從北京市各商業(yè)銀行目前提供的個(gè)人住房擔(dān)保貸款（又稱商業(yè)性貸款）、

個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（又稱商業(yè)性貸款）、個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（又稱

政策性貸款）、個(gè)人住房組合貸款這三種方式來看，辦理個(gè)人住房貸款可能

發(fā)生的費(fèi)用可以用一個(gè)簡單的公式來表示。

即：個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用＝評估費(fèi)＋律師費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋抵押登記費(fèi)

上面列出的公式嚴(yán)格來說并不準(zhǔn)確（因具體情況不同，辦理個(gè)人住房貸

款涉及的費(fèi)用也不盡相同）。現(xiàn)就上述各項(xiàng)費(fèi)用做一具體說明，以供參考。

評估費(fèi)

建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個(gè)人住房貸款不需支付評

估費(fèi)：利用公積金政策性貸款的申請人簽定購房合同后，需要支付評估費(fèi)用。

一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評估費(fèi)，如果按要求必須評

估，則其費(fèi)用按500元計(jì)收。

住房資金管理規(guī)定的商品房評估費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為：

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分檔 抵押物價(jià)值 費(fèi)用（元）

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1 20（含）萬元以下 1500

2 20－50（含）萬元 2500

3 50萬元以上 3500

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（注：經(jīng)濟(jì)適用住房的評估費(fèi)為500元）

律師費(fèi)

辦理商業(yè)性貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門對借款人進(jìn)行資格

認(rèn)證，律師事務(wù)所按申請貸款額的4‰向借款人一次性收取法律服務(wù)費(fèi)，每

單較低額度為100元；辦理政策性貸款時(shí)不需支付律師費(fèi)；如果屬組合貸款

的，商業(yè)資金部分按商業(yè)性貸款辦法收取。

保險(xiǎn)費(fèi)

由于我國目前尚未成立個(gè)人信用制度，個(gè)人資信難以調(diào)查，為了保證貸

款的安全償還，借款人必須提供擔(dān)保。公積金個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式目前

有四種：（1）財(cái)產(chǎn)抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保（2）財(cái)產(chǎn)抵押加購房綜合險(xiǎn)

（3）財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保（4）連帶責(zé)任擔(dān)保。在四種擔(dān)保方式中，連帶責(zé)任擔(dān)

保和財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保這兩種方式不需要購購保險(xiǎn)；而抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保

和財(cái)產(chǎn)抵押加購房綜合險(xiǎn)必須購購保險(xiǎn)。

一、采用抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保方式是借款人或第三人提供住房作為

抵押，同時(shí)提供第三人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。借款人可以用所購住房作為抵押，

抵押房屋必須購購太平洋保險(xiǎn)公司北京分公司的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。連帶責(zé)任保

證的保證人一般為借款人所在單位，也可以是愿意為借款人擔(dān)保且有代為償

還能力的單位。連帶責(zé)任保證的保證期限從貸款發(fā)放日至抵押登記辦理完

畢。

商業(yè)性個(gè)人住房貸款和組合貸款需全額全程購購房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)；政策性貸

款保險(xiǎn)費(fèi)用的規(guī)定如下：凡貸款期限為1－5年（含）的個(gè)人貸款借款人，

按相應(yīng)個(gè)人貸款期限的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購購保險(xiǎn)；凡貸款期限為5年以上的借款

人，可先按個(gè)人貸款期限為5年的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購購保險(xiǎn)；高于5年（含）的

可繼續(xù)按5年期購購保險(xiǎn)，直至貸款還清。

房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算公式為：保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額×年保險(xiǎn)費(fèi)率×換算現(xiàn)

值系數(shù)

年保險(xiǎn)費(fèi)率表

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保險(xiǎn)費(fèi)率 ‰

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鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 0.8

混合結(jié)構(gòu) 1.2

磚木結(jié)構(gòu) 2

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二、采用抵押加購房綜合險(xiǎn)擔(dān)保，是借款人或第三人提供抵押擔(dān)保的同

時(shí)購購購房綜合險(xiǎn)。擔(dān)保抵押物的規(guī)定同上，購房綜合險(xiǎn)是向太平洋保險(xiǎn)公

司北京分公司購購的一種綜合險(xiǎn)種，包括房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身險(xiǎn)兩部分；須

按照兩部分的費(fèi)率計(jì)算所須交納的保險(xiǎn)費(fèi)。此種方式僅是公積金政策性貸款

所提供的一種擔(dān)保方式。

房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)＝貸款金額×年保險(xiǎn)費(fèi)率×換算現(xiàn)值系數(shù)

人身險(xiǎn)＝貸款金額×（主險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率＋附加失業(yè)險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率）

注：人身險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率參照中國太平洋保險(xiǎn)公司喜洋洋消費(fèi)借貸者定期

