6月1日，“房地產(chǎn)調(diào)控15條”執(zhí)行頭日，建行上海市分行產(chǎn)品創(chuàng)新舉措同步推出——

　　6月1日，即房貸新政執(zhí)行的天，建行上海市分行宣布推出個(gè)人住房貸款固定利率產(chǎn)品。據(jù)了解，這一產(chǎn)品有兩種模式可供客戶選擇。一種模式為在整個(gè)貸款期限內(nèi)均選擇固定利率。另一種模式為在貸款期限內(nèi)選擇固定利率和浮動(dòng)利率的階段組合。在執(zhí)行固定利率期間，借款人每月還款不受升息和降息的影響。固定利率期限和利率劃分為3個(gè)檔次，分別為1-3年（含3年）期，基準(zhǔn)利率為6.09%，3-5年（含5年）期，基準(zhǔn)利率為6.21%，5-10年（含10年）6.57%（由于4月28日的加息，這些利率比該行深圳試點(diǎn)時(shí)要高）。此外，客戶在申請(qǐng)時(shí)還可以根據(jù)個(gè)人資信等狀況與銀行協(xié)商，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所下浮。

　　房貸固定利率產(chǎn)品激起業(yè)內(nèi)強(qiáng)烈反響，因其驟然出世的背景十分鮮明：國務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，針對(duì)房地產(chǎn)市場存在的問題，提出了15條具體措施。其中包括，實(shí)行有區(qū)別的個(gè)人住房貸款較低頭付款比例控制，即：從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款較低頭付款比例不得低于30%；對(duì)個(gè)人購購自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，仍執(zhí)行頭付款比例20%的規(guī)定。

　　產(chǎn)品創(chuàng)新步伐還會(huì)加強(qiáng)

　　目前，對(duì)于這一新規(guī)，上海各銀行大多仍在等待總行實(shí)施細(xì)則。并且就技術(shù)細(xì)節(jié)而論，調(diào)整并不會(huì)太大。

　　此前，上海各銀行針對(duì)多套房的貸款頭付比例均有一定控制：農(nóng)行規(guī)定套、套房頭付比例不低于2成，第三套及以后房頭付比例為3成、4成或更多；深發(fā)展套房頭付比例不低于2成，套及以后房頭付比例3成以上，滬上其他銀行的標(biāo)準(zhǔn)也大同小異。

　　工行上海市分行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本市對(duì)多套房貸的控制早已有之，目前的行業(yè)慣例是增加一套房，頭付增一成。而銀監(jiān)會(huì)的這一要求落實(shí)后，多套房的頭付比例是否相應(yīng)提高，這還需要銀監(jiān)會(huì)發(fā)布政策，各銀行總行制定相關(guān)辦法下發(fā)到各地分行，各地分行再具體落實(shí)相關(guān)細(xì)則。

　　至于目前市場中出現(xiàn)的多款房貸產(chǎn)品，基本不會(huì)受到影響。上述銀行經(jīng)理表示：“影響肯定不如4月底的加息，因?yàn)槟壳胺抠J產(chǎn)品主要是在還款方式上做文章，提高頭付成數(shù)，無非是將總的盤子縮小。”不過，他又補(bǔ)充說，“如果市場繼續(xù)收縮，銀行方面只能在營銷上下更大的工夫，其中包括加快產(chǎn)品創(chuàng)新。”

　　建行有關(guān)人士介紹，本次推出的個(gè)人住房貸款固定利率產(chǎn)品使用范圍廣，建行的固定利率個(gè)人住房貸款產(chǎn)品和現(xiàn)行浮動(dòng)利率產(chǎn)品相比，在貸款對(duì)象、用途、期限等方面并沒有特別規(guī)定，所有能夠選擇浮動(dòng)利率貸款的客戶都可以選擇固定利率貸款產(chǎn)品。如該產(chǎn)品同樣適用于個(gè)人住房商業(yè)性貸款（即一手房貸款）、個(gè)人再交易住房貸款（即二手房貸款）、個(gè)人商業(yè)用房貸款。同時(shí)，該固定利率產(chǎn)品也可以適用等額本息或等額本金兩種還款方式。在固定利率期限執(zhí)行期滿，客戶可根據(jù)需要繼續(xù)選擇執(zhí)行固定利率。

　　選擇關(guān)鍵在于未來預(yù)期

　　由于政策銜接需要過程，對(duì)于那些已經(jīng)簽了付款兩成的合同，卻正好趕上頭付提高，但又實(shí)在湊不齊3成頭付怎么辦？匯佳律師事務(wù)所主任律師認(rèn)為，如果合同中沒有規(guī)定相應(yīng)的、非常明確的免責(zé)條款，購房合同無法繼續(xù)履行并非雙方任何一方過錯(cuò)所致，因此購房人應(yīng)該可以獲得全額退款。

　　對(duì)于多數(shù)潛在購房者而言，依然會(huì)面對(duì)如何選擇房貸產(chǎn)品的問題。經(jīng)過采訪，記者發(fā)現(xiàn)，九部門意見出臺(tái)后，這個(gè)問題似乎更趨復(fù)雜。

　　對(duì)于目前市場已有的房貸產(chǎn)品，如何選擇主要依據(jù)兩條，一是對(duì)個(gè)人未來經(jīng)濟(jì)狀況的判斷，二是對(duì)未來利率走勢的判斷。譬如說，在很強(qiáng)的加息預(yù)期下，等額本息還款法和等額本金還款法兩種產(chǎn)品中，對(duì)購房者而言后者具有明顯優(yōu)勢。因?yàn)樵谫J款時(shí)間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。再譬如，在固定利率房貸以及浮動(dòng)利率房貸中，購房者也很容易作出自己的選擇。

　　但是九部門意見出臺(tái)后，未來的利率走勢將更難判斷。光大銀行資金部副總經(jīng)理向前認(rèn)為，中國目前的利率水平處于近20年來的低谷，而固定資產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)增長速度較快，利率未來繼續(xù)上調(diào)的可能性仍然比較大。但是也有專家認(rèn)為，“欲購房者不妨持幣觀望一段時(shí)間。”一家中介機(jī)構(gòu)的研究員則印證了這種觀點(diǎn)，他說，“我根本想象不出會(huì)有多少購家在6月份購房。”

　　國際金融報(bào)

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