頭套房貸優(yōu)惠利率上調(diào)至8.5折、三套房徹底停貸、公積金房貸頭次差別化……樓市調(diào)控的金融政策越來越緊，政策很明顯希望通過金融杠桿的調(diào)節(jié)，控制購房需求，但記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，伴隨越來越嚴(yán)格的金融政策而生的，卻是一次性付款比例大幅提升。據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，目前二手房市場七成以上的購購都是一次性付款，據(jù)記者調(diào)查，新房市場一次性購購比例亦居高不下，而一次性付款購房者主要目的就是為了保值。如此強(qiáng)大的購購力，不僅令市場人士吃驚，更令調(diào)控政策落入一個尷尬的境地。

　全款購房占比頭超七成

二次調(diào)控后，北京市場繼續(xù)收緊了貸款，頭套房增加了頭付，減少了利率優(yōu)惠。

北京中原通過對二手房成交及部分商品房簽約數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在二次調(diào)控后的一個多月內(nèi)，北京樓市成交量中全款占比達(dá)到了70.2%，相比4月新政后的57.2%上漲了一成多。今年一季度，全款購房比例尚為36.5%,貸款政策較為寬松的2009年下半年，全款比例僅為27.9%，與其相比，今年10月份之后的全款占比上漲超過了30個百分點。而貸款客戶特別是選擇商業(yè)貸款的客戶占比則明顯出現(xiàn)了下調(diào)，從2009年下半年來一直呈下調(diào)趨勢，目前商業(yè)貸款占比僅為20.9%，公積金貸款占比8.9%。

據(jù)記者了解，新房市場上，9·29二次調(diào)控后，銷售依然不錯，全款客戶的比例明顯增加。

記者在全市抽取了10個項目進(jìn)行調(diào)查，這10個項目銷售均價從15000元/平方米到60000元/平方米不等，分別位于北京東西南北各區(qū)域。調(diào)查顯示，二次調(diào)控后，各項目的全款比例均明顯增多，幅度的增加了兩成之多，商業(yè)貸款下降幅度頗大。

置業(yè)人群兩極分化

雖然調(diào)查項目全款購房比例顯著增加，但不同價位的項目占比相差甚大，其中中高端項目全款購房比例較高，比例較高的達(dá)到八成，但中低端項目卻依然以貸款為主，尤其是以頭次置業(yè)的剛需為主。

海淀的某高端 項目銷售人員告訴記者，二次調(diào)控后，銷售并未受到影響，依然賣得很好，但全款客戶比例明顯增多了，300萬左右的板樓全款客戶占多數(shù)。

東四環(huán)附近某高端項目，每套總價在600萬元左右，其全款購房比例高達(dá)八成之多。

東二環(huán)外某項目，依然是全款購房居多，“豪宅項目，購項目的人肯定不是置業(yè)，多有兩套以上房子?！?

但東五環(huán)外某項目，七成是貸款，全款購購的只有三成?！霸擁椖烤鶅r不到兩萬元，購房人群以剛需為主，主要是、套房，所以主要是貸款購購?！?

在西五環(huán)外某項目處，記者得到了同樣的信息，這個以剛需購購為主的項目，貸款比例高達(dá)八成，僅兩成是全款購購。

中原地產(chǎn)三級市場部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，貸款成本增加促一次性付款增加。較近的宏觀調(diào)控政策主要依然是限制購房人貸款，包括第三套房限貸及套房頭付增加、優(yōu)惠減少。這些都使得購房者貸款成本增加。但是目前供應(yīng)增加依然有限，且通貨膨脹的壓力依然比較大，這就使得購房者入市總量依然不少，其中很大部分選擇了全款支付。而且全款購房在現(xiàn)在的市場情況下，可以減少稅費支出及獲得一定的折扣，所以占比有明顯增加。

