■編者按

日前,媒體報道北京、上海、杭州和深圳已經(jīng)全面停止第三套房貸,銀監(jiān)會在其官方網(wǎng)站上再度重申了關于嚴格管理房貸的相關意見,要求“對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款”。據(jù)本報記者調(diào)查得知,由于接到銀監(jiān)會的口頭通知要求嚴格執(zhí)行第三套房貸政策,京滬深杭銀行方面已緊急下令“一刀切”叫停第三套房貸。不過,廣州尚未跟進。

“上有政策,下有對策?！北砻嫔戏抠J政策“猛于虎”,而事實上,“關上一扇門,留出一扇窗”的情況不在少數(shù)。部分銀行、按揭公司和客戶“合謀”,仍能在不明顯違規(guī)的前提下,利用五花八門的個貸手段“輕松”得到房貸資金。全面叫停第三套房貸,對當下而言是猛藥,但無疑利好樓市的長遠健康發(fā)展。補上“漏洞”之日,便是樓市調(diào)控真正收到實效之時。

■記者調(diào)查

廣州暫未叫停第三套房貸

記者近日調(diào)查得知,廣州第三套房貸沒有被叫停,但是利率幾乎都要上浮20%左右。其中,中行廣州某分行貸款部工作人員對記者表示,該行目前仍可發(fā)放三套房貸,頭付六成,利率上浮20%。此外,據(jù)工行、建行、招行貸款部門工作人員介紹,三家銀行頭付亦均在五至五成半,利率上浮均在15%至20%左右。而且更有銀行已經(jīng)停止了三套房貸發(fā)放,包括農(nóng)行和華夏銀行。有銀行相關人士向記者說,由于利率大幅度上浮,現(xiàn)在即使還發(fā)放三套房貸,但是基本上已經(jīng)沒有什么人來做了。

三套房貸被限制或提高門檻,那么是否意味著投資人無法從銀行途徑獲得購樓資金呢?實際上并非如此。表面上對房貸市場單方面的嚴格,并沒有堵住各種擦邊通道,悄悄把銀行貸款又用作房貸。其中,個人消費貸款、商業(yè)經(jīng)營貸款、綜合類抵押貸款,各種各樣的貸款都可以被用來作房貸用。而部分銀行業(yè)務人員為提高自身業(yè)績爭取客戶,在審核方面相對寬松,銀行出于自身的業(yè)績考慮,對貸款的使用流向并未嚴格監(jiān)管,更是為消費貸成為炒房客用于購置多套房的還貸資金提供了大大的方便,給資金流入樓市制造了機會。

途徑一

消費貸款流入房貸市場作頭付

不少人以申請裝修貸款的名義,將手中的房屋抵押給銀行,銀行按照房產(chǎn)評估值的七成以內(nèi)提供消費貸款,在貸款獲得審批后,銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。客戶只需支付一定手續(xù)費就可領走這部分貸款。

這邊銀行在收緊三套房貸“水龍頭”,那邊,個人綜合消費貸款卻給三套房貸做了很好的候補。目前,有不少銀行推出了多種個人綜合消費貸款。一般個人消費貸款主要是指銀行向個人客戶發(fā)放的有指定消費用途的貸款(不包含房貸),包括耐用品消費等消費性個人貸款。目前銀監(jiān)會要求銀行在審批消費貸款時需要客戶提供明確的貸款方向。目前廣州多數(shù)銀行都提供這一業(yè)務,消費貸款一般通過抵押方式進行,貸款成數(shù)較高是房產(chǎn)評估價的七成,以五六成居多,利率執(zhí)行央行基準利率,也可上浮。

但是目前不少人以申請裝修貸款的名義,將手中的房屋抵押給商業(yè)銀行,銀行按照房產(chǎn)評估值的七成以內(nèi)提供消費貸款,在貸款獲得審批后,銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。而實際上,這些裝修公司與客戶早就達成了協(xié)議,客戶只需支付一定的手續(xù)費就可領走這部分貸款,用于支付房貸頭付,解了客戶房貸的“燃眉之急”。

