一問：房子是否解押

《五環(huán)雙廈出售抵押房》一文中，五環(huán)雙廈出售已經(jīng)向銀行抵押的房產(chǎn)。記者了解到，這種情況在市場(chǎng)上并不是個(gè)例。西寧市房產(chǎn)管理局市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)陳焰介紹：西寧市的房產(chǎn)開發(fā)商資金都不是很強(qiáng)，這就需要融資。由于開發(fā)商大多依靠銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，用來擔(dān)保抵押的標(biāo)的物就是建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)商邊建房邊將商品房預(yù)售出去，以收進(jìn)的購(gòu)房款償還銀行貸款，這樣操作能夠加快開發(fā)資金的周轉(zhuǎn)速度，解決開發(fā)商自有資金不足的難題。

但并不能說抵押的房子就可以購(gòu)賣。陳焰說，開發(fā)商售出抵押房，應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定，在出售給購(gòu)房者前通知抵押權(quán)人(多為銀行)，在銀行同意將房子解押(解除抵押關(guān)系)后，還要到房管局登記備案，獲得預(yù)售許可證。另外，開發(fā)商還須明確告訴購(gòu)房者，這是一套抵押的房子。

二改：逐字逐句地看合同，先簽合同，再下訂金

現(xiàn)在，一般市民在購(gòu)房時(shí)都是先交錢，再簽合同。陳焰認(rèn)為，這種習(xí)慣應(yīng)該改變。按照正常的程序，應(yīng)該是先簽合同，再下訂金?，F(xiàn)實(shí)中很多人經(jīng)不起商家的宣傳，時(shí)間就把錢交了，之后又追悔莫及。

據(jù)了解，許多樓盤在出售時(shí)為了多成交，銷售人員都讓消費(fèi)者先放下上萬元的訂金。市民劉先生告訴記者：我在許多樓盤都遇到過這樣的情況，較多的要5萬，較少的要1萬，如果到時(shí)候反悔不購(gòu)，訂金也不退給我。對(duì)此，陳處長(zhǎng)建議，因?yàn)槟壳皼]有這方面的規(guī)定，所以消費(fèi)者在沒有作決定前較好不要隨便付大額訂金，以免引發(fā)糾紛。

分析近年來的房產(chǎn)糾紛，很多原因是因?yàn)橄M(fèi)者沒有認(rèn)真看合同。陳焰說，很多人合同意識(shí)差，甚至有空白合同也敢簽。應(yīng)當(dāng)提醒消費(fèi)者：合同必須逐字逐句地看，以免以后發(fā)生糾紛。

三防：仔細(xì)看是否有預(yù)售許可證，跟房產(chǎn)商網(wǎng)簽合同，

怎樣辨別房產(chǎn)商的出售行為合不合法？怎樣避免購(gòu)到已經(jīng)出售的房子？

鑒別的方法很簡(jiǎn)單。陳焰回答，頭先，在購(gòu)房時(shí)要仔細(xì)看你所購(gòu)的房子是不是具有預(yù)售許可證，必須注意每棟樓的樓號(hào)和預(yù)售許可證的原件，因?yàn)槊織潣嵌紩?huì)有一個(gè)預(yù)售許可證，要看清開發(fā)商是不是用其他樓的許可證冒充。陳焰一再?gòu)?qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。較重要的就是要跟房產(chǎn)商網(wǎng)上簽合同，在合法程序下，在購(gòu)售雙方對(duì)購(gòu)購(gòu)意向達(dá)成一致時(shí)，銷售人員會(huì)跟消費(fèi)者在網(wǎng)上簽約，簽出合同，如果網(wǎng)上簽不出，該房產(chǎn)就很可能有問題。關(guān)鍵就是一定要網(wǎng)簽合同，開發(fā)商自己制作的合同是不被房管部門認(rèn)可的。陳焰再次強(qiáng)調(diào)。

較后一點(diǎn)就是簽完合同后購(gòu)房者必須及時(shí)去房產(chǎn)交易管理所備案，較好在購(gòu)房后30日內(nèi)進(jìn)行備案。

記者了解到，消費(fèi)者登錄西寧市房產(chǎn)管理局的官方網(wǎng)站也可以查詢到所購(gòu)購(gòu)房子出售等情況：登錄西寧市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站后，點(diǎn)擊網(wǎng)上售房系統(tǒng)，在系統(tǒng)頁面內(nèi)點(diǎn)擊信息公示，再點(diǎn)擊樓盤信息查詢，輸入相關(guān)信息后，房子的預(yù)訂、售出情況都一目了然。

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