面積作為頭次計價單位。為保持過去長時期以來住宅商品房按建筑面積計價的延續(xù)性，亦同時注明按建筑面積換算的單位價格。

三、銷售面積

1、銷售面積的計算原則如下：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測算呢？商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購購的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。 字串2

商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積

套內建筑面積由以下三部分組成：套（單元）內的使用面積，套內墻體面積和陽臺建筑面積。

2、套內建筑面積各部分的計算原則如下：

（1）套（單元）內的有用面積

住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（GBJ96－86）規(guī)定的方法計算。其它建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。

（2）套內墻體面積

商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套單元）之是的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

（3）陽臺建筑面積

按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

（4）套內建筑面積的計算公式為： 字串4

套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積

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