今年以來，隨著中關(guān)村ｅ世界、國瑞城、華僑城商業(yè)街、中國紅街等一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的入市，北京商業(yè)地產(chǎn)投資變得異?；馃?。尤其是在七部委的“新八條”出臺以后，業(yè)界預(yù)測受到巨大沖擊的住宅投資會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注。

然而，一些號稱“售罄”的項(xiàng)目不過是運(yùn)營商對外的宣傳口號，比如中關(guān)村的某項(xiàng)目，在對外宣傳中稱兩個月內(nèi)賣掉了三四層，但當(dāng)記者以投資者的身份與其聯(lián)系時(shí)，卻能拿到一大批商鋪。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在以開發(fā)商為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，至少存在三大誤區(qū)，直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)投資的信譽(yù)危機(jī)。

一是概念炒作誤導(dǎo)中小投資者。頭個售賣產(chǎn)權(quán)式商鋪的碧溪家居廣場，就套牢了大批中小投資者。據(jù)了解，一些有實(shí)力的投資商，尤其是外資對于商業(yè)投資的研究異常仔細(xì)，下單更是謹(jǐn)慎。比如，瑞典宜家進(jìn)入北京四五年了，一直受限于馬甸賣場的營業(yè)面積太小，但始終沒能開出分店，主要是沒有找到合適的地方。而中小投資者則沒有那么大的實(shí)力，往往跟著廣告走。開發(fā)商制造出一個概念，投資者就跟著走，而不是根據(jù)自身的經(jīng)營能力來量力而行。他們投入的有時(shí)候就是全部身家，期望借此發(fā)財(cái)，卻往往弄得血本無歸。

二是商鋪依托樓盤導(dǎo)致商業(yè)爛尾樓?！暗囟?、地段，還是地段?！边@是地產(chǎn)開發(fā)的黃金鐵律，沒有好的地段，就不可能把樓賣好。但住宅的地段和商業(yè)的地段在很大程度上并不相同。比如東四環(huán)一帶交通便利，一個個住宅相繼崛起，對于居住者來說，可能是個好的去處，但并不一定是商業(yè)。交通位置的優(yōu)越可以吸引購房人，但商業(yè)氛圍的缺乏必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的先天不足。對于開發(fā)商來說，存在一個選址方面的認(rèn)識錯誤，總以為越是就越好。其實(shí)，并不一定好，沒有商氣的，就可能形成爛尾樓。曾經(jīng)炒作成“青年時(shí)尚體驗(yàn)式賣場”的巨庫，就位于二環(huán)與三環(huán)之間的“”，但與二環(huán)和三環(huán)均有一公里路程的位置卻沒有任何商氣，巨庫之前的嘉信長城小商品市場經(jīng)營的失敗也大抵緣于此?，F(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是依托樓盤建起來的“附加設(shè)施”，以住宅的運(yùn)作模式來運(yùn)作商業(yè)，形成商業(yè)爛尾樓的幾率大大增加。

三是開發(fā)商不誠信導(dǎo)致投資者“跟風(fēng)”。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平曾經(jīng)在一次論壇上舉了一個生動的例子：一個山西的商業(yè)項(xiàng)目，宣稱被一家跨國公司相中投入巨資，于是其他投資者紛紛跟進(jìn)，形成了繁榮景象。一個不為外界人士所知的秘密是：跨國公司投資這個項(xiàng)目的條件為免去其1萬多平方米的租金。“開發(fā)商正是以這種不誠信的誤導(dǎo)手段，吸引了很多投資者跟風(fēng)?！蓖跤榔秸f?！案L(fēng)”現(xiàn)象現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)投資中非常盛行，這就是通常人們所說的“商鋪換手率”。當(dāng)你租了一個商鋪，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營不景氣，趕緊撤出來，馬上就有人頂替你進(jìn)去，他進(jìn)去后才發(fā)現(xiàn)不妙，又撤出來，然后又有人愿意進(jìn)去，從而形成“商業(yè)圍城”怪圈：里面的人想出來，外面的人卻想往里沖。實(shí)際上，轉(zhuǎn)手率高的商鋪肯定是運(yùn)作得不怎么樣的商鋪。一個較淺顯的道理就是：如果我能賺錢，干嗎要轉(zhuǎn)手讓給別人？

萬通等小商品市場的成功激勵了很多后來人的投資意識，夢想著選準(zhǔn)一個商鋪，達(dá)到“一鋪養(yǎng)三代”的效果。然而，業(yè)內(nèi)專家警告，商業(yè)地產(chǎn)投資實(shí)際上是風(fēng)險(xiǎn)非常高的投資，住宅如果不租售還可自用，但商業(yè)項(xiàng)目如果出現(xiàn)問題，就可能一文不值，其風(fēng)險(xiǎn)比住宅投資更高。特別是中小投資者，在商鋪投資過程中，一定要考慮自己的實(shí)力，考察項(xiàng)目的運(yùn)作是否能成功，不要盲目跟風(fēng)?！　　　　?作者：吳厚斌)

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