隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們居住要求的提高，公寓已經(jīng)成為新的投資熱點(diǎn)。面對(duì)紛繁復(fù)雜的投資市場(chǎng)，怎樣從中挑選品質(zhì)精良、率高的公寓？本期我們邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)本市目前較熱的四大公寓投資熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)分析，希望能對(duì)您投資置業(yè)有所幫助。

【中關(guān)村地區(qū)】

■推薦指數(shù)★★★★☆

■適合人群 追求高，但資金略微不足的投資者

海淀區(qū)地域廣博，憑借眾多的“名校、名企、名勝古跡”而被譽(yù)為北京的生態(tài)保護(hù)區(qū)和文化、高科技。而中關(guān)村則是海淀的核心區(qū)域，憑借其高速發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和種種優(yōu)惠政策，每年都吸引大批的海外歸國(guó)創(chuàng)業(yè)者，成為近幾年公寓開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。

中關(guān)村地區(qū)新推出的一手高端公寓項(xiàng)目的均價(jià)大多在8500-11000元/㎡左右，二手公寓的均價(jià)則大約在6000元-8000元/㎡左右，相當(dāng)于同地區(qū)一手公寓的72%左右。一直是房屋租賃熱點(diǎn)的中關(guān)村區(qū)域，雖然以往在高端租賃市場(chǎng)需求略有不足，但隨著今年中關(guān)村西區(qū)等區(qū)域建設(shè)力度的加強(qiáng)和一些新建的寫(xiě)字樓的入駐，高端住宅和公寓租賃的需求也穩(wěn)步上升。據(jù)資料顯示，該地區(qū)面積在100平方米以上的二居室公寓，其月租金約在5000-6000元左右，面積120-150平方米以上的三居室公寓，月租金為6500-8000左右。

對(duì)于中關(guān)村地區(qū)“高價(jià)位”的公寓市場(chǎng)，我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司專(zhuān)家分析后指出：IT行業(yè)集中、區(qū)域特色鮮明、創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)云集，以及高收入的購(gòu)購(gòu)人群是導(dǎo)致該地區(qū)公寓市場(chǎng)活躍的主因。由于土地的“稀、貴”，該地區(qū)新開(kāi)發(fā)的一手公寓除了追求一貫的“高品質(zhì)”外，更多的以“商住兩用”的形式存在，價(jià)格定位較高。而該地區(qū)的二手公寓均價(jià)高的原因，除了其特有的地段優(yōu)勢(shì)外，項(xiàng)目的建筑年代較近以及整體品質(zhì)高也是影響價(jià)格的主要因素。因此，從自住和投資角度綜合分析，對(duì)于追求高品質(zhì)生活或高但資金實(shí)力略顯不足的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，相對(duì)于更高價(jià)位的一手公寓，二手公寓更顯得物美價(jià)廉。

【亞奧地區(qū)】

■推薦指數(shù)★★★★

■適合人群 看中“商住兩用”市場(chǎng)的投資者

十幾年前，亞運(yùn)會(huì)的舉辦給北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。同比，即將舉行的2008年北京奧運(yùn)會(huì)無(wú)疑是進(jìn)一步激活了亞運(yùn)村周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)，使“亞運(yùn)商圈”擴(kuò)大為“亞奧商圈”。該地區(qū)一手公寓的價(jià)格在8000-10000元/㎡左右，而二手公寓的均價(jià)為5000-8000元/㎡，約為一手公寓價(jià)格的72%左右。

在公寓租賃市場(chǎng)上，該區(qū)域面積在90-100㎡的二居公寓，其租賃價(jià)格約在5000-6000元/月；面積為130-150㎡的三居公寓，其租賃價(jià)格約在6000-8000元/月。該地區(qū)的公寓租賃需求多以商用為主。雖然部分配套設(shè)施完善、品質(zhì)好的公寓項(xiàng)目在租金收益及出租率方面與前幾年相比變化不大，但由于亞運(yùn)村地區(qū)的公寓項(xiàng)目過(guò)于集中，使得大部分公寓的出租收益及出租率都有所下降。

