1、商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？

答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積計價。

2、商品房建筑面積如何計算？

答：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，購受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

3、何謂“預售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？

答：預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產建筑面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積是指房地產竣工后實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據(jù)。

4、業(yè)主如對已購房地產的面積有疑問時，該如何處理？

答：在預售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設計圖，根據(jù)圖上尺寸復核套內建筑面積是否與購房合同上的套內建筑面積相符。

在竣工入住后，可按相關規(guī)范自行實測，如仍存疑問，可要求進行重新測量。

5、業(yè)主在復查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應注意些什么？

答：業(yè)主在復查已購房地產的面積時，一般只能丈量該套房的套內建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分攤面積等問題。

6、購房的建筑面積包括哪些部分？

答：房屋的建筑面積包括套內（單元）建筑面積和按規(guī)定應分攤的公用建筑面積兩部分。

7、按建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時如何處理？

答：按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生差異時的處理方式。

8、成套房屋的套內建筑面積由哪些部分組成？

答：成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。

9、什么是套內房屋使用面積？

答：套內房屋使用面積是指套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：（1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；（4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。

10、什么是套內墻體面積？

答：套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

11、什么是套內陽臺建筑面積？

答：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

12、房屋的共有建筑面積包括哪些內容?

答：共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

13、按套內建筑面積售房，房價是如何計算的？

答：（ 1）房地產開發(fā)企業(yè)預售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內建筑面積（以下簡稱“套內建筑面積”）計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。預售時，開發(fā)企業(yè)應向購房者提供經規(guī)劃部門批準的房屋建筑平面圖。（ 2）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對公用建筑面積享有原業(yè)主的權屬。實行總價銷售的房屋，房地產開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應向購房者提供房地產測繪機構的房屋建筑平面圖。

14、按套內建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用如何計算？

答：按套內建筑面積計算房價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。

15、套內建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？

答：“套內建筑面積”售房，實際上是以“套內建筑面積”為交易面積，按套內建筑面積計算房價，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積，其權屬屬于各產權主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。

“建筑面積”售房，實際上是以套內建筑面積與分攤公用建筑面積之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。由于“分攤的共用建筑面積”的存在，使售房面積復雜化、專業(yè)化，非房產測繪專業(yè)技術人員無法弄清“分攤的共用建筑面積”的合理性和準確性，購房者不能直觀了解自己究竟購購了多大的房屋。

“套內建筑面積”售房與“建筑面積”售房相比，前者只是少了個“分攤的公用建筑面積”，而應“分攤的公用建筑面積”建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分攤的公用建筑面積享有同等的權益。

16、按套內建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？

答：房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為±0．6％以內（含本數(shù)）的，購銷雙方不作任何補償；（二）差異值為±0．6％以上（不含本數(shù)）至±3％以內（含本數(shù)）的，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補；（三）差異值超過±3％以上（不含本數(shù)）的，購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應在 30日內退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算）。

17、按套（單元）計價的預售商品房，當出現(xiàn)面積差異時，該如何處理？

答：按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。購受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

18、什么是房屋的公用建筑面積？

答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內、戶門以外可使用的面積，包括層高超過 2.2米的單車庫、設備層或技術層，室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨篷、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機等。

19、房屋的公用建筑面積是如何分攤的？

答：每戶（或單位）應分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：（ 1）有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行計算；（ 2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：每戶應分攤的公用建筑面積 =（應分攤公用建筑面積 /各套（單元）建筑面積之和）×各套（單元）建筑面積。

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