事件來源：為合理調(diào)控貨幣信貸投放，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，中國人民銀行決定，自2007年8月 22日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3．33％提高到3．60％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6．84％提高到7．02％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0．09個(gè)百分點(diǎn)。

隨著央行利率不斷上調(diào)，老百姓所承受高額貸款越加沉重，而住房貸款再次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。那么究竟在當(dāng)前利率不斷上漲之時(shí)選擇哪一種貸款產(chǎn)品更適合購房者?哪種貸款方式又能給購房者帶來的優(yōu)惠?

張先生在北京已經(jīng)工作了3年，三年前，張先生大學(xué)畢業(yè)后留京工作，成為了一名事業(yè)單位的員工。2007年，他終于打算購購一套房產(chǎn)。經(jīng)過數(shù)月的精挑細(xì)選較終在酒仙橋地區(qū)購置一套房產(chǎn)，但是面對(duì)央行連續(xù)加息，張先生想選擇一種適合自己的房貸產(chǎn)品給自己節(jié)省一些費(fèi)用。

針對(duì)目前市場中繁多貸款品種，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場分析人士認(rèn)為：目前公積金貸款相對(duì)其它商業(yè)貸款推出房貸品種優(yōu)勢(shì)明顯，如客戶具備申請(qǐng)公積金貸款的條件，完全可以考慮使用公積金貸款。

一、公積金相對(duì)商業(yè)貸款利率低、利息支出少

雖然公積金貸款利率此次上調(diào)，但是目前公積金貸款優(yōu)勢(shì)還是相對(duì)明顯的。我們以公積金等額本息計(jì)算的還款額作為參考與商貸的等額本息進(jìn)行對(duì)比。

例：比如上面所說張先生購購的是酒仙橋地區(qū)一套總價(jià)為80萬房產(chǎn)，通過建設(shè)銀行貸款一筆30年40萬元貸款。

公積金與商業(yè)貸款還款對(duì)比表

(貸款額40萬元、期限30年、等額本息還款)

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貸款類型 月還款額 總還款額 支付利 總還款利息差(公積

息總額 金和商業(yè)貸款)

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公積金貸 2157.2元 776592元 376592元 126576元

款(5.04％)

元商業(yè)貸 2508.8元 903168元 503168元 126576元

款(6.426％)

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(21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域分部市場部提供)

21世紀(jì)布動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場分析人士認(rèn)為：通過表格可以看出，同樣貸款金額和還款年限，公積金貸款與商業(yè)貸款相比30年下來總還款利息能節(jié)省126576萬元利息。公積金貸款優(yōu)勢(shì)還是相對(duì)明顯的。

二、申請(qǐng)公積金條件介紹

1．具有完全民事行為能力的自然人；

2．有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

3．須建立住房公積金賬戶12個(gè)月(含)以上，同時(shí)，足額正常繳存住房公積金12個(gè)月(含)以上，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。

三、辦理公積金貸款流程

1．借款申請(qǐng)人到貸款經(jīng)辦部門或致電貸款經(jīng)辦部門進(jìn)行住房公積金貸款咨詢，準(zhǔn)備住房公積金貸款相關(guān)材料。

2．借款申請(qǐng)人到貸款經(jīng)辦部門辦理初審及相關(guān)評(píng)估，在領(lǐng)取了貸款經(jīng)辦部門開具的《抵押物評(píng)估通知單》后，借款申請(qǐng)人或委托代理人到北京住房公積金管理指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押物評(píng)估。

3．貸款經(jīng)辦部門工作人員會(huì)依據(jù)借款申請(qǐng)人提供的貸款所需材料及有關(guān)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)審，然后約定雙方簽約時(shí)間。

4．借款申請(qǐng)人根據(jù)電話通知的面簽時(shí)間，持住房公積金貸款面簽所需材料到貸款經(jīng)辦部門辦理簽字手續(xù)。

5．在簽訂完《借款合同》后，銀行進(jìn)行放款。

四、辦理公積金貸款所需資料

(1)新房

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材料名稱 規(guī)格及份數(shù)

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身份證或有效身份證明 復(fù)印件：5

戶口本頭頁、本人頁及變更頁 復(fù)印件：4

暫住證或有效居住證明 復(fù)印件：4

有效婚姻關(guān)系證明 復(fù)印件：4

收入證明 復(fù)印件：4

購房頭付款發(fā)票(收據(jù)) 復(fù)印件：2

購房合同(正本) 復(fù)印件：6

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(21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場部提供)

(2)二手房：

二手房除了需要一手房提供的相關(guān)資料外，二手房賣方也需要提供：出售人(含財(cái)產(chǎn)共有人)身份證、戶口本(頭頁、本人頁、變更頁)，復(fù)印件5份；出售人結(jié)婚證或婚姻關(guān)系證明，復(fù)印件5份