日前,記者以購購第三套住房的名義向幾家按揭公司咨詢是否可以規(guī)避對第三套房貸的限制。其中,億達按揭的客戶經(jīng)理陳小姐表示,目前三套房貸的頭付和利率都按銀行的來做,不能再低。頭付要五成,利率上浮10%以上。但是她補充道,可以通過住房消費貸款作房貸,只是利率和第三套房貸相差不是太遠。

記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn),有不少銀行還會主動給購房者出主意,幫購房者繞過“第三套房”的限制。某股份制銀行的客戶經(jīng)理支招表示,可以用自己的房子做抵押,申請裝修貸款,較多可以貸30萬元,如果父母有房子,還可把父母的房子做抵押,再申請另一筆裝修貸款30萬元,這樣就有60萬元。“你只要資料齊全,有合同,消費類貸款可以直接打入貸款人賬戶,這些錢都可以自己支配,拿來購房也行。而且這種貸款是現(xiàn)金發(fā)放,很難查到用途?！?p>還有按揭公司明碼標價,表示可以幫忙辦手續(xù),所需要的合同也能一手搞定,手續(xù)費為是貸款金額的1%左右,具體視情況而定,在這個基礎上還可以打折。

申請消費類貸款時,銀行一般要求貸款申請人提供包括身份證明、收入證明、房產(chǎn)證、工資流水、資產(chǎn)證明等,同時在申請劃賬時還須遞交貸款使用證明的原件。但在實際操中,記者了解到,“貸款使用證明”只需要找熟人的公司就可以輕松搞定。

途徑二

抵押貸款輕松繞過利率上浮

部分銀行還推出了抵押貸款的循環(huán)貸,即將住房抵押給銀行,就可獲一定的貸款額度,在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款,循環(huán)使用。這種隨借隨還的方式,額度一旦審批下來,可以在5年內(nèi)循環(huán)使用。

在記者走訪過程中,不少銀行客戶經(jīng)理還建議記者把前兩套房屋的一套拿出來做抵押貸款?！跋衲氵@種情況,我建議是做實證抵押。因為你有兩套房嘛,你可以拿一套房產(chǎn)來做抵押。抵押貸款利率也只是上漲百分之十,不會像三套房的百分之二十那么多。”

一家名叫德寶按揭的公司客服工作人員也向記者表示,三套房貸現(xiàn)在頭付要四成左右,利率上浮10%,但是“可以幫忙包裝一下爭取弄到更低”。

目前不少銀行還開發(fā)了多種住房抵押貸款,其中包括“個人住房循環(huán)授信”,指借款人以自有住房作較高額抵押向招行申請循環(huán)額度貸款。在不超過額度有效期和可用額度的條件下,借款人可向他們多次申請具有明確消費用途的個人貸款,并循環(huán)使用,較長還款期限為30年。

由于抵押消費貸款更傾向于針對房產(chǎn)本身審核,因此對于部分月收入和貸款償還能力不穩(wěn)定的人群來說,部分銀行還推出了抵押貸款的循環(huán)貸,即將住房抵押給銀行,就可獲一定的貸款額度,在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款,循環(huán)使用。這種隨借隨還的方式,額度一旦審批下來,可以在5年內(nèi)循環(huán)使用。有業(yè)內(nèi)人士表示,這種方式有效滿足了很多炒房一族的“現(xiàn)金”流動需要。

此外,上述按揭公司人士還表示,可以用商業(yè)貸款來做住房貸款,雖然能貸的金額可能不比房貸,但是利率比三套房上浮20%的利率低很多,而且可以通過聯(lián)名擔保的方式進行,不需要抵押物。如果個人有相關的經(jīng)營事務,就更加好貸了。

途徑三

置換貸款先付后貸

“你較好自籌資金把房一次性付款購下來,然后在我們這里做抵押貸款,較高可以按照房子價值的70%放款,較高可以放八成,用以還借來的錢。這樣還能夠享受全額付款的打折。”

由于二套以上房貸頭付和利率的大幅上升,選擇房貸的消費者比例開始下降,而全款購房比例則有所上升。某股份制銀行客戶經(jīng)理建議,“你較好自籌資金把房一次性付款購下來,可以通過向朋友借款等方式。然后在我們這里做一個抵押貸款,把新樓抵押出,較高可以按照房子價值的70%左右進行放款,較高可以放到八成,用以還借來的錢。這樣還能夠享受全額付款的打折。”還有銀行業(yè)務員表示,這種產(chǎn)品貸款成數(shù)較高可達八成,但要求抵押房產(chǎn)在五年以內(nèi)、90平方米以下,區(qū)別于普通抵押消費貸款較高七成的規(guī)定。

