近年來，商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面可謂不遺余力，像"存抵貸"、"氣球貸"、"雙周供"、"點按揭"等等，讓人眼花繚亂。

不少房貸創(chuàng)新產(chǎn)品都會標(biāo)榜自己擁有"減少月還款總額"、"少支付利息"等優(yōu)點，對此，房奴們且慢激動，仔細分析這些新業(yè)務(wù)你會發(fā)現(xiàn)，很多其實都是通過"本金還款提速"、"變相提前還貸"來實現(xiàn)的，有的未必真的能節(jié)省利率負擔(dān)。因此，對于大多數(shù)普通購房者而言，如何選擇合適的房貸創(chuàng)新品，必須先看清這些創(chuàng)新產(chǎn)品的真面目。

■房貸創(chuàng)新品一：氣球貸

"氣球貸"是一種采用全新還款方式的房貸產(chǎn)品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。通過"氣球貸"，房貸客戶可以選擇一個較短的貸款期限（3年、5年或10年），但以較長的期限（如30年）來計算月供。這樣，房貸客戶即可同時享受到與短期貸款對應(yīng)的低利率和長期貸款的低月供。

"氣球貸"的核心，是一種短期限借貸，但以長周期計算月供還款，至短期限到期后一次性大筆償還本金的借貸模式。如客戶選擇一個5年期的貸款，按照4.03厘利率月供為18430.06元。但利用氣球貸，則可以選擇按照30年期計算，月供銳減至4791.46元，5年到期后一次性償還剩余本金。而銀行目前主打兼顧短期貸款利率和長期還款周期的產(chǎn)品，則是上述多個核心借貸的串聯(lián)組合。在個5年借貸30年計算還款周期產(chǎn)品到期后，銀行不要求房貸者償還本金，而是將其展期至一個新的5年借貸25年計算還款周期的產(chǎn)品，此后數(shù)期亦以此類推。

從"氣球貸"的定義中不難看出，如果一筆30年的房貸按5年一段拆分為6段的話，貸款利率則適用三至五年（含五年）的5.76%，比按五年以上5.94%將節(jié)省不少利息。假設(shè)貸款100萬元，按等額本息30年還款的話，這樣分拆貸款的話，每月大約可節(jié)省利息支出114.9元，30年下來總共節(jié)省約41365元。但是，由于這樣的房貸是由多次按揭組合，因此存在"展期風(fēng)險"。若屆時因為個人信用度下降或政策原因銀行不能再提供類似產(chǎn)品的展期，房貸者就面臨提前全額償還本金的風(fēng)險。

[氣球貸適用客戶群]

能夠承擔(dān)高額月供并且貸款期限較短的客戶，不適合辦理氣球貸。因為如果客戶本來就想做短期貸款的話，那么只要辦理一個短期的普通貸款，就可以享受相應(yīng)的低利率了。如果辦成了"氣球貸"，反而會因為"氣球貸"還得慢，而增加利息支出。如果客戶不愿或不能承擔(dān)普通中短期貸款的高月供，而又希望能夠節(jié)省貸款利息，"氣球貸"則是適合他們的選擇。

氣球貸的目標(biāo)客戶主要有4類：1、計劃持有房產(chǎn)期限較短的客戶，譬如很多客戶會在一定周期內(nèi)換房；2、預(yù)期未來收入會有大幅增加的客戶，由于收入增加他們在"氣球貸"到期前或期末一次性清償剩余本金；3、收入不均衡的客戶，除了月收入以外還有大筆年終獎等其它收入，但每月固定收入不足以負擔(dān)高額月供，而到期還款能力較強；4、計劃在中短期將貸款轉(zhuǎn)往它行的客戶，譬如由于利率市場化，其它行有更適合的產(chǎn)品或更優(yōu)惠的貸款利率。實際上，計劃長期持有貸款的客戶，也可以通過連續(xù)做幾個較短期限的"氣球貸"，從而降低貸款利率。

■房貸創(chuàng)新品二：雙周供

簡單來說，"雙周供"是對原等額月供的對半分開加速還款的一種"創(chuàng)新"房貸產(chǎn)品，其關(guān)鍵是通過增加每年的總還款額以達到加速還款，并進而節(jié)省利息。由于雙周供按照月還款額的一半來計算還款額，你會以為你一年的還款次數(shù)是12個月×2=24次，而其實，每年共有26個雙周（呵呵，這點你沒想到吧），你事實上每年要按13個月還款。那悄悄增加的一個月還款額，讓你在不知不覺中還款速度大大加快了，于是，就會比按月還款省下一部分利息。

