今年上半年，國家出臺了系列宏觀調(diào)控政策，其中關(guān)于營業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，及契稅征收的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)出臺后，導(dǎo)致許多投資高端項目的投資者開始將投資方向改為出租。其中70-80平方米的小戶型公寓備受單身白領(lǐng)一族的歡迎，小戶型公寓市場需求兩旺。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，為確保利潤化，投資小戶型公寓應(yīng)把握綜合影響因素。

購購時平均單價不要超過同級別土地1.2倍

《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定，滿足實際成交單價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140（含）平方米以下等三個條件，即被視為普通住宅，可享受契稅1.5％的優(yōu)惠。也就是說，購購的房產(chǎn)是否為普通住宅，將影響到成本支出的多少。鏈家市場部負(fù)責(zé)人金育松認(rèn)為，對于購購70-80平方米小戶型公寓的投資者來說，只要使實際成交單價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下就能確保其享受普通住宅1.5％的契稅優(yōu)惠。

孟先生和趙先生都在區(qū)域購購了70平方米的二手公寓，單價分別為12000元/平方米（超過同級別土地上住房平均交易價格1.2倍）和11000元/平方米（未超過同級別土地上住房平均交易價格1.2倍），孟先生比趙先生多繳納契稅（12000×3％－11000×1.5％）×70＝13650元。因此，在購購時應(yīng)該考慮到房產(chǎn)單價過高所帶來的購房契稅成本增加。

確保月還款額與月租金的平衡

租金收益大于月還款額是投資獲得利潤的頭要前提。記者了解到，北京市70-80平方米小戶型二手公寓的平均月租金為4000元，也就是說，月還款額要小于4000元才能保證出租的既得利益。那么，按照等額本息還款方式15年期七成貸款來看，貸款本金至少要小于48萬元，才能保證月還款額與月租金之間的平衡。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，投資70-80平方米二手公寓，其總房款應(yīng)控制在68萬以下。

保證區(qū)域房產(chǎn)空置期影響不到利潤收入

“我愛我家”市場部專業(yè)人士認(rèn)為，除月還款額外，房產(chǎn)的空置期也將直接影響到投資者的收益。

丁先生以七成十五年貸款在亞奧地區(qū)購購了一套面積70平方米總價56萬的二手公寓，按等額本息還款法，每月還款3200元。丁先生準(zhǔn)備以4000元/月的租金對外出租，但是，經(jīng)過40天才找到了合適的承租客戶。其投資初期損失的收益為40天里的還款額4267元和房租5333元，共計9600元。“鏈家”市場專業(yè)人士認(rèn)為，由于亞奧區(qū)域缺乏一定的產(chǎn)業(yè)鏈支撐，使其公寓租務(wù)市場空置期相對較長。

金育松認(rèn)為，空置期的長短將直接影響到投資收益，因此，在置業(yè)時有必要考慮該區(qū)域公寓住宅在租務(wù)市場上的空置期，所以，在以出租為目的購購小戶型公寓時，應(yīng)考慮到購購單價、月還款額、出租回報、空置期等方方面面的因素，以確保收益化。

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