近年來(lái)，商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面可謂不遺余力，像"存抵貸"、"氣球貸"、"雙周供"、"點(diǎn)按揭"等等，讓人眼花繚亂。

不少房貸創(chuàng)新產(chǎn)品都會(huì)標(biāo)榜自己擁有"減少月還款總額"、"少支付利息"等優(yōu)點(diǎn)，對(duì)此，房奴們且慢激動(dòng)，仔細(xì)分析這些新業(yè)務(wù)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多其實(shí)都是通過(guò)"本金還款提速"、"變相提前還貸"來(lái)實(shí)現(xiàn)的，有的未必真的能節(jié)省利率負(fù)擔(dān)。因此，對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房者而言，如何選擇合適的房貸創(chuàng)新品，必須先看清這些創(chuàng)新產(chǎn)品的真面目。

■房貸創(chuàng)新品一：氣球貸

"氣球貸"是一種采用全新還款方式的房貸產(chǎn)品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。通過(guò)"氣球貸"，房貸客戶可以選擇一個(gè)較短的貸款期限（3年、5年或10年），但以較長(zhǎng)的期限（如30年）來(lái)計(jì)算月供。這樣，房貸客戶即可同時(shí)享受到與短期貸款對(duì)應(yīng)的低利率和長(zhǎng)期貸款的低月供。

"氣球貸"的核心，是一種短期限借貸，但以長(zhǎng)周期計(jì)算月供還款，至短期限到期后一次性大筆償還本金的借貸模式。如客戶選擇一個(gè)5年期的貸款，按照4.03厘利率月供為18430.06元。但利用氣球貸，則可以選擇按照30年期計(jì)算，月供銳減至4791.46元，5年到期后一次性償還剩余本金。而銀行目前主打兼顧短期貸款利率和長(zhǎng)期還款周期的產(chǎn)品，則是上述多個(gè)核心借貸的串聯(lián)組合。在個(gè)5年借貸30年計(jì)算還款周期產(chǎn)品到期后，銀行不要求房貸者償還本金，而是將其展期至一個(gè)新的5年借貸25年計(jì)算還款周期的產(chǎn)品，此后數(shù)期亦以此類推。

從"氣球貸"的定義中不難看出，如果一筆30年的房貸按5年一段拆分為6段的話，貸款利率則適用三至五年（含五年）的5.76%，比按五年以上5.94%將節(jié)省不少利息。假設(shè)貸款100萬(wàn)元，按等額本息30年還款的話，這樣分拆貸款的話，每月大約可節(jié)省利息支出114.9元，30年下來(lái)總共節(jié)省約41365元。但是，由于這樣的房貸是由多次按揭組合，因此存在"展期風(fēng)險(xiǎn)"。若屆時(shí)因?yàn)閭€(gè)人信用度下降或政策原因銀行不能再提供類似產(chǎn)品的展期，房貸者就面臨提前全額償還本金的風(fēng)險(xiǎn)。

[氣球貸適用客戶群]

能夠承擔(dān)高額月供并且貸款期限較短的客戶，不適合辦理氣球貸。因?yàn)槿绻蛻舯緛?lái)就想做短期貸款的話，那么只要辦理一個(gè)短期的普通貸款，就可以享受相應(yīng)的低利率了。如果辦成了"氣球貸"，反而會(huì)因?yàn)?氣球貸"還得慢，而增加利息支出。如果客戶不愿或不能承擔(dān)普通中短期貸款的高月供，而又希望能夠節(jié)省貸款利息，"氣球貸"則是適合他們的選擇。

氣球貸的目標(biāo)客戶主要有4類：1、計(jì)劃持有房產(chǎn)期限較短的客戶，譬如很多客戶會(huì)在一定周期內(nèi)換房；2、預(yù)期未來(lái)收入會(huì)有大幅增加的客戶，由于收入增加他們?cè)?氣球貸"到期前或期末一次性清償剩余本金；3、收入不均衡的客戶，除了月收入以外還有大筆年終獎(jiǎng)等其它收入，但每月固定收入不足以負(fù)擔(dān)高額月供，而到期還款能力較強(qiáng)；4、計(jì)劃在中短期將貸款轉(zhuǎn)往它行的客戶，譬如由于利率市場(chǎng)化，其它行有更適合的產(chǎn)品或更優(yōu)惠的貸款利率。實(shí)際上，計(jì)劃長(zhǎng)期持有貸款的客戶，也可以通過(guò)連續(xù)做幾個(gè)較短期限的"氣球貸"，從而降低貸款利率。

■房貸創(chuàng)新品二：雙周供

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，"雙周供"是對(duì)原等額月供的對(duì)半分開(kāi)加速還款的一種"創(chuàng)新"房貸產(chǎn)品，其關(guān)鍵是通過(guò)增加每年的總還款額以達(dá)到加速還款，并進(jìn)而節(jié)省利息。由于雙周供按照月還款額的一半來(lái)計(jì)算還款額，你會(huì)以為你一年的還款次數(shù)是12個(gè)月×2=24次，而其實(shí)，每年共有26個(gè)雙周（呵呵，這點(diǎn)你沒(méi)想到吧），你事實(shí)上每年要按13個(gè)月還款。那悄悄增加的一個(gè)月還款額，讓你在不知不覺(jué)中還款速度大大加快了，于是，就會(huì)比按月還款省下一部分利息。

