目前北京四合院總面積大約為３００萬平方米，交易價(jià)格為每平方米１萬至１.５萬元之間。如果所有的四合院都能進(jìn)行交易，那將會是一個(gè)上百億元人民幣的巨大市場

編者按：

四合院是中國房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特例，當(dāng)然也具有貨幣和房屋之間隨時(shí)轉(zhuǎn)換的屬性。但從某種意義上說，青磚灰瓦的四合院更多打著中國歷史底蘊(yùn)的烙印，在目前北京僅剩的３０００座較為完整的四合院中，在政府允許購賣的背后，又有多少四合院能保持原有的形態(tài)呢？商業(yè)利益的驅(qū)動難道要湮沒四合院的歷史文化精髓？　　

井蘊(yùn)嬌在１９９９年撿到了一個(gè)大購賣，一次偶然的機(jī)會，一位客戶找到了北京萬德成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（簡稱萬德成），問是否可以對四合院進(jìn)行置換，這位萬德成當(dāng)家人敏銳地察覺到：這是一個(gè)商機(jī)。

經(jīng)過井蘊(yùn)嬌的一番操作，較終那位客戶從四合院里搬到樓房，井蘊(yùn)嬌也成功地把它賣給了另一位客戶，僅這一筆交易，就讓她狠狠地賺了一筆。

“從這之后，我們就開始了四合院交易?！弊鳛槿f德成老板的井蘊(yùn)嬌對《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》說。

帶有北京風(fēng)韻、又屬于稀缺資源的四合院，越來越受到高端消費(fèi)人群的青睞，房產(chǎn)商和投資者借勢而上。

外籍人士青睞

沈穎雖沒有在北京長大，但自小在中國長大的她，異常喜愛老北京的民俗文化，特別是帶有古都特色的四合院。從法國回來之后，２００４年夏天，她托一家中介公司在西單的頭發(fā)胡同購置了一套３００平米的四合院。

“這個(gè)房子我裝修已經(jīng)一年多了，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃到建造，花去了相當(dāng)于購房款同樣的價(jià)格。為了保留古代建筑風(fēng)貌，格局和瓦墻我仍保持原貌?！鄙蚍f說。

像沈穎這樣以自住為需求購購四合院的占很大一部分，而他們在市場化運(yùn)作情況下購購的同時(shí)，既能保護(hù)古建筑，又能解決政府有限的修繕資金。

據(jù)《華爾街日報(bào)》近日報(bào)道，“傳媒帝國”大亨魯珀特·默多克與其中國妻子鄧文迪正在謀劃購購北京的一座四合院，然而他本人對此予以否認(rèn)。這座四合院位于故宮護(hù)城河以東的一個(gè)高端街區(qū)。

中間商們說，雅虎公司聯(lián)合創(chuàng)始人楊致遠(yuǎn)和高盛公司前總裁約翰·桑頓也在四處搜尋四合院。但倆人沒有對此發(fā)表評論。

分析指出，四合院已成為高端不動產(chǎn)的象征。那些潛在的購主認(rèn)為，四合院是中國普通百姓生活的縮影，四合院文化是中國５０００年文明史的傳承，因此值得斥巨資擁有。法國建筑師帕斯卡勒·德沃對很多興趣濃厚有意購購的國內(nèi)朋友介紹的象征說，擁有這樣的四合院較低也要１００多萬美元。

據(jù)了解，目前已經(jīng)有多個(gè)開發(fā)商開始進(jìn)行四合院的開發(fā)，觀唐國際房地產(chǎn)公司的翟小姐說，目前公司已經(jīng)開發(fā)了大片的四合院，專門滿足有著中國文化情結(jié)的外國人。另外，也有不少公司在城郊開發(fā)四合院。

中國城市網(wǎng)總編羅亞蒙說：“據(jù)我了解，四合院現(xiàn)在賣得不錯，大家都以擁有四合院為榮。很多購主都是國外來的?！?p>交易量逐年上升

市場需求激活了四合院的交易和投資。

２００４年４月，北京市下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)鼓勵單位和個(gè)人購購北京舊城歷史文化保護(hù)區(qū)四合院等房屋試行規(guī)定的通知》（以下簡稱“《通知》”），規(guī)定購購四合院可享受多項(xiàng)優(yōu)惠政策。這對于開發(fā)商來講，無疑是一個(gè)商機(jī)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，四合院的成交率比去年同期增長了一倍多，成交量增幅高達(dá)８０％?！敖鼉赡晁暮显旱某山涣可仙芸?，此前一年只有兩三套?！币患易鏊暮显嘿徺u的中介公司負(fù)責(zé)人稱。

“不僅如此，奧運(yùn)會的成功申辦和私房騰退政策出臺之后，四合院購賣市場更為活躍?！本N(yùn)嬌說，“騰退政策讓很多原本不屬于四合院產(chǎn)權(quán)人的住戶遷了出去，讓原有房主擁有了自己購賣的權(quán)利，我們也就有了運(yùn)作的空間?！?p>據(jù)北京市文物局較近一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，北京目前尚存３０００座左右的四合院，其中明確要保護(hù)的只有５３９座。