五、辦理公積貸款注意事項(xiàng)

1．申請(qǐng)時(shí)借款人及所在單位已連續(xù)一年以上按時(shí)足額繳存住房公積金，且借款人及配偶未曾申請(qǐng)取得過公積金貸款或取得的公積金貸款已歸還完畢；

2．借款人需有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有相應(yīng)的貸款償還能力；

選擇適合自己的信貸產(chǎn)品——商業(yè)貸款

由于公積金貸款在一定程度上的特殊限制，也直接導(dǎo)致目前能夠有條件享受這一政策的人數(shù)還是少數(shù)。

小王是去年剛畢業(yè)的大學(xué)生，由于單位的原因，單位一直沒有給他上公積金。雖然央行不斷的上調(diào)貸款利率，但是面臨著馬上結(jié)婚急需購房的困境，小王只好采用商業(yè)貸款。小王面對(duì)市場眾多的房貸產(chǎn)品，到底選擇哪種貸款產(chǎn)品呢?

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場專業(yè)人士認(rèn)為：目前除了房貸市場中等額本息、等額本金兩種傳統(tǒng)還款方式外，光大銀行固定利率；深發(fā)展的氣球帶、雙周供等房貸產(chǎn)品也日漸受到了客戶的青睞。

、等額本息和等額本金的本質(zhì)區(qū)別

目前，個(gè)人住房貸款的常見還款方式主要有兩種：等額本息還款法和等額本金還款法，這也是目前貸款客戶常選用的兩種方法。等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。等額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較多；后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。

以一筆總額40萬元、期限30年的商業(yè)房貸為例(按較新利率6．426％)，采用等額本息還款法30年支付利息503168元；采用等額本金還款法30年支付利息386631元。同樣貸款年限、同樣還款金額30年下來采用等額本金比等額本息還款可以節(jié)省116537元。

等額本息和等額本金還款額對(duì)比表

(貸款額40萬元、期限30年、利率6．426％)

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還款方法 總還款額 支付利息 總還款利息差(等額

總額 本息－等額本金)

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等額本息 903168元 503168 116537元

等額本金 786631元 386631 116537元

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(21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域分部市場部提供)

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房貸產(chǎn)品 適合人群

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等額本息 收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，購房自住，

經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大，可以選

擇這種方式。

等額本金 這種方式很適合目前收入較高，但是已

經(jīng)預(yù)計(jì)到將來收入會(huì)減少的人群。

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(21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域分部市場部提供)

、浮動(dòng)利率PK固定利率

1．短期貸款選擇固定利率目前較劃算

目前5年期以上浮動(dòng)利率的優(yōu)惠利率為 6．426％；而目前光大銀行其中3年期、5年期和 10年期固定貸款優(yōu)惠利率分別為6．25％、6．40％、 6．56％。下面以貸款額50萬元，對(duì)比浮動(dòng)利率與光大固定利率還款額的差別。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場分析人士認(rèn)為；從上表可以看出，10年期的房貸，固定利率和浮動(dòng)利率相差僅0．134％，采用固定利率，每月還款僅比浮動(dòng)利率多34．2元，考慮到目前房地產(chǎn)市場的確存在過熱現(xiàn)象，政府加息可能性依然很大，因此，對(duì)于短期貸款者來說采用固定利率優(yōu)勢(shì)還是非常明顯。

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貸款50萬元 浮動(dòng)利率與固定利率比較(享受優(yōu)惠利率)

浮動(dòng)利率 固定利率

年限 利率 月還款額 總還款額 利率 月還款額 總還款額

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3年 6.12％ 15238元 548568元 6.25％ 15267元 549612元

5年 6.273％ 9730元 583800元 6.40％ 9759.6元 585576元

10年 6.426％ 5658.5元 679020元 6.56％ 5692.7元 683124元

3年期固定利率比浮動(dòng)利率總還款額多：1044元

5年期固定利率比浮動(dòng)利率總還款額多：1776元

10年期固定利率比浮動(dòng)利率總還款額多：4104元

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固定利率和浮動(dòng)利率優(yōu)劣勢(shì)比較

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固定利率 浮動(dòng)利率

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含義 在貸款合同簽訂時(shí)即設(shè)定好固定的利率，不論 隨著借款人根據(jù)市場利

貸款期內(nèi)市場利率如何變動(dòng)，借款人都按照固 率的變動(dòng)不斷調(diào)整新的

定的利率支付利息 利率

優(yōu)勢(shì) 貸款期間利率保持不變，鎖定貸款成本，規(guī)避 市場利率下降時(shí)，浮動(dòng)

利率風(fēng)險(xiǎn) 利率跟著下降

劣勢(shì) 如果在合同期內(nèi)市場利率下降，原有的貸款利 利率不斷上調(diào)，承擔(dān)利

率不會(huì)相應(yīng)下

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