在選定貸款期限的情況下，我們可以把"雙周供"與按月還款法做個(gè)比較。比如一筆50萬(wàn)元30年的按揭貸款，如果按5.51%的9折優(yōu)惠利率計(jì)算，采用雙周供還款會(huì)縮短還款期63個(gè)月，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在24.75年還清，這樣，其利息總額自然要比30年按月還款少很多。

但其實(shí)際利息開(kāi)支和普通25年期的月供并不會(huì)有太大區(qū)別。因此，房貸者即使所在銀行不提供"雙周供"，亦完全可以通過(guò)自行縮短還款年限的普通月供貸款實(shí)現(xiàn)類似的功能。

[雙周供適用客戶群]

"雙周供"的還款方式，對(duì)收入較為穩(wěn)定和均衡者較為適合（尤其是領(lǐng)取周薪的外企職員），由于月收入的相對(duì)固定，這個(gè)群體不愿意增加每月還款壓力，而在有額外收入來(lái)源的時(shí)候，希望通過(guò)小額提前還款來(lái)節(jié)省利息。理財(cái)專家解釋，"雙周供"之所以能節(jié)約利息在于兩方面：一是本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對(duì)銀行資金的實(shí)際占用；二是全年還款約26期，相對(duì)等額月供每年實(shí)際上多還款兩期。

據(jù)深圳發(fā)展銀行零售業(yè)務(wù)部相關(guān)人士介紹，目前"雙周供"適用于期供類房屋按揭、抵押貸款，如一手樓、二手樓的房屋按揭貸款以及按揭還款的房屋抵押貸款。

■房貸創(chuàng)新品三：點(diǎn)按揭

所謂"點(diǎn)按揭"，是一款通過(guò)預(yù)先支付一定費(fèi)用，從而獲得貸款利率進(jìn)一步折讓的房貸產(chǎn)品。1個(gè)"點(diǎn)"即為貸款金額的1%，客戶通過(guò)支付一個(gè)或多個(gè)"點(diǎn)"的費(fèi)用，使貸款利率進(jìn)一步調(diào)低，使每月房貸支出減少，達(dá)到省息目的。

比如辦一筆30年期100萬(wàn)元的房貸，照目前30年期7折房貸利率4.158%計(jì)，30年共需支付大約75萬(wàn)元利息，而辦理"點(diǎn)按揭"，客戶只需花1.5萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)貸款總額的1.5個(gè)"點(diǎn)"，可將已7折的貸款利率，進(jìn)一步降低到3.78%的超低利率，30年下來(lái)，可節(jié)省約7.8萬(wàn)元利息，省息比例達(dá)10%，相當(dāng)于在當(dāng)前基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打6.3折。

該產(chǎn)品的賣點(diǎn)還在于，1次購(gòu)點(diǎn)，可享受30年低利率（實(shí)際利率隨央行利率調(diào)整而相應(yīng)浮動(dòng)），貸款金額越大、期限越長(zhǎng)，享受利率優(yōu)惠的幅度就越大。同時(shí)，"點(diǎn)按揭"可通過(guò)支付不同的費(fèi)用（即購(gòu)點(diǎn)），在一定程度上自由選擇不同利率，目前深發(fā)展針對(duì)10-20年期和20-30年期的貸款，設(shè)計(jì)了1.25個(gè)點(diǎn)和1.5個(gè)點(diǎn)的低利率，較優(yōu)惠利率可達(dá)3.78%，即比7折后的貸款利率還低0.378個(gè)百分點(diǎn)。此外，對(duì)一些二套房以上的購(gòu)房者，其初始利率如達(dá)不到7折利率或利率上浮的，可采取"購(gòu)點(diǎn)"的方式調(diào)低利率；也可借助氣球貸，將利率進(jìn)一步降低，直至較低的3.78%。

如果將購(gòu)點(diǎn)的支出視作一筆投資，而將未來(lái)每年節(jié)省的利息視作收益，那么點(diǎn)按揭是一款貸款金額越高，年限越長(zhǎng)越劃算的產(chǎn)品。如小陳打算貸款80萬(wàn)元，若一次性支出1.245萬(wàn)元，即可將貸款利率由4.03%下降至3.78%。若其選擇20年貸款，購(gòu)點(diǎn)支出的回報(bào)為8.31%，若改為30年，則升至10.68%；若其消減貸款至50萬(wàn)元，則20年期回報(bào)僅為2.66%，30年期亦僅為5.67%。

[點(diǎn)按揭適用客戶群]

"點(diǎn)按揭"僅適用于新發(fā)放的10年期以上房屋貸款，并非所有新發(fā)房貸都適合辦理該業(yè)務(wù)。由于"點(diǎn)按揭"必須持續(xù)多年之后才能通過(guò)節(jié)省利息收回"購(gòu)點(diǎn)"的支出，如上例80萬(wàn)元貸30年需要近9年才能收回成本，若是50萬(wàn)元貸30年更要延長(zhǎng)至14年左右。這意味著若房貸者選擇提前還貸抑或中途提前出售房屋，點(diǎn)按揭就會(huì)得不償失。

理財(cái)專家指出，目前貸款客戶可選擇的房貸產(chǎn)品很多，哪款適合自己，要依照自身需求而定，"點(diǎn)按揭"盡管不排斥提前還貸，但與之是有沖突的。理論上講，貸款金額較大、收入穩(wěn)定且長(zhǎng)期無(wú)房屋置換需求的家庭更適合"點(diǎn)按揭"。

(作者：李強(qiáng) 張佳)

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