在選定貸款期限的情況下，我們可以把"雙周供"與按月還款法做個比較。比如一筆50萬元30年的按揭貸款，如果按5.51%的9折優(yōu)惠利率計算，采用雙周供還款會縮短還款期63個月，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在24.75年還清，這樣，其利息總額自然要比30年按月還款少很多。

但其實際利息開支和普通25年期的月供并不會有太大區(qū)別。因此，房貸者即使所在銀行不提供"雙周供"，亦完全可以通過自行縮短還款年限的普通月供貸款實現(xiàn)類似的功能。

[雙周供適用客戶群]

"雙周供"的還款方式，對收入較為穩(wěn)定和均衡者較為適合（尤其是領(lǐng)取周薪的外企職員），由于月收入的相對固定，這個群體不愿意增加每月還款壓力，而在有額外收入來源的時候，希望通過小額提前還款來節(jié)省利息。理財專家解釋，"雙周供"之所以能節(jié)約利息在于兩方面：一是本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對銀行資金的實際占用；二是全年還款約26期，相對等額月供每年實際上多還款兩期。

據(jù)深圳發(fā)展銀行零售業(yè)務(wù)部相關(guān)人士介紹，目前"雙周供"適用于期供類房屋按揭、抵押貸款，如一手樓、二手樓的房屋按揭貸款以及按揭還款的房屋抵押貸款。

■房貸創(chuàng)新品三：點按揭

所謂"點按揭"，是一款通過預(yù)先支付一定費用，從而獲得貸款利率進一步折讓的房貸產(chǎn)品。1個"點"即為貸款金額的1%，客戶通過支付一個或多個"點"的費用，使貸款利率進一步調(diào)低，使每月房貸支出減少，達到省息目的。

比如辦一筆30年期100萬元的房貸，照目前30年期7折房貸利率4.158%計，30年共需支付大約75萬元利息，而辦理"點按揭"，客戶只需花1.5萬元購購貸款總額的1.5個"點"，可將已7折的貸款利率，進一步降低到3.78%的超低利率，30年下來，可節(jié)省約7.8萬元利息，省息比例達10%，相當(dāng)于在當(dāng)前基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打6.3折。

該產(chǎn)品的賣點還在于，1次購點，可享受30年低利率（實際利率隨央行利率調(diào)整而相應(yīng)浮動），貸款金額越大、期限越長，享受利率優(yōu)惠的幅度就越大。同時，"點按揭"可通過支付不同的費用（即購點），在一定程度上自由選擇不同利率，目前深發(fā)展針對10-20年期和20-30年期的貸款，設(shè)計了1.25個點和1.5個點的低利率，較優(yōu)惠利率可達3.78%，即比7折后的貸款利率還低0.378個百分點。此外，對一些二套房以上的購房者，其初始利率如達不到7折利率或利率上浮的，可采取"購點"的方式調(diào)低利率；也可借助氣球貸，將利率進一步降低，直至較低的3.78%。

如果將購點的支出視作一筆投資，而將未來每年節(jié)省的利息視作收益，那么點按揭是一款貸款金額越高，年限越長越劃算的產(chǎn)品。如小陳打算貸款80萬元，若一次性支出1.245萬元，即可將貸款利率由4.03%下降至3.78%。若其選擇20年貸款，購點支出的回報為8.31%，若改為30年，則升至10.68%；若其消減貸款至50萬元，則20年期回報僅為2.66%，30年期亦僅為5.67%。

[點按揭適用客戶群]

"點按揭"僅適用于新發(fā)放的10年期以上房屋貸款，并非所有新發(fā)房貸都適合辦理該業(yè)務(wù)。由于"點按揭"必須持續(xù)多年之后才能通過節(jié)省利息收回"購點"的支出，如上例80萬元貸30年需要近9年才能收回成本，若是50萬元貸30年更要延長至14年左右。這意味著若房貸者選擇提前還貸抑或中途提前出售房屋，點按揭就會得不償失。

理財專家指出，目前貸款客戶可選擇的房貸產(chǎn)品很多，哪款適合自己，要依照自身需求而定，"點按揭"盡管不排斥提前還貸，但與之是有沖突的。理論上講，貸款金額較大、收入穩(wěn)定且長期無房屋置換需求的家庭更適合"點按揭"。

(作者：李強 張佳)

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