別據(jù)調(diào)查，北京四合院交易較活躍的區(qū)域是東西城區(qū)歷史文化保護(hù)區(qū)，西城區(qū)主要是后海、西四一至八條，東城區(qū)則是東四一條至八條。現(xiàn)在北京四合院一年的成交量不超過１００套，總價(jià)兩億元之內(nèi)，一般在５０套和８０套之間。

井蘊(yùn)嬌稱，她所經(jīng)手的四合院，購來自住的和購來經(jīng)營投資的比例是一半對一半。對于四合院的價(jià)值如何估算，她認(rèn)為，四合院所處地段對其價(jià)值起決定性作用。地處歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)，尤其是保護(hù)范圍內(nèi)的四合院是較為珍貴的。

投資收益可觀

目前北京四合院總面積大約為３００萬平方米，交易價(jià)格為每平方米１萬至３萬元之間。如果所有的四合院都能進(jìn)行交易，那將會是一個(gè)上百億元人民幣的巨大市場。

按照一般的交易價(jià)格，中介公司從購賣雙方各收?。保サ馁M(fèi)用。例如，萬德成房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人蔡穎代理過宰相劉墉的，其位于東城區(qū)禮士胡同，坐北朝南，保存完整。建筑面積４０６.５平方米，占地７００平方米，較后價(jià)格敲定為６００多萬元，這家中介公司從中獲得中介費(fèi)為１２萬元。

在較初１９９９年開始四合院購賣單生意以來，萬德成已經(jīng)成交了１００多套房子，目前四合院購賣所得到的收益占萬德成收益的３０％。

“我目前正在翻建１０多套四合院，加上國有資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)和土地出讓金，總共放在上面１個(gè)多億?！北本┦兰o(jì)天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理荊鐵成說。

兩年前荊鐵成就開始進(jìn)行四合院開發(fā)，他在東城區(qū)鑼鼓巷地區(qū)購置了這十多套，然后再進(jìn)行翻修，把房子里里外外裝修得 ，目的是能賣上個(gè)好價(jià)錢。

他表示，滯留這么多的資金確實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，但周期短，市場認(rèn)同度高。僅半年時(shí)間，他就賣出了３套。“四合院的稀缺性，升值是早晚的事。”高額的投入給他帶來高額的回報(bào)，他說每套房子的利潤空間都在２０％以上。

專家指出，影響四合院價(jià)格的因素主要是院子所處的位置，例如位于后海附近的院子由于資源的稀缺，可謂“天價(jià)”無市。另外，如果院子所處的胡同里面過于嘈雜會影響房子的價(jià)位，較好的胡同是能開進(jìn)車，同時(shí)又沒有小攤小販的。

產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜

“我要跑國土資源局，還要跑東城區(qū)房地產(chǎn)管理、文物局、文化局。因?yàn)槲易龅氖枪抠徺u，如果沒有一定的政府背景，房子無法拿下來?！?荊鐵成認(rèn)為做四合院購賣，除了資金，還要有關(guān)系。

舊城四合院存在一個(gè)普遍現(xiàn)象，就是產(chǎn)權(quán)問題復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)共有人少則四五人，多則二三十位。現(xiàn)在的四合院分為兩種情況，一種是大雜院，當(dāng)然住在里面的很多人都希望政府出一筆錢把他們搬出來，還有一種是只住了一戶人家。“

業(yè)界人士透露，能夠進(jìn)入市場購賣的四合院大概在５％到１０％之間。中國城市網(wǎng)總編羅亞蒙認(rèn)為，四合院由于從前實(shí)行居者有其屋的政策，導(dǎo)致現(xiàn)在的四合院只有少數(shù)有產(chǎn)權(quán)，他認(rèn)為沒有產(chǎn)權(quán)的比例在９５％以上。

在居住著四、五十戶人家的大雜院里，往往其中一家可能是這個(gè)宅子真正的主人，他們只住在其中的兩三間小屋里面，這些人的院子很多都是上一輩辛辛苦苦一生賺來的。但由于歷史問題，他們雖然擁有產(chǎn)權(quán)，但卻只能收取微薄的租金，私房騰退雖然已在進(jìn)行中，但過程還比較緩慢。

目前四合院除了私有房，還有公產(chǎn)房，單位自管產(chǎn)權(quán)房、產(chǎn)權(quán)房等。購家要的都是整個(gè)四合院，但每個(gè)四合院并非一家住戶，而大多數(shù)同個(gè)四合院也有不同的產(chǎn)權(quán)形式，怎樣協(xié)調(diào)各家都能夠手續(xù)齊全地遷出去，這就需要與主管部門的協(xié)調(diào)能力和運(yùn)作能力。

井蘊(yùn)嬌認(rèn)為，目前混合產(chǎn)權(quán)的四合院較多，怎么能夠讓公產(chǎn)變成私產(chǎn)，都能成為產(chǎn)權(quán)清晰的院子，相關(guān)的政策還不明朗，所以我們在操作過程當(dāng)中困難也較多。這方面有待完善相關(guān)政策。

“正因?yàn)檠a(bǔ)償?shù)牟淮_定性，所以才誘人，這種不是大規(guī)模的房產(chǎn)購賣，國家并沒有細(xì)則，因此誘惑也就在這里。如果國家有法律法規(guī)了，這個(gè)事情就不值得做了?！币晃皇煜に暮显航灰椎娜耸空f。

　　　　　(作者： 文風(fēng))

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