盡管央行一次次出面否認(rèn)，但ＣＰＩ居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)連創(chuàng)新高，還是讓人們對(duì)加息的預(yù)期充滿猜測(cè)。日前，記者從北京市銀行業(yè)信息靈通人士得到消息，目前該行針對(duì)行業(yè)內(nèi)的存款利率已經(jīng)上調(diào)，存貸款利率上調(diào)已經(jīng)可以說勢(shì)在必行。不過，即便加息，也必然是小額度的。

據(jù)分析，銀行如果加息２５個(gè)基點(diǎn)（０．２５％），購(gòu)房者月還款將增加２．９％。雖然看起來(lái)影響不會(huì)很大，但近期山東、南京等地提前還貸勢(shì)頭洶涌，北京的情況又如何呢？根據(jù)工行北京分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該行發(fā)放的房貸提前還款率竟高達(dá)４９．１％。在加息預(yù)期下，素來(lái)就喜歡提前還款，并且還不用像上海、廣州人那樣交納提前還貸違約金的北京人是否會(huì)更趨向于提前還款呢？究竟提前還款劃算嗎？該注意哪些問題和細(xì)節(jié)呢？記者就此采訪了北京市建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的相關(guān)人士。

細(xì)數(shù)提前還貸利弊

提前還貸自然是源于利益，北京市農(nóng)業(yè)銀行的楊先生為我們分析了提前還貸的利弊問題。不過在分析前，他強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)，個(gè)人消費(fèi)貸款屬于長(zhǎng)期貸款，其利率是一年一調(diào)，也就是說，即便近期利率調(diào)整，個(gè)人房貸新利率也要從明年１月１日開始實(shí)行，因此不必著急。況且，既然貸款也是因?yàn)橘Y金不足，小額度加息對(duì)個(gè)人影響并不會(huì)很大，提前還貸不必盲目。

先說有利的，一是肯定少還利息。當(dāng)初貸款是由于資金不足，如果現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)條件允許，大多數(shù)人都愿意提前把“債”還了，提前還貸較直接的利益就是可以少還利息。二是拿房產(chǎn)證，貸款購(gòu)房后房產(chǎn)證會(huì)被當(dāng)作抵押，但如果提前還了款，房產(chǎn)證就會(huì)拿到自己手里，房主在房屋購(gòu)賣、轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)自由得多。

但問題也存在，一是因?yàn)橘J款人的貸款利息是按照簽訂的合同年限執(zhí)行的，貸款年限越短利率越低，提前還貸實(shí)際上是多交了利息。二是如果選擇的是公積金貸款，借款較初一年內(nèi)不要提前還款，按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿１年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過６個(gè)月的還款額；三是公積金的利息損失，因?yàn)樘崆斑€貸后，公積金將停止使用，并按活期利率存起來(lái)，到退休時(shí)才能提取，這一塊的利息損失不??；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘J款的利率是浮動(dòng)利率，若人民銀行調(diào)整了利率，借款人還款的利率就會(huì)改變。因此，若提前還款之后，利率下調(diào)了，那借款人可能會(huì)吃些虧，但在加息預(yù)期下，提前還款是劃算的。

究竟是什么原因促使人們提前還款呢？他認(rèn)為，這一方面是因?yàn)槿藗兊氖杖胨教岣吡?，另一方面則是投資渠道狹窄，讓貸款人仍頭選去銀行還款。近幾年股市低迷，基金、信托等投資產(chǎn)品剛剛推出，如果其他投資產(chǎn)品的收益超不過商業(yè)房貸利率，會(huì)算賬的居民都會(huì)覺得先還房貸較劃算；三是許多居民還不習(xí)慣“負(fù)債生活”，老覺得借錢過日子不踏實(shí)。

面對(duì)目前這種情況，楊先生認(rèn)為提前還貸并非適合任何人，要提前還款，應(yīng)該是目前經(jīng)濟(jì)條件比較好，且手頭的錢暫時(shí)沒有其他的用途。購(gòu)房人若月收入不高，但收入穩(wěn)定，就比較適合較長(zhǎng)年限的貸款，并按部就班地還款，不會(huì)影響日常生活。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，市民張先生向銀行貸款１０萬(wàn)元執(zhí)行的是商業(yè)貸款的利率。經(jīng)測(cè)算，在貸款后第５年末他累計(jì)向銀行歸還本金４３０８５．７５元，支付利息２２２６８．１１元，還剩貸款余額（本金）５６９１４．２５元。若維持原貸款合同不變，至第１０年還款期滿，累計(jì)將向銀行支付利息３０７０７．６０元。若在第５年末就申請(qǐng)?zhí)崆斑€清貸款，那么只要?dú)w還剩余本金５６９１４．２５元即可。在前５年，由于張先生占用的貸款數(shù)額較后期大，所以實(shí)際發(fā)生和支付的利息相應(yīng)就多，占總利息額的７２．５２％；后５年因已經(jīng)歸還了大部分的本金，實(shí)際發(fā)生、支付的利息也就少了，占總利息額的２７．４８％。通過計(jì)算可以看出，前５年的貸款平均利率要遠(yuǎn)比后５年的高；后５年貸款的平均年利率劃下來(lái)只有２．９７％，要比目前任何銀行貸款的利率都低。因此，如果沒有比較好的投資方向，他應(yīng)該一次性還清所有貸款，可少支出８０００多元的利息；若他比較擅長(zhǎng)投資，則不必提前還款，可將這５６０００多元投資股市、郵市、基金等，相當(dāng)于是以極為優(yōu)惠的利率向銀行貸了資金去投資，只要投資的年回報(bào)率高于２．９７％，就是劃算的。

