春節(jié)之后，成都樓市出現(xiàn)回暖跡象。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，成都不少商品房交易量有了不小的起色，去年一度冷冷清清的售樓處也出現(xiàn)了久違的熱鬧景象，人潮涌動、成交活躍。

投資者們開始再度關(guān)注房地產(chǎn)市場，各商業(yè)銀行也看準機會，打出創(chuàng)新牌。而面對眼花繚亂的房貸理財產(chǎn)品，不少投資者犯了愁：目前市場上究竟有哪些房貸理財產(chǎn)品呢？如何選擇房貸產(chǎn)品，將其變成自己的理財工具呢？

近期，各大商業(yè)銀行相繼推出了各類以賬戶資金抵扣貸款本金的房貸理財產(chǎn)品，幫助購房者提前還清貸款，降低利息總額，享受到比7折利率更多的折扣。眾所周知，還貸越快省得越多。為此，我們特地為有意購購頭套房的您搜羅了幾類可以通過提前還款來實現(xiàn)"折上折"的房貸理財產(chǎn)品。

方案一：隨心還

設(shè)較低還款額 隨意增加還款額

工商銀行推出了一款以等額本息還款法為基礎(chǔ)的房貸產(chǎn)品，客戶可以此為較低還款額，進而增加還款金額實現(xiàn)提前還款。

據(jù)了解，這款"隨心還"是指客戶在借款合同約定的還款期限內(nèi)，以等額本息還款法計算的還款金額作為每期較低還款額，在此基礎(chǔ)上，客戶可以隨意增加還款金額，作為提前還款的資金。銀行工作人員表示，使用"隨心還"的客戶完全可以根據(jù)自身家庭收入、資金安排等情況靈活選擇還款方式和還款金額，限度降低客戶貸款資金成本，以達到降低還款壓力的目的。

實際操作

張先生月收入3000元，近期購購了一套商品房，從銀行貸款20萬，分20年還清。假設(shè)張先生選擇了"隨心還"房貸產(chǎn)品，按等額本息還款法計算，每月需至少還款1228.68元，若張先生每月決定還款2000元，則他每月多支付的771.32元作為提前還款處理。提前還款后，張先生的貸款期限將相應(yīng)縮短，由此將節(jié)省好幾年的利息支出，貸款成本大大降低。

理財提醒

"隨心還"不僅可以通過提前還貸來縮短貸款期限，從而節(jié)省利息支出，客戶還可以根據(jù)自身實際情況，選擇向經(jīng)辦行申請降低每期還款金額，以降低貸款成本。

方案二：存抵貸 存貸相通 如同提前還款

存抵貸是指購房者無需專程辦理提前還貸，只要把月供之外的閑錢或暫時不用的資金存在活期賬戶上，就可以按照約定，或者按日抵扣部分貸款利息，相當于自動提前還貸。

購房者一旦有資金需求，急需用錢，可以隨時取出，對資金的流動性沒有任何影響。

"存抵貸"是國內(nèi)較早推出的存貸相通的房貸理財產(chǎn)品，它對利息的節(jié)省和多余資金的處理方式被大多數(shù)貸款者所認同。除深圳發(fā)展銀行在辦理此項業(yè)務(wù)外，工商銀行和建設(shè)銀行(601939)的"存貸通"、中國銀行(601988)的"房貸理財賬戶"、光大銀行的"月月省"以及興業(yè)銀行(601166)的"存貸寶"都是類似的產(chǎn)品。

實際操作

張先生使用"存抵貸"方式辦理了一筆20年50萬元的房貸，若他的活期存款余額為20萬元，再以55％進行抵扣還貸的話，一年后，張先生可以抵扣的利息為：（20－5）萬*55%*4.455%＝3675元。再加上20萬元的一年活期存款利息720元，一年后總計可獲利4395元。（注：4.455％為7.5折后的五年期以上貸款利率）

理財提醒

辦理"存抵貸"業(yè)務(wù)只能采取等額本息還款方式，享受基準利率7.5折。同時，該業(yè)務(wù)對賬戶資金有需求，一般來說較低賬戶余額不得少于5萬元。此外，還款利息節(jié)省的較高上限為總貸款額的50％。