壽險(xiǎn)費(fèi)躉繳費(fèi)率表

（一）貸款期限未滿5年的

1、房屋財(cái)險(xiǎn)部分：凡貸款期限為1－5年（含）的個(gè)人貸款借款人，按

相應(yīng)個(gè)人貸款期限的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購購保險(xiǎn)。

2、人身險(xiǎn)部分保險(xiǎn)費(fèi)：凡貸款期限為1－4年（含）且未辦理完成抵押

登記手續(xù)的借款人，按個(gè)人貸款期限為3年的保險(xiǎn)費(fèi)（1－3年費(fèi)率相同）

檔次購購保險(xiǎn)。

（二）凡貸款期限為5年（含）以上，且未辦理完成抵押登記的借款人，

可先按貸款期限5年的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購購保險(xiǎn)；保險(xiǎn)到期后，借款人仍未辦理

完成抵押登記手續(xù)，須繼續(xù)購購保險(xiǎn)，剩余貸款期限低于5年的，按實(shí)際剩

余年限購購保險(xiǎn)，高于5年（含）的，按5年期限購購保險(xiǎn)，以此類推，直

到貸款還清或抵押登記完成。

當(dāng)屬于組合貸款且采用抵押加購房綜合險(xiǎn)擔(dān)保方式時(shí)，其保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算

目前分為兩部分：1、房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)；按商業(yè)性貸款方式，全程全額購購

保險(xiǎn)。2、人身險(xiǎn)部分：按政策性貸款方式繳納保費(fèi)。

抵押登記費(fèi)

一般借款人在申請辦理貸款手續(xù)時(shí)，均沒有產(chǎn)權(quán)證，不能辦理抵押登記

手續(xù)；能夠辦理抵押登記手續(xù)的貸款，抵押登記部門（各區(qū)、縣房屋土地管

理部門的權(quán)屬科）將收取抵押登記費(fèi)。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般在0.30元／平方米（建筑面積）

假設(shè)貸款申請人李先生今年32歲，欲購購的商品房擬成交價(jià)格為60萬

元，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、建筑面積100平方米的一套房屋。李先生頭先要與房

地產(chǎn)商正式簽訂一式四份的商品房預(yù)售合同，扣掉頭付款后，剩下42萬元準(zhǔn)

備申請個(gè)人住房貸款，貸款期限為15年。

（一）如采用商業(yè)性貸款且以抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保方式申請貸款，

其涉及的費(fèi)用包括：

1、律師費(fèi)：420000×4‰＝1680元

2、保險(xiǎn)費(fèi)：600000×0.8‰×12.90＝6192元

合計(jì)：7872元

（二）如以計(jì)算較為繁瑣、采用較高的組合貸款方式，即公積金政策性

貸款39萬元，商業(yè)貸款3萬元。選擇的擔(dān)保方式為抵押加購房綜合險(xiǎn)，其涉

及的費(fèi)用為：

1、評估費(fèi)：3500元

2、律師費(fèi)：30000×4‰＝120元

3、保險(xiǎn)費(fèi)＝（1）＋（2）＝6192＋6702.54＝12894.54

（1）房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)＝6192元

（2）人身險(xiǎn)＝171.86×39＝6702.54元

費(fèi)用合計(jì)＝1＋2＋3＝16514.4元

或許大多數(shù)購房者都和李先生一樣為支付的費(fèi)用而感覺有些出乎意料。

在自己尚未住進(jìn)花了大半生積蓄貸款購的房子時(shí)，頭先就要拿出上萬元錢來

交個(gè)人房貸的相關(guān)費(fèi)用；此外，貸款合同生效后，您需要按照借款合同的要

求按時(shí)還本付息，貸款利息包含在您的月均還款額中。如出現(xiàn)不能夠按時(shí)還

本付息，需要支付貸款的罰息，則還需要支付處置抵押物或質(zhì)物的費(fèi)用?？?p>來，購房者在確定購房預(yù)算時(shí)還真需要合理安排購房資金，多列出幾種可選

擇的方案，比較一下再去簽訂房屋預(yù)售合同。

換算現(xiàn)值系數(shù)表

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保險(xiǎn)期限 換算現(xiàn)值 保險(xiǎn)期限 換算現(xiàn)值 保險(xiǎn)期限 換算現(xiàn)值

年數(shù) 系數(shù) 年數(shù) 系數(shù) 年數(shù) 系數(shù)

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1 1 11 9.87 21 16.96

2 1.98 12 10.65 22 17.59

3 2.93 13 11.41 23 18.20

4 3.87 14 12.16 24 18.80

5 4.78 15 12.90 25 19.39

6 5.68 16 13.61 26 19.96

7 6.55 17 14.31 27 20.52

8 7.41 18 15.00 28 21.07

9 8.25 19 15.67 29 21.61

10 9.07 20 16.32 30 22.13

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（北京房地產(chǎn) 劉惠娟）

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