還貸之后 別忘拿回自己的錢

如果您權(quán)衡了利弊，還是決定提前還貸，那么以下程序您需要注意。

提前還款的方式有兩種情況：一是部分提前還款。即借款人提前償還一部分貸款，但還有一部分剩余房款仍需申請(qǐng)銀行貸款。

這種情況，銀行一般會(huì)要求借款人提前一定的時(shí)間通知銀行，同時(shí)銀行還會(huì)要求借款人對(duì)提前償還的那一部分，按照１００００元的整數(shù)倍償還。借款人要到貸款行領(lǐng)取借款合同變更協(xié)議，然后去開發(fā)商處蓋章簽字，借款人自己也要在變更協(xié)議上簽字或蓋章，然后交回貸款行。貸款行會(huì)要求修改原借款合同，在原借款合同上有提前還款一項(xiàng)。

另外一種是全部提前還款。即借款人在償還了一部分貸款后，將剩余的貸款一次性還清。銀行處理這類一次付清提前還貸的手續(xù)較為簡(jiǎn)便。一般要求客戶提前通知銀行通常提前１０個(gè)工作日到１個(gè)月；銀行計(jì)算好客戶的總欠款數(shù)， 指定客戶到銀行付清款項(xiàng)，支付當(dāng)月利息；銀行將房契到合同指定的律師事務(wù)所，辦理取消按揭貸款的契約并到房產(chǎn)管理部門登記；律師辦好一切手續(xù)之后，會(huì)通知業(yè)主領(lǐng)回所有的房產(chǎn)契約。有的銀行不經(jīng)過律師，只要辦齊手續(xù)，就可以直接把房產(chǎn)證或購(gòu)房合同還給客戶。作為北京市民，各大銀行基本都不對(duì)提前還房貸收取違約金，不過收取違約金應(yīng)該是國(guó)際慣例。

在提前償還全部貸款后，您可別忘從保險(xiǎn)公司、稅務(wù)部門拿回屬于自己的錢。按照現(xiàn)行規(guī)定，辦理住房貸款時(shí)必須購(gòu)保險(xiǎn)。在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前交的保費(fèi)。提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，須根據(jù)原購(gòu)房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費(fèi)實(shí)際期限半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去１年計(jì)算、原一次性交付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)＝已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值－提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。

再就是要到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。當(dāng)您購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入購(gòu)房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的６個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。

專家提示 為提前還貸綢繆

北京市建設(shè)銀行的于先生提示，如果您在貸款時(shí)就有提前還款的預(yù)期，那么在選擇貸款方式上一定要注意。

目前北京市個(gè)人住房貸款的還款方式基本上有兩種：一種是等額本息還款方式，另一種是等額本金還款方式。目前一般都采用等額本息還款方式，按照這種方式還款，借款人每月需還給銀行等額的錢，兩種方式其實(shí)是各有利弊的。但如果您在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)就考慮到今后可能會(huì)提前還貸，不妨選擇新推出的等額本金還款方式，而且貸款時(shí)應(yīng)盡量選擇較短的貸款期限，因?yàn)槠谙拊介L(zhǎng)先期支付的利息越多。如果采用了等額本金還款方式，優(yōu)點(diǎn)是本金不變，利息逐步遞減，貸款期間若提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對(duì)就少。但如果采用的是等額本息還款方式，每月償還金額相等，償還初期利息支出，本金較少，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因此，在同樣貸款期限下，后者所支付的利息將高于前者。

舉例來(lái)說，賈先生貸款時(shí)選擇了較高年限３０年，總額６８萬(wàn)元的貸款。其開始一年每月等額還款金額為３９０６．６２元，其中，３１６０．９９元為利息，７４５．６３元為本金，一年來(lái)這位客戶共還本金為７４５．６３×１２月＝８９４７．５６元，償還利息為３１６０．９９×１２＝３７９３１．８８元?？梢姷阮~本息法下，大部分資金償還的只是利息，而本金僅占１９．１％，提前還款顯得不值。

此外，如果是為了轉(zhuǎn)讓房屋而提前還款，不妨選擇轉(zhuǎn)按揭的方式可以減少自己的利息損失。不過，目前在北京辦理轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)還很繁雜，辦理轉(zhuǎn)按揭的房產(chǎn)必須在城八區(qū)區(qū)域內(nèi)，此外，原按揭人應(yīng)該擁有房產(chǎn)證。在辦理時(shí)要注意，一些商品房項(xiàng)目的開發(fā)商將土地做了抵押，這類房屋是無(wú)法取得房地局頒發(fā)的房產(chǎn)證的。在辦理轉(zhuǎn)按揭的過程中，銀行、律師、負(fù)責(zé)擔(dān)保的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該到房地局核實(shí)該項(xiàng)目的土地是否做過抵押。如果土地做了抵押，開發(fā)商同意更換預(yù)售登記，并出面去房地局對(duì)房產(chǎn)做更名，轉(zhuǎn)按揭也可進(jìn)行?！　　　　?作者：朱敏)

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