　通脹壓力成購房主動力

與急劇上升的全款購房比例相應(yīng)，購房人的心理更耐人尋味。

王先生剛在大興花了近300萬購了套四居室，全款一次性付清，因為這已經(jīng)是他第四套房子了，其余三套分別在四環(huán)內(nèi)和三環(huán)內(nèi)，較小的面積也在100平方米以上。王先生告訴記者：“其實我現(xiàn)在的房子足夠住了，本來并不想繼續(xù)購房，否則房產(chǎn)稅始終是個問題，而且，我也覺得房價今后上漲的空間很有限，但現(xiàn)在生意不好做，我自己公司的業(yè)務(wù)尚在緊縮中，現(xiàn)金只能放銀行，可是目前物價又漲得這么兇，眼瞅著通貨膨脹就在眼前了，不趕緊換成實物，過一年這錢還不定縮成多少呢。購成房子，我就當(dāng)換個方式存錢了，比存銀行踏實?！?

王先生的這種心理在當(dāng)下置業(yè)人群中并不是個例，甚至具有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴?

亦莊某負(fù)責(zé)人表示，目前在該項目購房的人群中，出于保值需求的比例在六七成。北五環(huán)某項目負(fù)責(zé)人透露，購購該項目的購房者中，雖然單純?yōu)榱吮Ｖ档男枨蟊壤⒉凰闾?，但購房目的中包含了保值需求的比例卻是較高的?！爸饕€是這通脹鬧的?！?

據(jù)了解，在越來越明顯的通脹壓力下，不少原本今年沒有置業(yè)計劃的購房人都提前購了房子。

　貨幣超量發(fā)行引憂慮

全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存認(rèn)為，美元的貶值會增加購房者對國際熱錢涌入的預(yù)期，從而增加了對房價上漲的預(yù)期。對于關(guān)心國際經(jīng)濟(jì)走勢的購房人來說，特別是那些投資者，更增加了對房產(chǎn)保值和升值的預(yù)期。因此，這或許會讓消費者選擇房產(chǎn)來保值、增值。因為按照目前可供投資的種類看，股票仍在低位徘徊，黃金已經(jīng)達(dá)到了歷史較高點，不可能在這么高的價位購進(jìn)。將錢存進(jìn)銀行，通貨膨脹只會讓自己只賠不賺。當(dāng)下，值得投資的還只有房產(chǎn)。因此，當(dāng)前的貨幣經(jīng)濟(jì)形勢，會讓更多的手里有錢的人選擇購購房產(chǎn)，房價大跌的可能性很低。

林肯公園相關(guān)負(fù)責(zé)人也表達(dá)了同樣的觀點?！斑@次政策調(diào)控是保持整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的必要措施，出手快、波及面大，是一種中長期的政策，主要目的是限制房產(chǎn)交易，使房地產(chǎn)市場迅速降溫。2008年政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長，投入了40000億資金，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也給通貨膨脹造成了一定的壓力，同時，中國也是美國發(fā)行貨幣的受害者，因此，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的壓力很大，政府頭先要保證的就是不動產(chǎn)的價格不能過分上漲，否則，整個經(jīng)濟(jì)體都面臨危險?？偠灾?，政策是必需的，并且房價還會漲，這個漲不是房子本身的價值增長，而是貨幣貶值造成的上漲”。

調(diào)控或?qū)⑾萑氤志脩?zhàn)

雖然成交量下降，負(fù)債率上升，開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步趨緊，但是這距離樓市的拐點仍需時日。

中易安機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部副總裁田路認(rèn)為，開發(fā)商流動比率、速動比率等經(jīng)營風(fēng)險主要指標(biāo)均處于合理水平，這意味著開發(fā)商主動降價的壓力比想象的小，二次調(diào)控將是持久戰(zhàn)。同時他指出，四季度交易量較10月份將會明顯回升。因為，市場的剛性需求仍然旺盛，二次調(diào)控的政策除套房頭付略提高之外，相對于之前已經(jīng)出臺的北京調(diào)控細(xì)則并沒有更加嚴(yán)格。成交量的上升將來自于新增項目的推盤和二次觀望情緒的削弱。

(作者：張蓓 魯歡 趙麗萍 桂瑰)