隨著亞運(yùn)村的向北擴(kuò)延以及交通環(huán)境的改善，亞奧地區(qū)的投資優(yōu)勢(shì)越來(lái)越不明顯。一方面新增公寓項(xiàng)目較多，導(dǎo)致以往二手公寓所特有的地段優(yōu)勢(shì)和稀缺性逐漸淡化；另一方面周邊新開(kāi)發(fā)的一手公寓的房型、戶(hù)型、環(huán)境、物業(yè)配套設(shè)施都明顯優(yōu)于那些早期開(kāi)發(fā)的二手公寓。即便如此，但對(duì)于部分注重生活品位的購(gòu)房者和看中“商住兩用”市場(chǎng)的投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)在價(jià)格上較當(dāng)年已有極大回落的二手公寓，不能不說(shuō)是“物超所值”。

【CBD地區(qū)】

■推薦指數(shù)★★★★★

■適合人群 追求高額租賃回報(bào)的投資者

朝陽(yáng)區(qū)的CBD地區(qū)已經(jīng)成為北京較值得關(guān)注的黃金區(qū)域之一。即將建成的商務(wù)區(qū)不僅是北京的財(cái)富，更會(huì)是世界性經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，整個(gè)北京市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為未來(lái)的貿(mào)易、金融、商業(yè)、會(huì)展、信息、交通。

集中的大型外資企業(yè)使得該地區(qū)的租賃需求及租賃人群比較穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，CBD地區(qū)一手公寓的價(jià)格約在10000-14500元/㎡左右，二手公寓的價(jià)格則在8000-12000元/㎡左右，約為同區(qū)一手公寓的80%左右。該區(qū)租賃市場(chǎng)，面積在50-70㎡的一居公寓，租賃價(jià)格為4000-6000元/月，面積在90-120㎡的二居，租賃價(jià)格為7000-9000元/月。面積在150-180㎡的三居，其租賃價(jià)格為12000-15000元/月。

CBD地區(qū)一、二手公寓之間的價(jià)格差之所以不明顯，主要是因?yàn)镃BD商圈經(jīng)過(guò)這幾年的高速發(fā)展，其作為北京“商務(wù)”的經(jīng)濟(jì)地位及國(guó)際影響力都大大提高。那些早期開(kāi)發(fā)的位于CBD的名盤(pán)公寓，將隨著土地稀缺性的升級(jí)，有著無(wú)可比擬的地段優(yōu)勢(shì)。而且，從公寓租賃市場(chǎng)來(lái)看，該地區(qū)公寓的租金收益和回報(bào)率是北京市較高的，穩(wěn)定的租賃需求以及高額的租賃回報(bào)使得該地區(qū)的二手公寓仍擁有較大的購(gòu)購(gòu)需求。

【望京地區(qū)】

■推薦指數(shù)★★★★

■適合人群 追求穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的投資者

望京在九十年代被規(guī)劃建成全國(guó)乃至亞洲的住宅小區(qū)。該區(qū)域不僅綠化面積大，社區(qū)環(huán)境好，生活配套設(shè)施也相當(dāng)完善。但是，由于望京地區(qū)住宅建設(shè)和人口密度的增加速度大大快于交通設(shè)施建設(shè)，近幾年交通擁堵問(wèn)題一直是困擾該地區(qū)的瓶頸，在一定程度上也制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

不過(guò)，隨著五環(huán)路的貫通、城鐵的運(yùn)行、望京地區(qū)主要出入口的改造等硬設(shè)施的完善，一直困擾望京的交通瓶頸將逐漸徹底得到解決?！八恰蓖┍凰耐ò诉_(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)所漸漸激活的同時(shí)也重新使得該地區(qū)成為樓市的亮點(diǎn)。