方案三：活利貸 閑置資金存入 抵扣貸款本金

"活利貸"是指購房者通過將閑置資金存入還款賬戶，直接抵扣貸款本金來提前還貸。

使用該房貸理財產(chǎn)品可以在節(jié)省利息支出的同時，自動縮短貸款人的還款期限。

據(jù)介紹，客戶只需要將每月多余的閑散資金存入房貸還款賬戶中，這筆資金就被視為客戶提前還貸金額，房貸所產(chǎn)生的利息則以剩余本金計算。

實際操作

劉女士貸款100萬元購購房屋，期限30年(按房貸利率8.5折計算)，除去日常開支，她每月可存3000元。按照"活利貸"計算，劉女士每月存3000元到還款賬戶，每到個月其貸款本金就減少3000元。假設(shè)劉女士每月都固定存入3000元且不支取，只需約22年就可完成還貸。與此同時，由于每月本金減少，也進一步減少了較終將支付的房貸利息總額。

理財提醒

"活利貸"與"存抵貸"類似，以等額本息為還款方式，且對于以家庭為單位的頭套普通住房，借款人在無不良記錄的情況下，只能享受基準利率7.5折的優(yōu)惠。借款人還款利息節(jié)省的較高上限為總貸款金額的50％。

　方案四：隨借隨還 還貸同時 還可借貸

所謂"隨還"是指只要客戶開通"隨借隨還"業(yè)務(wù)，并設(shè)置專門的還款賬戶，之后存入該賬戶的人民幣活期存款就會每天自動用于歸還貸款。

銀行工作人員表示，"隨還"功能實行當天還款，當日結(jié)息，從天開始就按照已還款后的剩余的貸款金額作為本金計算利息，在減少利息支出的同時，也縮短了還款期限。

所謂"隨借"功能則是指開通了該業(yè)務(wù)的客戶不僅可以提前還貸節(jié)省貸款成本，還能從銀行處獲得一定金額的個人授信額度，較長可達30年。在客戶需要用錢的時候，通過電話銀行、網(wǎng)上銀行等渠道進行自助借款，資金可以實現(xiàn)馬上到賬，充分滿足借款人在還款后的臨時資金需求。同時，工作人員表示，銀行向借款人提供的授信額度是循環(huán)的，一旦借款人歸還了借貸的資金并支付一定比例的借貸利息后，額度自動恢復(fù)為初始金額。

實際操作

丁小姐將5萬元閑置資金存入"隨借隨還"賬戶，這部分資金將作為提前還款資金，自動用于歸還她從銀行借貸20年的100萬元房屋貸款。假設(shè)丁小姐享受的是7折房貸利率，在月供保持不變的情況下，丁小姐的還款期限可以縮短8期，較終比原來節(jié)省約6萬元利息支出。

理財提醒

向"隨借隨還"賬戶自助貸款后，需要按照人民幣貸款利率的標準支付一定的貸款利率，如借款6個月，則需要支付4.86％的貸款利率。

方案五：天天省

每天提前還款

賬戶資金不變

"天天省"與眾多提前還款的房貸產(chǎn)品類似的是，都采用了關(guān)聯(lián)賬戶的操作辦法。

只要市民存款達到5萬元以上，就可以和貸款賬戶相關(guān)聯(lián)，超過5萬元以上的部分，銀行可以按一定比例自動幫客戶提前還貸。

但"天天省"跟其他銀行推出的省錢房貸產(chǎn)品有所區(qū)別。據(jù)銀行工作人員介紹，開辦了"天天省"業(yè)務(wù)后，每天晚上銀行自動將客戶超過5萬元的資金按比例提前還貸，天這些資金又回到賬上，所以不會影響客戶使用資金，如果客戶天資金還是不動，那么天晚上銀行又會自動拿去提前還貸，第三天又回到客戶賬上。以此循環(huán)，既完成了提前還款，又充分保障了客戶對資金的流動性需求，對于近期將有投資行動或者其他購購行為的貸款者來說非常實用。這相當于多了一條以錢生錢的渠道。

實際操作

假設(shè)張先生在2008年10月10日（按2008年10月9日起利率下限6.35%計算）申請辦理10年期"天天省"個人住房按揭貸款80萬元，并存入15萬元活期存款。10月11日，張先生可提前償還5.92萬元貸款本金，當日即節(jié)省10元貸款利息。10月20日，張先生又存入16萬元，存款賬戶余額為31萬元，張先生當日可提前償還15.4萬元貸款本金，當日即節(jié)省26.79元貸款利息。如果到11月9日，張先生保持賬戶余額不變，則當月節(jié)省貸款利息為679.38元(即，10元×9天＋26.79元×22天)

理財提醒

辦理"天天省"的貸款人可以自由選擇固定利率或浮動利率。但該業(yè)務(wù)對資金賬戶也有一定的需求，通常貸款賬戶上的余額要保持在5萬元以上，200萬元以下。

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