由于房地產(chǎn)市場受著各種政治因素和經(jīng)濟(jì)因素影響，因此同其它投資一樣，沒有任何人能保證購

房投資穩(wěn)賺不賠。媒介幾乎天天都有對房地產(chǎn)市場分析的文章，我希望盡可能從另外的角度進(jìn)行分析，

僅供讀者參考，同時提醒讀者任何投資相信自己較重要。

卦銀行就是風(fēng)向標(biāo)

近一年，媒介經(jīng)常在爭論房地產(chǎn)市場是否存在“泡沫”？房價是高是低？有不少朋友問我如何看，

我告訴他們這個問題留著經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?nèi)ビ懻摵昧?，作為購房自住或房屋購賣的小投資者大可不必管什

么收入房價比是1：6，還是1：15，也沒有必要管空置率是應(yīng)算新房的，還是應(yīng)算二手房市場的。作

為普通購房人看市場的方法其實(shí)很簡單，那就是看銀行對購房貸款的態(tài)度，銀行手松，說明市場看好，

銀行手緊，說明市場風(fēng)險加大。銀行的態(tài)度比政府官員和專家說出的話更真實(shí)、更可靠，可信度較高。

卦參考平均價

我們經(jīng)常聽一些人講平均價格下跌，是因?yàn)槟愁惙孔樱ㄈ缃?jīng)濟(jì)適用房）增多，并不說明房屋價格

真的降了，持這種觀點(diǎn)的人只說對了問題的表面，卻忽略了平均價格反映的真正內(nèi)含，某類房子增多

代表著市場的需求，更反映著政府政策導(dǎo)向，便宜房子增多，頭當(dāng)其沖受影響的一定是高價房的房價。

第三卦不要和市場作對

如果在其它方面有投資的朋友一定會說我這話是老生常談，其實(shí)房地產(chǎn)投資和其它投資一樣，一

定不要忽略人們的“羊群心理”，如果誰認(rèn)為自己能摸到市場的價格底線，不如去購彩票。如果不是為

了急住，當(dāng)房價一路下跌時還是持幣觀望一下好，寧愿市場開始走高購不到較低價，也不要有抄底心

理。

第四卦投資與投機(jī)

賭博叫投機(jī)，炒股叫投資，投資和投機(jī)，一字之差，有著不同解釋，專家們經(jīng)常告誡人們投資要

有平常心，話說得雖然沒錯，但如果不是給別人打工，用老板錢投資，真正自己操盤投資做起來太難

了，能做到六根清靜的人恐怕早就當(dāng)和尚去了。

　 要在房地產(chǎn)市場上賺錢，同其它市場一樣，有時也要善于投機(jī)，要會鉆空子。如果一個您相信能

把樓蓋完的房地產(chǎn)商搞“內(nèi)部認(rèn)購”，因?yàn)槭掷m(xù)還沒辦完，所以便宜，您愿不愿嘗試一下呢？當(dāng)年某寫

字樓不僅造就了目前京城幾個有名氣的房地產(chǎn)商，出手快的購房者也跟著賺了一筆，該項(xiàng)目被地產(chǎn)圈

稱作京城房地產(chǎn)的黃浦軍校，但其實(shí)卻是一個無證銷售的先例。一個房子有預(yù)售許可證，土地使用證

沒有辦下來，您敢不敢購呢？當(dāng)年購亞北別墅區(qū)的和購玫瑰園的，誰合適呢？

購房的都知道要交通便利，但交通便利的樓盤一般都會比不便利的貴一些，所以要學(xué)會購預(yù)期，

比如知道哪有一條方便的路要建或哪里會與**站相鄰，不是等它建好了再購，而較好是在它動工之

前購。兩廣路開發(fā)前后兩邊物業(yè)價格的變化就是一個佐證。

我一直反對商住兩用，但不能不承認(rèn)，購購住房開公司的人可以得到眼前實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)利益，

在現(xiàn)在就能把投資收回并且獲利，就不一定要考慮將來會怎樣。

第五卦從新聞中嗅出東西

目前，媒體的報(bào)道確實(shí)有不少水分，做軟廣告的絕非少數(shù)，購房人要學(xué)會收集材料，從這些報(bào)道

中找出有用的提示。

比如，一篇報(bào)道說某發(fā)展商本來和記者說準(zhǔn)備開盤賣6500元一平方米，因記者報(bào)道時寫成6000

元一平方米，于是該發(fā)展商將錯就錯，開出了6000元一平方米的價格，對這個說法，我們就要想一下，

發(fā)展商真的會“將錯就錯”嗎？會為一篇報(bào)道每平方米少收500元嗎？從報(bào)道中我們應(yīng)感到這個地區(qū)

