二手房是指業(yè)主在住宅二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)購(gòu)的自用房，包括商品房、私房。

二手房貸款是指購(gòu)房人以在住宅二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作抵押，向銀行

申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。

農(nóng)行北京市分行目前開辦的二手房貸款金額較高可達(dá)所購(gòu)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

的七成，貸款期限較長(zhǎng)可達(dá)15年，貸款利率執(zhí)行人民銀行公布的同檔次個(gè)人

住房貸款利率。

申請(qǐng)二手房貸款的條件和提交的資料

申請(qǐng)二手房貸款需具備的條件：1、年滿18周歲，具有完全民事行為能

力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明；2、申請(qǐng)人有穩(wěn)定

的合法收入，有還款付息的能力；3、借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為

抵押物；4、所購(gòu)商品房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合北京市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)

市場(chǎng)流通的條件；5、所購(gòu)房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)。

申請(qǐng)二手房按揭款須提交的資料：

1、購(gòu)賣雙方提交的資料：購(gòu)賣雙方填寫的《購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)表》；購(gòu)

賣雙方簽訂的《購(gòu)房意向書》。2、購(gòu)房人（借款人）提交的資料：收入證

明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價(jià)證券、其他房地產(chǎn)證明及

其他收入證明）；身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證；若購(gòu)房人

為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、

驗(yàn)資報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表和貸款證等有關(guān)證件資料；若購(gòu)房人無(wú)北京市常住

戶口，除上述資料外，須提供暫住證及北京市房地產(chǎn)交易開具的證明文

件。3、售房人提交的資料：售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托

人公證委托書和身份證；房屋共有人同意出售的書面文件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)

證明文件；若房屋已出租，須提供租戶的證明文件及同意出售的文件；若售

房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有

關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，還須提供國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的

證明文件）。

二手房貸款的辦理程序

步：貸款申請(qǐng)及初步評(píng)估。手續(xù)和文件：1、交申請(qǐng)表，賣方產(chǎn)權(quán)

證（復(fù)印件）、購(gòu)方收入證明及身份證復(fù)印件（核對(duì)原件）；2、房屋估價(jià)；

3、交購(gòu)房意向書（范本由律師所提供）。

步：資料調(diào)查、貸款批復(fù)及貸款受理。手續(xù)和文件：1、調(diào)查及審

批；2、初步回復(fù)（貸款額及年限）；3、簽購(gòu)房抵押貸款合同；4、辦理

授權(quán)委托書公證；5、預(yù)簽保單。

第三步：房屋以及抵押登記。手續(xù)和文件：購(gòu)賣雙方或委托律師所到房

管局辦理（帶備產(chǎn)權(quán)證、身份證原件）。

第四步、發(fā)放貸款。手續(xù)和文件：購(gòu)賣雙方繳清保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、中介

費(fèi)等費(fèi)用，將收據(jù)交銀行檢查。產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件交給銀行。

辦理二手房貸款涉及的收費(fèi)

辦理抵押貸款需要律師事務(wù)所、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所、公證處、保險(xiǎn)公司

等多家相關(guān)機(jī)構(gòu)。

辦理抵押貸款涉及的費(fèi)用包括房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)

及辦理相關(guān)手續(xù)要交繳的稅費(fèi)。

涉及費(fèi)用：

費(fèi)用項(xiàng)目（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）1、前期費(fèi)用（包括初評(píng)費(fèi)、權(quán)威機(jī)構(gòu)審核證件

費(fèi)、手續(xù)費(fèi)）。共計(jì)450元。

2、評(píng)估費(fèi)，物業(yè)評(píng)估價(jià)的千分之四

3、公證費(fèi)，200元／份

4、預(yù)交保險(xiǎn)費(fèi)，物業(yè)評(píng)估價(jià)的千分之八

貸款年限

5、預(yù)交律師費(fèi)，貸款金額×1.6％，下限為2000元

6、契稅，房產(chǎn)價(jià)×2％（房屋建筑面積120平方米以上按4％）

7、印花稅，房產(chǎn)價(jià)×0.05％

8、手續(xù)費(fèi)，交易金額×0.5％

二手房貸款本息的歸還

貸款利率按人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房抵押貸款利率執(zhí)行。當(dāng)國(guó)家利率調(diào)

整時(shí)，其貸款利率標(biāo)準(zhǔn)隨之調(diào)整，實(shí)行一年一定（根據(jù)人民銀行現(xiàn)行規(guī)定的

個(gè)人住房抵押貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，按等額法計(jì)算確定的每萬(wàn)元貸款月供額）。

購(gòu)房抵押貸款采取按月分期歸還法，借款人必須在繳款專用帳戶內(nèi)保持

一定的余額，銀行每月在合同約定還款日從該帳戶上扣劃貸款本息。

借款人可以采用等額法或遞減法每月償還貸款本息

1、等額法的計(jì)算公式：每月還款金額＝（月利率×（1＋月利率）供款

總期數(shù)／（1＋月利率）供款總期數(shù)－1）×貸款本金

2、遞減法的計(jì)算公式：每月還款金額＝貸款本金／供款總期數(shù)。

二手房抵押貸款收費(fèi)舉例

房產(chǎn)價(jià)：32萬(wàn)元，抵押年限：5年，房屋建筑面積：60平方米，物業(yè)

評(píng)估價(jià)：30萬(wàn)元，抵押成數(shù)：6成，產(chǎn)權(quán)：私人產(chǎn)權(quán)。

辦理抵押貸款的費(fèi)用

費(fèi)用名稱 數(shù)額初步評(píng)估費(fèi)300元，查案費(fèi)100－300元，物業(yè)評(píng)估費(fèi)

300000×0.4％＝1200元，公證費(fèi)（兩份）400元，貸款印花稅300000×

0.05％＝15元，保險(xiǎn)費(fèi)300000×0.08％×5年＝1200元，律師費(fèi)300000

×60％×1.6％＝2880元，合計(jì)6095元－6295元

房管部分收取的有關(guān)稅費(fèi)

費(fèi)用名稱數(shù)額契稅300元印花稅100－300元交易管理費(fèi)300000×0.4

％＝1200元。

（北京經(jīng)濟(jì)報(bào)）

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