也就是說,部分信貸資質不符的全款購房消費者,可以用抵押貸款來置換此前的另一筆債務,實際上是繞了一個圈來做房貸。據(jù)了解,置換式房貸可將貸款年限延長至30年,區(qū)別于普通抵押消費貸款20年的期限,分攤了月還款壓力。

對于自籌資金,記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn),目前市場上很多投資公司都可以幫購房人輕松解決這一問題。很多投資公司都聲稱可提供墊資服務。記者了解到,投資公司的墊資手續(xù)費比例一般達到5%的水平,但是相比起動輒上浮20%的利率,對購房人還是有不少的吸引力。而很多中介更是對這種短時間暴利的方式顯示出極大的熱情。

■記者觀察

謹防“關上一扇門,

留出一扇窗”

無論是第三套房停貸的消息,還是銀監(jiān)會重申房貸政策不變,這一系列的信息都表明,房貸政策似乎有緊無松。記者無論從官方還是從銀行網(wǎng)點就“房貸”了解到的情況,也都非常一致地表明房貸政策越來越緊。

然而,如果把視線放開,可以關注到房貸收緊后,各家銀行各種各樣的個貸產(chǎn)品開始受到熱捧。而這些五花八門的個貸產(chǎn)品背后,有多少支持了三套以上住房貸款需求的,我們還無法查證。但是可以發(fā)現(xiàn),記者即使沒有通過熟人,沒有委托業(yè)內(nèi)關系,也能夠輕易從市場中獲得各種變相房貸。并有多種機構“齊心協(xié)力”地主動提供幫助,完成房貸的曲線套取。

這樣一來不禁讓人擔憂,表面上房貸政策“猛于虎”,而事實上,這是否又會是“關上一扇門,留出一扇窗”的事情?房貸調(diào)控政策會否因為這些無孔不入的“螞蟻洞”而潰于一旦呢?

財經(jīng)大學中國銀行研究主任郭田勇接受記者采訪時表示,建議停止第三套房貸的發(fā)放,讓房地產(chǎn)市場健康地發(fā)展。他指出,“限制房貸政策早已出臺,到現(xiàn)在未真正落實,應該再強調(diào)執(zhí)行的力度,限制投資性購房,使得房地產(chǎn)的不合理需求減少。如果不對不合理需求進行調(diào)控,光強調(diào)供給,恐怕難以達到效果?！?p>有監(jiān)管部門內(nèi)部人士也曾多次對記者表示,這些房貸政策收緊的實際效應,你先不要寄予太大的厚望,市面上還存在多種的貸款套取方式。而相關部門的多次表態(tài),目前更多是給銀行傳達震懾的效用。那么,鐵腕到底什么時候用上?這些旁邊的漏洞什么時候可以補上?也許,有答案的時候,才是房地產(chǎn)調(diào)控能夠真正見效的時候。

■鏈接

提高房產(chǎn)評估價

降低頭付

朱先生較近在到處打聽,看哪些銀行和房地產(chǎn)評估公司可以幫忙將房產(chǎn)價值估高,這樣將有利于他變相規(guī)避購房頭付的要求。據(jù)了解,一些房地產(chǎn)評估公司可以將100萬元的房子評估提高到120萬元甚至更高,由于目前政策規(guī)定二套房頭付五成,那么銀行只能根據(jù)房屋總值發(fā)放貸款,如果100萬元的房子,本來只能貸到50萬元,估高了房產(chǎn)價值后,可以貸到60萬元,相當于頭付只需要四成。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,一般房產(chǎn)評估只會估到地產(chǎn)中介開出售價的70%左右,但不少客戶以房屋面積、可擴建、帶學位等為由,希望提高房屋評估價格,以高房價抵押房產(chǎn)申請銀行貸款。

“確實有些房產(chǎn)評估公司可以幫助貸款人將評估價格上浮,一套裝修精美、樓層朝向良好的房產(chǎn),將其評估價相應提高10%以內(nèi),不會給審核貸款帶來太大問題,但是1%還是10%,就得看找什么

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！