問：購房時怎樣避免房地產(chǎn)廣告的誤導(dǎo)？

答：對開發(fā)商在樓書、沙盤或是廣告中承諾或描述的內(nèi)容，一定要向開發(fā)商或銷售人員進(jìn)行核實，對于能夠影響您作出購購決定的因素或內(nèi)容需要堅持簽入合同的補充協(xié)議之中，方能使該內(nèi)容具備合同效力。

問：請問您在拆遷的時候，相關(guān)部門是否對不是戶主，但長期居住年以上的人員有相關(guān)的政策法規(guī)？

答：新的拆遷規(guī)定出臺后，改變了過去對于房屋實際使用人或承租人的補償方式，而改為統(tǒng)一向房屋所有權(quán)人進(jìn)行補償，對于房屋所有權(quán)人和實際使用人不一致的，由所有權(quán)人向房屋的實際使用人補償或作出安置。

問：如何能粗略了解開發(fā)商的信譽？

答：看看他們開發(fā)的樓盤，了解一下已入住業(yè)主的意見，必要時可以自行或委托律師事務(wù)所到相關(guān)部門對開發(fā)商的工商登記情況、房屋的抵押登記情況進(jìn)行查詢和了解。

問：如何判斷商品房是否具備了預(yù)售條件？

答：要求開發(fā)商出示商品房銷售許可證，或到北京市國土資源和房屋管理局的網(wǎng)站上查詢。

問：售樓書的內(nèi)容是否有法律效力？

答：樓書在法律上的定義是要約邀請，而要約邀請的內(nèi)容不構(gòu)成法律上的約束力，建議您將樓書上對您至關(guān)重要的內(nèi)容簽入購賣合同或其補充協(xié)議，以使該內(nèi)容具備合同效力。

問：如果開發(fā)商通過正常手續(xù)去改規(guī)劃，業(yè)主要是不同意，卻又沒法都聯(lián)系上的話應(yīng)該如何做？

答：建議可以通過媒體將開發(fā)商更改規(guī)劃的內(nèi)容和希望業(yè)主聯(lián)系起來的內(nèi)容公布在報紙等媒體上，一是擴(kuò)大影響，二是更大程度地召集業(yè)主。同時，對于已聯(lián)系上的業(yè)主，可以聯(lián)絡(luò)公證機關(guān)辦理異議書簽署的公證手續(xù)，但公證處沒有職權(quán)對外進(jìn)行聯(lián)系，其只能對于業(yè)主簽署的異議書的行為的真實性以及業(yè)主將異議書提交給規(guī)劃部門的行為的真實性進(jìn)行公證。如果業(yè)主有需要，我可以為大家聯(lián)絡(luò)公證機構(gòu)。

問：與開發(fā)商簽了認(rèn)購書，并交了訂金，如因合同談不妥，能退房要回訂金嗎？

答：如因購賣雙方對合同條款未能達(dá)成一致而不能簽署購賣合同的，不視為購賣雙方的任何一方違約，開發(fā)商應(yīng)將收取的訂金或訂金全額退還，但業(yè)主在此過程中一定要注意保留好談判不成而不能簽署合同的證據(jù)，必要時可聘請公證機關(guān)對此進(jìn)行公證證據(jù)保全。

問：請問沒有業(yè)主入住，只在工地公示的小區(qū)規(guī)劃更改公示是否是有效公示？

答：公示的本意是公之于眾，保證業(yè)主對小區(qū)的規(guī)劃更改有充分了解。但在房屋尚未竣工交付，業(yè)主并未入住的前提下，工地是不允許非施工人員進(jìn)入的，因此在小區(qū)工地的公示并不能起到有效告知的作用，因此其公示的效力是有極大瑕疵。

問：公積金貸款如何提前還貸？在還貸時間和金額上是否較商貸有很大限制？是否只能一次性還清？國管公積金與市管有何區(qū)別？

答：公積金貸款在還貸方式上與商業(yè)貸款是相同的。

問：怎樣才能知道要購的回遷房是否被開發(fā)商抵押了？

答：您可以從《北京房地產(chǎn)》雜志上的抵押公示欄目中查詢，也可以直接到房屋所在地的房屋管理部門查詢或到北京市房屋權(quán)屬查詢，或直接要求開發(fā)商提供房屋的土地使用權(quán)證原件或是大產(chǎn)權(quán)證的原件，查詢備注欄中是否有抵押登記的記載。

問：現(xiàn)在我手上有足夠的資金購一套今年11月底交房的商品房，簽購房合同時，能否在付款方式中要求，簽合同時頭付20%房款，交房時付60%，拿到產(chǎn)權(quán)證時付余下的20%。是只有簽合同后一次付全款給開發(fā)商這一種不做房貸的付款方式嗎？

答：付款方式屬于開發(fā)商和購房人自行約定的條款，您可與開發(fā)商協(xié)商以分期付款的方式支付，但是否能夠達(dá)成將視您與開發(fā)商之間的協(xié)商程度。

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