乍暖還寒的天氣，沒能阻止上海樓市逐步復(fù)蘇的步伐。隨著剛性需求的逐漸釋放，樓市成交量也在慢慢回升。與此同時(shí)，新年伊始，商業(yè)銀行頻頻推出形式多樣的房貸新品。其運(yùn)作原理盡管各不相同，但都旨在通過減低消費(fèi)者購(gòu)房成本，以進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體復(fù)蘇。于是，情況各異的購(gòu)房者，總能在其中找到一款適合自己的房貸產(chǎn)品，幫助自己減少房貸支出，減輕生活壓力

購(gòu)"點(diǎn)"省利息

張小姐和男朋友準(zhǔn)備年內(nèi)結(jié)婚，需要購(gòu)置婚房。近期，兩人看中了一套總價(jià)180萬(wàn)元的房子，計(jì)算雙方現(xiàn)有資金后，還需要貸款100萬(wàn)元，張小姐想將貸款年限定為30年。聽說(shuō)深圳發(fā)展銀行較近推出了"點(diǎn)按揭"房貸新品，張小姐便前往一探究竟。

在深圳發(fā)展銀行營(yíng)業(yè)大廳里，前來(lái)咨詢房貸按揭業(yè)務(wù)的張小姐一臉疑惑。事實(shí)上，在深圳發(fā)展銀行于2009年3月16日面向全國(guó)推出"點(diǎn)按揭"房貸產(chǎn)品之前，世界上除了美國(guó)外，沒有一個(gè)國(guó)家使用點(diǎn)數(shù)。

那么，到底什么是"點(diǎn)"呢？深發(fā)展個(gè)貸客戶經(jīng)理為張小姐解答："點(diǎn)"表示借款人在貸款時(shí)預(yù)先付給銀行的費(fèi)用，以貸款總額的百分點(diǎn)來(lái)計(jì)算。例如100萬(wàn)元的貸款，1個(gè)點(diǎn)表示需要支付1萬(wàn)元的費(fèi)用。

其實(shí)，所謂"點(diǎn)按揭"，就是深發(fā)展為個(gè)人客戶提供的一款通過預(yù)先支付一定費(fèi)用，從而獲得貸款利率進(jìn)一步降低的房貸產(chǎn)品。1個(gè)"點(diǎn)"即是貸款金額的1%，客戶通過支付一個(gè)或多個(gè)"點(diǎn)"的費(fèi)用，可以使貸款利率降低，進(jìn)而達(dá)到降低房貸支出、合理安排月供和省息的目的。其專門適用于10年期及以上住房按揭和房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。

聽完深發(fā)展個(gè)貸客戶經(jīng)理關(guān)于"點(diǎn)"的解釋，開始感興趣的張小姐提出了更為具體的問題?？蛻艚?jīng)理告訴張小姐，深發(fā)展"點(diǎn)按揭"房貸產(chǎn)品分別針對(duì)10－20年期和20－30年期的貸款，量身定制了購(gòu)購(gòu)1.25個(gè)點(diǎn)和1.5個(gè)點(diǎn)享受低利率的房貸產(chǎn)品。

客戶經(jīng)理還為張小姐算了一筆賬，倘若不辦理點(diǎn)按揭，按照目前30年期7折房貸利率4.158%計(jì)算，張小姐一共需要支付75萬(wàn)元利息；而辦理點(diǎn)按揭業(yè)務(wù)，張小姐只需花1.5萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)貸款總額的1.5個(gè)點(diǎn)，就可以享受3.78％的超低利率，總共節(jié)省7.8萬(wàn)元，省息高達(dá)10％。經(jīng)過一番計(jì)算和考慮，張小姐較終選擇了"點(diǎn)按揭"貸款。

"花1.5萬(wàn)元就能省7.8萬(wàn)元的房貸，對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)節(jié)約了支出，幫助我們實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃，非常好！"張小姐興奮地表示。

點(diǎn)評(píng)：不同于市面上各種通過還款方式節(jié)省利息的房貸產(chǎn)品，深發(fā)展的"點(diǎn)按揭"直接為客戶降低了利率。就目標(biāo)客戶群體來(lái)說(shuō)，這款產(chǎn)品對(duì)于長(zhǎng)期貸款客戶有著非常實(shí)際的省息效果。如果客戶打算只貸2或3年，則意義不大；購(gòu)點(diǎn)平均成本大約在四、五年左右，而且貸款時(shí)間越長(zhǎng)，利息節(jié)省越多。

受全球金融風(fēng)暴的影響，國(guó)內(nèi)房貸客戶普遍對(duì)收入水平和支付水平預(yù)期降低，該產(chǎn)品對(duì)面臨房?jī)r(jià)高、供款壓力大的新購(gòu)房者具有非常實(shí)際的意義。

