今年以來(lái)，隨著中關(guān)村ｅ世界、國(guó)瑞城、華僑城商業(yè)街、中國(guó)紅街等一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的入市，北京商業(yè)地產(chǎn)投資變得異?；馃帷Ｓ绕涫窃谄卟课摹靶掳藯l”出臺(tái)以后，業(yè)界預(yù)測(cè)受到巨大沖擊的住宅投資會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注。

然而，一些號(hào)稱“售罄”的項(xiàng)目不過是運(yùn)營(yíng)商對(duì)外的宣傳口號(hào)，比如中關(guān)村的某項(xiàng)目，在對(duì)外宣傳中稱兩個(gè)月內(nèi)賣掉了三四層，但當(dāng)記者以投資者的身份與其聯(lián)系時(shí)，卻能拿到一大批商鋪。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在以開發(fā)商為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，至少存在三大誤區(qū)，直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)投資的信譽(yù)危機(jī)。

一是概念炒作誤導(dǎo)中小投資者。頭個(gè)售賣產(chǎn)權(quán)式商鋪的碧溪家居廣場(chǎng)，就套牢了大批中小投資者。據(jù)了解，一些有實(shí)力的投資商，尤其是外資對(duì)于商業(yè)投資的研究異常仔細(xì)，下單更是謹(jǐn)慎。比如，瑞典宜家進(jìn)入北京四五年了，一直受限于馬甸賣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積太小，但始終沒能開出分店，主要是沒有找到合適的地方。而中小投資者則沒有那么大的實(shí)力，往往跟著廣告走。開發(fā)商制造出一個(gè)概念，投資者就跟著走，而不是根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)能力來(lái)量力而行。他們投入的有時(shí)候就是全部身家，期望借此發(fā)財(cái)，卻往往弄得血本無(wú)歸。

二是商鋪依托樓盤導(dǎo)致商業(yè)爛尾樓?！暗囟?、地段，還是地段?！边@是地產(chǎn)開發(fā)的黃金鐵律，沒有好的地段，就不可能把樓賣好。但住宅的地段和商業(yè)的地段在很大程度上并不相同。比如東四環(huán)一帶交通便利，一個(gè)個(gè)住宅相繼崛起，對(duì)于居住者來(lái)說(shuō)，可能是個(gè)好的去處，但并不一定是商業(yè)。交通位置的優(yōu)越可以吸引購(gòu)房人，但商業(yè)氛圍的缺乏必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的先天不足。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，存在一個(gè)選址方面的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，總以為越是就越好。其實(shí)，并不一定好，沒有商氣的，就可能形成爛尾樓。曾經(jīng)炒作成“青年時(shí)尚體驗(yàn)式賣場(chǎng)”的巨庫(kù)，就位于二環(huán)與三環(huán)之間的“”，但與二環(huán)和三環(huán)均有一公里路程的位置卻沒有任何商氣，巨庫(kù)之前的嘉信長(zhǎng)城小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的失敗也大抵緣于此?，F(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是依托樓盤建起來(lái)的“附加設(shè)施”，以住宅的運(yùn)作模式來(lái)運(yùn)作商業(yè)，形成商業(yè)爛尾樓的幾率大大增加。

三是開發(fā)商不誠(chéng)信導(dǎo)致投資者“跟風(fēng)”。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平曾經(jīng)在一次論壇上舉了一個(gè)生動(dòng)的例子：一個(gè)山西的商業(yè)項(xiàng)目，宣稱被一家跨國(guó)公司相中投入巨資，于是其他投資者紛紛跟進(jìn)，形成了繁榮景象。一個(gè)不為外界人士所知的秘密是：跨國(guó)公司投資這個(gè)項(xiàng)目的條件為免去其1萬(wàn)多平方米的租金?！伴_發(fā)商正是以這種不誠(chéng)信的誤導(dǎo)手段，吸引了很多投資者跟風(fēng)?！蓖跤榔秸f(shuō)?！案L(fēng)”現(xiàn)象現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)投資中非常盛行，這就是通常人們所說(shuō)的“商鋪換手率”。當(dāng)你租了一個(gè)商鋪，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不景氣，趕緊撤出來(lái)，馬上就有人頂替你進(jìn)去，他進(jìn)去后才發(fā)現(xiàn)不妙，又撤出來(lái)，然后又有人愿意進(jìn)去，從而形成“商業(yè)圍城”怪圈：里面的人想出來(lái)，外面的人卻想往里沖。實(shí)際上，轉(zhuǎn)手率高的商鋪肯定是運(yùn)作得不怎么樣的商鋪。一個(gè)較淺顯的道理就是：如果我能賺錢，干嗎要轉(zhuǎn)手讓給別人？

萬(wàn)通等小商品市場(chǎng)的成功激勵(lì)了很多后來(lái)人的投資意識(shí)，夢(mèng)想著選準(zhǔn)一個(gè)商鋪，達(dá)到“一鋪養(yǎng)三代”的效果。然而，業(yè)內(nèi)專家警告，商業(yè)地產(chǎn)投資實(shí)際上是風(fēng)險(xiǎn)非常高的投資，住宅如果不租售還可自用，但商業(yè)項(xiàng)目如果出現(xiàn)問題，就可能一文不值，其風(fēng)險(xiǎn)比住宅投資更高。特別是中小投資者，在商鋪投資過程中，一定要考慮自己的實(shí)力，考察項(xiàng)目的運(yùn)作是否能成功，不要盲目跟風(fēng)?！　　　　?作者：吳厚斌)

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