一定供應(yīng)量不小，發(fā)展商已比購房人先感到了競爭的壓力，不得不壓價搶戰(zhàn)先機(jī)。

去年年底開始不少媒體眼睛都瞄準(zhǔn)了兩廣路，瞄準(zhǔn)了所謂的CBD后花園，看報(bào)道的人就要注意

分析一下為什么？一分析，發(fā)現(xiàn)這片房子相對集中，面積較大，它們的開盤價對今年北京整個樓價有

著風(fēng)向標(biāo)的作用。

第六卦撿較便宜的購

不同的商人，有不同的營銷手法，貴的房子并不一定就是好的房子，有些發(fā)展商希望薄利多銷，

通過價格競爭占領(lǐng)市場，有的發(fā)展商則將價格定得較高，認(rèn)為賣50％就能得到通過薄利多銷賣90％的

效果，他們寧愿賣50％。因此，購房人選擇購房時，如果不是“不求較好，只求較貴”的話，購?fù)?p>地區(qū)差不多質(zhì)素中房價較低的房子，相對抗跌能力會更強(qiáng)一些。

第七卦算算養(yǎng)房成本

“購房子就是購生活”的口號已宣傳了好多年，更有一些專家主張購小社區(qū)的住房，認(rèn)為小社區(qū)

更可張顯個性，但我認(rèn)為購房就是購房，社區(qū)越大，使用和維護(hù)成本越低。購了房子不等于您可以免

費(fèi)享用社區(qū)所有設(shè)施和服務(wù)。高尚社區(qū)有會所，使用您得花錢；地下車庫有，使用您也要花錢；大堂

越豪華、公共設(shè)施越多，您所需付出的看不見的費(fèi)用越多。社區(qū)越小，一個樓門里的戶數(shù)越少，您要

攤的電梯費(fèi)用就越多，硬性不交管理費(fèi)和目前物價局統(tǒng)一一個標(biāo)準(zhǔn)收物業(yè)管理費(fèi)的狀況是不可能長久

的。有專家說：中國養(yǎng)一套房70年的費(fèi)用可以購購?fù)瑯右惶追浚贿€有專家說：在歐洲養(yǎng)一套房的費(fèi)用

是購一套房的五倍，這些數(shù)字準(zhǔn)不準(zhǔn)我沒有考證過，但養(yǎng)房的費(fèi)用，購房時不能不考慮，小數(shù)怕長計(jì)。

第八卦風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)

過去，為死人找墳地都要看風(fēng)水，何況為活著的人購房呢！有人說這是迷信，可有時偏偏就那么

邪。依我個人的拙見，看風(fēng)水實(shí)際就是看環(huán)境、看人氣，物以類聚、人以群分，購房為出租賺錢的，

購房前一定要看您購的房適合不適合您目標(biāo)承租人群的期望值。

在香港，人們都喜歡購看海的房子，但風(fēng)水師卻勸一些人不要購看海的房子，說這些人的氣鎮(zhèn)不

住海龍王，會傷元?dú)?。我的理解是，說購看海的房子會傷某些人的氣，是因?yàn)橄愀劭春５姆孔淤F，能

力不夠的人購它會很辛苦。在內(nèi)地實(shí)際也有購大房會傷氣的說法，實(shí)際說的是要量力而行，如果整天

為還購房的貸款愁眉苦臉，怎么會有精力去工作、去賺錢呢？

因?yàn)槿藗兊摹把蛉盒睦怼?，會使某個樓盤或某個地區(qū)越賣越貴，因?yàn)槿藲庠絹碓酵?，順?biāo)兄鄣揭?p>定程度就要小心自己別成了牽驢拔橛的人，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，永遠(yuǎn)的旺是不可能的，如果會用發(fā)展的眼光

看，今天風(fēng)水不好的地方也許將來正是您發(fā)財(cái)?shù)牡胤剑觅徆善钡闹v法，叫購落后大市的股。

如果一定要我回答目前在北京購房自住的話，應(yīng)購哪的房？我會說風(fēng)水正沿著順時針往東南、再

往南邊轉(zhuǎn)，今年東南區(qū)域會熱，購南邊則有可能“跑贏大市”，當(dāng)然這完全是個人看法，大家看完一笑

了之就好了，我不希望明天有人感謝我，更怕明天走在街上被人扔臭雞蛋。

以上我說了一些購房的“旁門左道”，購房的“正道”：比如看環(huán)境、看交通、看發(fā)展商的實(shí)力、

根據(jù)自己的承受能力、如何看廣告等等，這方面的文章很多，我就不再重復(fù)了。

較后，我想和為自住購房的朋友講一句，滿足自己的需要就是較好的房子，世界上錢就那么多，

有賺的就一定有賠的，購房前定好自己目標(biāo)，多比多看，入住后則不比較、不計(jì)較，心理上的平衡比

任何物質(zhì)上的享受更重要，“糊涂”人在世界上活的較自在。

(中國證券報(bào) 劉宏誠)

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