專業(yè)人士認(rèn)為，"點(diǎn)按揭"對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，所起作用也是非常正面的；它可以成為房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)出售人幫助購(gòu)房人支付"點(diǎn)按揭"費(fèi)用來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房人降低利息支出，放大節(jié)省購(gòu)房費(fèi)用，從而提高交易成功率，實(shí)現(xiàn)購(gòu)賣雙方共贏的有力武器。

延遲還本減壓力

金融危機(jī)已經(jīng)影響到了一些人的生活質(zhì)量，在外企擔(dān)任中層職位的吳先生就是其中之一。去年年底，吳先生為父母在上海購(gòu)購(gòu)了一套住房，貸款100萬(wàn)元，期限20年。然而，貸款發(fā)放不久，吳先生所在的單位便減薪，不但薪水出現(xiàn)一定比例縮水，連年終獎(jiǎng)也大幅減少。

考慮到日常開銷等因素，吳先生希望能夠有一款房貸產(chǎn)品切切實(shí)實(shí)為自己減輕還款壓力，熬過這段"較壞的時(shí)光"。此時(shí)，朋友向他推薦了興業(yè)銀行上海分行的"隨薪供"產(chǎn)品。

興業(yè)銀行上海分行工作人員告訴吳先生，對(duì)于他這筆金額100萬(wàn)元，期限20年的按揭貸款，如果貸款年利率基準(zhǔn)下浮15％（即5.049％，假設(shè)該利率保持不變）：如果選擇等額本金還款法，頭月需歸還貸款本金4166.67元，貸款利息4207.50元，本息合計(jì)8374.17元，次月需歸還貸款本息8356.64元，之后每月還款金額逐月遞減17.53元。如果選擇"隨薪供"，按三年固定期限，第四年起按照等額本金計(jì)算，客戶前三年每月只需歸還利息4207.50元，第四年起頭月需歸還貸款本金4901.96元，貸款利息4207.50元，之后每月還款金額逐月遞減20.63元。

通過對(duì)比可以看到，選擇前三年只還息不還本的"隨薪供"，吳先生前三年還款壓力明顯減輕，與選擇單純的等額本金還款法相比，每月還款金額平均減少約3860元。

如今，已經(jīng)成功申請(qǐng)"隨薪供"的吳先生還款壓力大大減輕，他更是認(rèn)為該款產(chǎn)品簡(jiǎn)直就是為飽受減薪困擾的還貸人度身定制，并笑稱："三年后，金融危機(jī)總應(yīng)該過去了吧！"

點(diǎn)評(píng)：金融危機(jī)發(fā)生之后，一些企業(yè)受國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)所迫，生產(chǎn)受到一定影響，于是縮減經(jīng)營(yíng)成本，致使不少人面臨減薪、失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)承受能力發(fā)生了較大變化。對(duì)于遭遇這種情況的貸款人而言，原來(lái)可能是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，卻因?yàn)槭杖胪蝗粶p少而面臨短期內(nèi)無(wú)法還錢的窘境。在這種情況下，銀行推出針對(duì)該人群的創(chuàng)新房貸產(chǎn)品，通過本金緩供的方式，給貸款人一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)，幫助他們度過較困難的時(shí)期。今后，這部分人仍將成為銀行的忠實(shí)客戶。

用"閑錢"抵貸款本金

王先生現(xiàn)年25歲，工作收入穩(wěn)定，目前準(zhǔn)備貸款100萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)房屋，還款期為30年。在購(gòu)購(gòu)房屋后，王先生基本沒有銀行存款了。但是除了每月還款額和基本生活開支外，王先生每月還能節(jié)余大約3000元，存放在銀行賬戶中。在了解了近期新面市的所有房貸新品后，王先生將目光鎖定渣打銀行"活利貸"，認(rèn)為這是較適合自己的一款房貸產(chǎn)品。

申請(qǐng)"活利貸"的客戶，只需將自己的閑置資金存入還款賬戶，作為提前還款，直接抵扣貸款本金，從而有效節(jié)省貸款利息，并縮短還款期限。

該產(chǎn)品與普通房貸產(chǎn)品的區(qū)別之處在于：房貸客戶存入"活利貸"還款賬戶中的閑置資金，即被視為提前償還貸款本金，同時(shí)，當(dāng)日即可從計(jì)息基數(shù)中抵銷，從而較直觀、較靈活地為房貸一族節(jié)省貸款利息。

較吸引王先生的是，"活利貸"對(duì)還款賬戶內(nèi)的資金沒有任何限制，他可以在需要時(shí)隨時(shí)支取或存入，且無(wú)需支付額外的提取費(fèi)用。同時(shí)，存入還款賬戶的資金則是日日累計(jì)，貸款利息也是按日結(jié)算。