在公寓市場(chǎng)上，該地區(qū)一手公寓的價(jià)格約在6500元-8000元/㎡左右，二手公寓的價(jià)格為4500元-6500元/㎡左右，相當(dāng)于該區(qū)一手公寓的76%。一、二手公寓間的價(jià)格差距并不是特別的明顯。在公寓出租方面，面積在80-90㎡的二居室，其租金約為4000-5000元/月；面積為140-150㎡的三居室的租金價(jià)格為6000-8000元/月。租賃人群大多以日、韓等外籍人士，以及部分在機(jī)場(chǎng)路沿線(xiàn)及燕莎附近上班的白領(lǐng)為主。

針對(duì)一、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格差距不大的望京公寓市場(chǎng)，業(yè)界專(zhuān)家分析認(rèn)為：相對(duì)北京其他公寓集中的熱點(diǎn)區(qū)域，望京地區(qū)一手公寓的價(jià)格定位并不高。土地稀缺性以及產(chǎn)業(yè)特征不如以上三個(gè)區(qū)域明顯，是制約該地區(qū)公寓價(jià)格的主要因素。另一方面，由于望京是北京有名的“韓國(guó)城”，韓國(guó)人在該地區(qū)的租房、購(gòu)房比例較高。隨著政府針對(duì)該地區(qū)的改善配套、交通利好信息的出臺(tái)，二手公寓所具備的地段好、社區(qū)成熟等優(yōu)勢(shì)日益突出，而租賃市場(chǎng)穩(wěn)定以及選擇余地大也使得二手公寓具有了較高的性?xún)r(jià)比。

商住公寓投資小貼士

■物業(yè)費(fèi)支付

物業(yè)費(fèi)不是通過(guò)房屋是否出租而轉(zhuǎn)移，也不是通過(guò)實(shí)際承租人的使用而產(chǎn)生的，所以應(yīng)由業(yè)主來(lái)支付。

■企業(yè)注冊(cè)

1、按有關(guān)規(guī)定，從事高科技、軟件開(kāi)發(fā)、廣告、圖文設(shè)計(jì)等非經(jīng)營(yíng)性的公司可在商住兩用的公寓里進(jìn)行注冊(cè)，但需征得物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)的同意。

2、一些貿(mào)易公司、加工制造企業(yè)、餐飲、美容院等有經(jīng)營(yíng)行為的公司按有關(guān)規(guī)定是不可以注冊(cè)的。

3、外企機(jī)構(gòu)、外資駐京辦事處不可以在商住兩用的公寓里進(jìn)行注冊(cè)，可以去找寫(xiě)字樓。

■投資置業(yè)五大注意

1、項(xiàng)目的安全合法性頭先在購(gòu)購(gòu)前期要考查好開(kāi)發(fā)商，包括項(xiàng)目本身的各類(lèi)資質(zhì)證書(shū)，以確保該項(xiàng)目的安全合法性。

2、地理位置投資商住兩用的公寓要選擇一些寫(xiě)字樓少、成本高的區(qū)域或區(qū)域內(nèi)某一種產(chǎn)業(yè)形態(tài)比較密集、有發(fā)展?jié)摿Φ?。如中關(guān)村、國(guó)貿(mào)。還有項(xiàng)目本身屬于國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域，國(guó)家重要扶持的企業(yè)園區(qū)。如：中關(guān)村科技園，豐臺(tái)科技園等。

3、裝修程度業(yè)主可選擇簡(jiǎn)單裝修，不需豪華裝修。格局上要盡可能的符合周?chē)鷿撛诳蛻?hù)的要求，如空間要大，盡量增加房屋的使用面積，一些非承重墻可打掉。

4、租金租期不要把放在租金的高低上。因?yàn)槌凶夤镜囊?guī)模、租期的長(zhǎng)短等都比租金本身更重要。要控制空置期，減少時(shí)間成本。

5、品牌中介要選有品牌的大型中介公司。

因?yàn)樵诔鲎馇?，大的中介公司?huì)對(duì)承租公司的背景等進(jìn)行核實(shí)、確認(rèn)，所以大型中介公司所提供的客戶(hù)比較可靠、安全。

　　　　　　(作者：陳靜)

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