1998年5月初，北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的12戶居民來(lái)到律師事務(wù)所，反映他

們兩年前購(gòu)購(gòu)的商品房出現(xiàn)的嚴(yán)重質(zhì)量問題。具體包括：

1、地下室滲水，逢雨季地下室積水達(dá)1米深；

2、墻皮脫落；

3、部分墻體出現(xiàn)裂紋；

4、廚房、衛(wèi)生間滲漏。

現(xiàn)在雨季將到，該樓居民擔(dān)心地下室滲漏對(duì)地基的安全性造成損壞。因

此向該樓的發(fā)展商要求退房，全額退還購(gòu)房款。

律師隨即進(jìn)行調(diào)查，了解到該樓在建設(shè)過程中，建至第七層時(shí)出現(xiàn)停工

現(xiàn)象，并更換了建筑施工單位。目前，發(fā)展商與原建筑施工單位對(duì)該樓的建

筑施工仍存在法律糾紛。主要原因是原建筑施工單位在施工過程中，對(duì)地基

未進(jìn)行滲漏處理，并存在嚴(yán)重的偷工減料行為?，F(xiàn)該樓居民正在與發(fā)展商就

該樓的房屋質(zhì)量進(jìn)行交涉，并要求建筑質(zhì)量權(quán)威部門對(duì)該樓的房屋質(zhì)量進(jìn)行

鑒定。

商品房質(zhì)量問題現(xiàn)已成為廣大購(gòu)房人關(guān)心的熱點(diǎn)。僅1997年，北京市消

費(fèi)者協(xié)會(huì)接到商品房投訴230余件，其中涉及商品房質(zhì)量的投訴就達(dá)139件。

與商品房質(zhì)量相關(guān)的法律有《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)

開發(fā)管理提高商品房質(zhì)量的通知》。自1998年9月1日起發(fā)展商在銷售和交付

商品房時(shí)，必須向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，

對(duì)提高商品房的質(zhì)量，保護(hù)廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益進(jìn)一步做了明確規(guī)定。為

更好的保護(hù)自己的權(quán)益，購(gòu)房人在購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)注意對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資

質(zhì)進(jìn)行審查。由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理制度，購(gòu)房人應(yīng)確

認(rèn)開發(fā)商對(duì)自己所購(gòu)房屋的建設(shè)項(xiàng)目擁有相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)。另外要了解該建

設(shè)項(xiàng)目的建筑施工單位。一般而言，資質(zhì)信譽(yù)良好的施工企業(yè)，對(duì)所購(gòu)房屋

有較好的質(zhì)量保證。

在履行合同過程中，購(gòu)房人對(duì)工程進(jìn)度和工程質(zhì)量應(yīng)給予足夠的關(guān)注，

對(duì)施工中出現(xiàn)的停工以及更換施工單位等現(xiàn)象，購(gòu)房人應(yīng)向開發(fā)商進(jìn)行質(zhì)

詢，以保證房屋施工質(zhì)量。

在交付房屋時(shí)，一定要查驗(yàn)開發(fā)商是否已取得《建設(shè)工程質(zhì)量合格證》

或《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》。對(duì)沒有取得合格證或核驗(yàn)證書的，要依法追

究開發(fā)商的違約責(zé)任。

購(gòu)房人尤其要注意的是，商品房驗(yàn)收合格和商品房符合交付條件是兩個(gè)

不同的法律概念，有些購(gòu)房人認(rèn)為只要商品房驗(yàn)收合格，發(fā)展商就履行了向

購(gòu)房人交付房屋的義務(wù)，這是一種誤解，驗(yàn)收合格是指對(duì)工程的安全、適

用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求符合國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。而符合交付條件是

指所交房屋符合購(gòu)房合同雙方對(duì)房屋交付使用必須具備的條件所做的約定。

驗(yàn)收合格是房屋符合交付條件的基本前提。購(gòu)房人和開發(fā)商可能在購(gòu)房合同

中對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備做了特別約定，例如對(duì)陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、庭院

的綠化等做約定，因此，開發(fā)商向各購(gòu)房人交付時(shí)，除房屋驗(yàn)收合格外，開

發(fā)商還須滿足購(gòu)房合同對(duì)房屋裝修的特別約定才能交付作用。

（北京華倫律師事務(wù)所 梅向榮）

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