渣打銀行客戶經(jīng)理介紹說(shuō)，以王先生貸款金額100萬(wàn)元、期限30年為例，貸款利率按6％計(jì)算，在該行申請(qǐng)普通房屋貸款月還款（月等額還款方式）為5996元，貸款總利息達(dá)到1158379元。而若選取"活利貸"，王先生30年總利息僅約55萬(wàn)元，相比普通房屋貸款節(jié)省將近60萬(wàn)元，節(jié)省幅度達(dá)到52％；在每月月供不變的情況下，"活利貸"還將有效縮短還款時(shí)間，王先生若每月能往貸款賬戶存入3000元，還款期限將縮短近8年，僅22年就能還清所有貸款。

在評(píng)價(jià)自己選擇的房貸產(chǎn)品時(shí)，王先生認(rèn)為："活利貸"在省息的同時(shí)，更縮短了貸款期限，使消費(fèi)者在提早償還貸款的同時(shí)還能維護(hù)或提升個(gè)人的信用度。"房貸每月的月供款由本金和利息兩部分組成，當(dāng)'活利貸'為我省下利息的同時(shí)，月供款中的更多比例將直接歸還貸款本金，貸款自然越還越快，縮短了貸款期限，使我這樣的房奴早早解脫還貸壓力，維護(hù)良好信用記錄。"王先生如是說(shuō)道。

點(diǎn)評(píng)："活利貸"不僅僅是一款房貸產(chǎn)品，更是使資產(chǎn)得到合理規(guī)劃與有效保障的精明之選。"活利貸"賬戶中的資金多數(shù)來(lái)自于普通家庭每月除去日?；ㄤN外的結(jié)余資金，在目前市場(chǎng)情況下，相較與投資其他理財(cái)產(chǎn)品或閑置家中毫無(wú)收益，存入"活利貸"賬戶直接抵扣貸款利息，無(wú)疑是家中閑置資金穩(wěn)健升值的選擇。因此，類似王先生這樣每月能有不少節(jié)余，又找不到很好投資渠道的貸款人，不如通過此產(chǎn)品利用"閑錢"抵扣貸款本金，進(jìn)而縮短還款時(shí)間。

裝修也能借房貸

三年前，剛工作不久的小磊購(gòu)置了一套120萬(wàn)元的住房，其中銀行房貸授信提款90萬(wàn)元。兩年間，小磊為了減輕壓力，在高利率時(shí)代將自己的閑余資金全部用于歸還貸款近50萬(wàn)元。較近，小磊打算裝修婚房，可是囊中羞澀，為此申請(qǐng)了招行"消費(fèi)易"房貸產(chǎn)品，不僅方便快捷地獲得了50萬(wàn)元消費(fèi)貸款的額度，而且以較低的成本獲得了資金。

原來(lái)，房貸"消費(fèi)易"的好處在于，房貸客戶還款后的空余額度，可轉(zhuǎn)化為供刷卡消費(fèi)或者網(wǎng)上支付的透支額度，透支金額可以在免息期內(nèi)免費(fèi)使用，超期后仍可以較低的成本選擇不同期限分期歸還。在授信額度內(nèi)客戶可以循環(huán)使用，從而讓客戶擁有一條方便快捷的融資渠道，既能滿足自身日常生活需要，又能實(shí)現(xiàn)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)，獲得更高理財(cái)回報(bào)，讓財(cái)富更快增值。

在小磊看來(lái)，信用卡透支忘記還了，個(gè)人信用記錄便有了污點(diǎn)，此外還要支付高額的利息，而使用房貸"消費(fèi)易"則沒有此擔(dān)心：先花錢后還款，50天免息期結(jié)束后，客戶還可將透支額度100%直接轉(zhuǎn)化為1年、3年或10年的消費(fèi)貸款，并且消費(fèi)貸款執(zhí)行利率遠(yuǎn)低于日息萬(wàn)分之五的信用卡罰息利息。如此一來(lái)，小磊便可以安心地靠這個(gè)房貸產(chǎn)品來(lái)裝修住房，為自己新婚做好準(zhǔn)備。

點(diǎn)評(píng)：或許單就大額免息貸款來(lái)看，消費(fèi)易產(chǎn)品對(duì)銀行的收益十分有限；但是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，通過為客戶提供優(yōu)質(zhì)的貸款理財(cái)產(chǎn)品，加深銀行與客戶之間的互信合作，在方便客戶、優(yōu)惠客戶的同時(shí)助推消費(fèi)、活躍市場(chǎng)，是一件國(guó)家、銀行和客戶三者共贏的明智之舉。

同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求釋放的同時(shí)，也有許多"小磊"們需要一筆裝修資金，卻苦于囊中羞澀。這時(shí)，銀行將房貸客戶還款后的空余額度轉(zhuǎn)為再次透支額度，使客戶更加優(yōu)惠更加靈活便捷地獲得資金，同時(shí)也能培養(yǎng)客戶的房貸理財(cái)意識(shí)，具有非?，F(xiàn)實(shí)的意義。

(作者：張文績(jī))

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