一位未署名的讀者說：2000年他在老家購入80平米商品房一套，一次性繳完，目前市值40多萬，父母居住。2006年他又在深圳區(qū)購入70平米房二手樓一套，購入價(jià)78萬，其中銀行貸款60萬，25年期，月供4100元。目前市值100萬，用于出租，月租金3100元。2008年，他又在東莞區(qū)（靠近沃爾瑪及規(guī)劃中的輕軌）購入47平米帶裝修的新房一套，購入價(jià)42萬多，銀行貸款26萬，25年期，月供2100元。2009年3月交樓，計(jì)劃交樓后出租，月租金估計(jì)為1500元。

他的月收入為稅后8750元，現(xiàn)有銀行存款5萬元，系租客所交的本年租金。深圳戶口，有公司繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，無其它投資。父母在老家，有收入，無負(fù)擔(dān)。他想通過"以租養(yǎng)貸"的方式，用租金來填平兩套房子的月供，而房產(chǎn)可以做自己的養(yǎng)老基金。

■財(cái)務(wù)分析

租金不足填補(bǔ)支出

我們從這位讀者的整體財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，來分析其資產(chǎn)負(fù)債表：其總資產(chǎn)為187萬元，其中固定資產(chǎn)為182萬元，占總資產(chǎn)90%以上，金融資產(chǎn)僅為5萬元；總負(fù)債為86萬元，均為銀行按揭貸款。

我們再來看看他的現(xiàn)金流量表情況：其現(xiàn)時(shí)每月的薪金收入為8750元，資產(chǎn)生息收入預(yù)計(jì)為4600元，加總為13350元。之所以為"預(yù)計(jì)"，是因?yàn)闁|莞的房產(chǎn)尚未真正產(chǎn)生現(xiàn)金流收入。而支出情況是：理財(cái)按揭支出為6200元，生活支出加上孝敬雙親支出，保守估計(jì)為每月3000元，總支出為9200元。其家庭財(cái)務(wù)錄得現(xiàn)金凈流入為4150元。其中主要關(guān)注點(diǎn)是：固定資產(chǎn)生息收入與理財(cái)按揭支出之間的軋差，令現(xiàn)金流入出現(xiàn)部分負(fù)數(shù)，需要從薪金收入中抽出來彌補(bǔ)。

■理財(cái)規(guī)劃

建議資產(chǎn)多樣化

這位讀者主要的理財(cái)思路是"以租養(yǎng)貸"。"以租養(yǎng)貸"模式如果不考慮到客觀經(jīng)濟(jì)因素，則會(huì)顧此失彼。

投資人選用"以租養(yǎng)貸"模式時(shí)，要謹(jǐn)慎挑選可以投資的房產(chǎn)。如果投資房產(chǎn)之后，每月的按揭支出還要高于資產(chǎn)的租金收入，導(dǎo)致凈收入減少，就對投資者的現(xiàn)金流量無益。如果租金收入不能抵消按揭支出，我們就要注意是否存在房屋價(jià)格過高的問題。

在"以租養(yǎng)貸"操作過程中，我們還必須關(guān)注大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化。我們認(rèn)為，至少有兩個(gè)因素會(huì)直接影響此模式的成功與否。

個(gè)因素，就是通貨膨脹與央行加息經(jīng)濟(jì)周期的走向。如果這位讀者的租金收入在通脹的上升期仍然沒有戰(zhàn)勝按揭貸款支出，必須考慮到經(jīng)濟(jì)周期轉(zhuǎn)入通縮期后，收益情況會(huì)更差。

個(gè)因素，是租金收入的穩(wěn)定性。珠三角產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，勞動(dòng)力密集型企業(yè)減少，造成房產(chǎn)的潛在租客減少，現(xiàn)時(shí)的租金經(jīng)濟(jì)已經(jīng)遇到一定的阻力。

如果這位讀者要堅(jiān)持"以租養(yǎng)貸"的模式，一定要審慎挑選目標(biāo)房屋，計(jì)算清楚。

我建議這位讀者將自己的資產(chǎn)多樣化。結(jié)合自己的近期、中期、遠(yuǎn)期理財(cái)目標(biāo)進(jìn)行選擇。其實(shí)能產(chǎn)生收益的資產(chǎn)不只出租房產(chǎn)一種，特許經(jīng)營權(quán)收入、版權(quán)收入、商鋪經(jīng)營收入等等，都是具有產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流收入的資產(chǎn)，同樣值得我們?nèi)タ紤]選擇。

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