經(jīng)過半年多的調(diào)整，房地產(chǎn)已經(jīng)從賣方時(shí)代進(jìn)入了購(gòu)方時(shí)代。購(gòu)房者逐漸回歸理性，不僅僅是指不再盲目地瘋狂購(gòu)房，也意味著不再跟風(fēng)觀望，而是更多地從自己的需求出發(fā)，綜合考慮市場(chǎng)的各種因素，適時(shí)出手，淘到滿意的房子才是較明智的。購(gòu)賣商品住房的高峰隨著一年兩度的武漢市房交會(huì)即將來臨。今年的情況有些特別，拿不準(zhǔn)的信息、摸不透的行情、看不清的走勢(shì)……這讓交易的雙方都很困惑，這種困惑又因即將到來的高潮而變成焦慮。

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

價(jià)格見底 樓市即將回暖

2008年武漢樓市經(jīng)歷了很長(zhǎng)一段時(shí)間的冷凍期后，終于逐漸呈現(xiàn)出融冰的跡象。數(shù)字說明了一切，隨著品牌開發(fā)商創(chuàng)造的一個(gè)又一個(gè)的銷售奇跡。武漢樓市用實(shí)際的銷售業(yè)績(jī)說明武漢市存在著非常強(qiáng)烈的購(gòu)房剛性需求。進(jìn)入四月下旬，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)讓人感到了明顯的變化。各樓盤開始蠢蠢欲動(dòng)，高調(diào)面市。有的借明星效應(yīng)進(jìn)行品牌宣傳，更多的是選擇開盤認(rèn)籌。據(jù)了解，4月26日、27日以及五一節(jié)日期間江城有十幾家樓盤相繼開盤認(rèn)籌。而這些樓盤在開盤前幾天開始在各大媒體，戶外進(jìn)行宣傳，造勢(shì)。雖然所選擇的方式不同，但是從時(shí)間上看，他們的選擇不謀而合，出現(xiàn)驚人的相似——中博會(huì)期以及五一節(jié)日期間。近期房管局的交易數(shù)據(jù)顯示。目前武漢樓市的交易正以每周100多套的增量攀升，由此可以窺見，武漢樓市正在逐漸回暖。較近通過走訪購(gòu)房者和開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，大家都把今年的春交會(huì)當(dāng)做一個(gè)“坎”。春交會(huì)后一旦消費(fèi)者壓抑的需求噴發(fā)，交易量會(huì)出現(xiàn)一個(gè) 明顯的回升。

點(diǎn)評(píng)：從價(jià)格上看，武漢樓市的部分房?jī)r(jià)一夜回到漲價(jià)前。位于漢口發(fā)展大道的頂琇晶城，記者了解到，該項(xiàng)目去年開盤價(jià)在7500元左右，而現(xiàn)在推出的特價(jià)房?jī)H6000元起步；同樣位于漢口的小戶型樓盤格格屋，價(jià)格較高曾賣到1.2萬元/平方米，現(xiàn)在均價(jià)不到9000元，部分特價(jià)房甚至只有6880元，比大半年前的開盤價(jià)還低；4月30日，記者采訪中了解到，江城南湖片區(qū)的部分樓盤將在五一期間大幅調(diào)低房?jī)r(jià)，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前較為平淡的房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀。其中，尤以大華·南湖·公園世家以5200元/平米的驚天低價(jià)，驚爆江城房產(chǎn)界。同樣位于南湖的保利·心語，于4月26日開盤。本次推出的180余套新房，多以90—130平米的戶型為主。均價(jià)在4900元左右，比去年開盤5500元的均價(jià)低了不少。近半年之久的今天，開發(fā)商不僅面臨著從緊貨幣政策的威脅，更亟須完成大量的資金回籠。因此，五一期間各種促銷活動(dòng)必將成為他們的頭選方案。同樣，對(duì)于購(gòu)房者而言，長(zhǎng)期的持幣觀望并不意味著剛性需求的減少，各種花樣促銷手段的上市在很大程度上挑逗著購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)欲望。

從市場(chǎng)情況來看，打折情況的出現(xiàn)可以理解為是順理成章的，但是打折絕不等于降價(jià)。對(duì)于購(gòu)房者而言，一定要清醒地認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格體系非常復(fù)雜，樓層、朝向不同，開發(fā)周期不同，其價(jià)格走勢(shì)必然不一樣。因此，我們很難準(zhǔn)確地說價(jià)格是不是降了。

政策調(diào)控

冀望樓市健康穩(wěn)定

2007年的新政雖然對(duì)樓市產(chǎn)生了明顯的抑制作用，但政府每一次出臺(tái)調(diào)控政策都是希望樓市健康發(fā)展，穩(wěn)定購(gòu)房者，而中國(guó)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)也強(qiáng)力支持中國(guó)樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。雖然金融方面將繼續(xù)從緊的貨幣政策，但在剛性需求客觀存在的情況下，國(guó)家亦鼓勵(lì)有能力的開發(fā)商有針對(duì)性的開發(fā)符合購(gòu)房者需求的產(chǎn)品。任何一個(gè)健康的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)都會(huì)有起伏，觀望和低迷可能是某個(gè)階段的主題，但不會(huì)永遠(yuǎn)的持續(xù)下去，尤其是房地產(chǎn)業(yè)。

點(diǎn)評(píng)：今年“兩會(huì)”結(jié)束后，建設(shè)部負(fù)責(zé)人表示“目前的宏觀調(diào)控已經(jīng)初見成效”，從側(cè)面表明國(guó)家短期內(nèi)將不會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控手段，政策面將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處于“真空期”，對(duì)于剛性購(gòu)購(gòu)力來說，政策不變化，市場(chǎng)便更穩(wěn)定，也更適合出手。此外，央行繼去年6次加息后，購(gòu)房者要負(fù)擔(dān)的利息將越來越高；今年又已兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，不排除第7次甚至第8次加息的可能，越晚購(gòu)房預(yù)示著承擔(dān)更大的還貸壓力。而隨著試點(diǎn)省市的增加，物業(yè)稅離我們?cè)絹碓浇?，一旦物業(yè)稅開始征收，遲購(gòu)房必然會(huì)受到該政策的限制，而早購(gòu)房至少有更多機(jī)會(huì)節(jié)省購(gòu)房成本。

政府態(tài)度

鼓勵(lì)重視房地產(chǎn)業(yè)

房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)是老百姓財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，因而發(fā)展房地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)人民安居樂業(yè)、創(chuàng)建和諧社會(huì)的重要途徑，也與黨在十七大報(bào)告中提出的“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”的主張吻合。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定還能夠?yàn)榈胤秸畮砀嗟陌l(fā)展優(yōu)勢(shì)。一方面房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方的GDP貢獻(xiàn)巨大，更重要的是房地產(chǎn)的發(fā)展能夠促進(jìn)城市化的發(fā)展，進(jìn)行城市的建設(shè)，因此一直受到地方政府的重視。另外，房地產(chǎn)的發(fā)展一直以來都與各行各業(yè)有著緊密的聯(lián)系，并且起著經(jīng)濟(jì)“溫度計(jì)”的作用，因此如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑萎縮，將直接影響著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。無論是地方政府還是國(guó)家都希望房地產(chǎn)健康穩(wěn)定增長(zhǎng)。

點(diǎn)評(píng)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，在大中城市房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)高達(dá)40%以上，有的城市甚至超過了60%，并且是很多城市稅收的重要來源之一。房地產(chǎn)為城市GDP帶來的高貢獻(xiàn)率及更多的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，都使得地方政府將更多地支持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。

今年，我們可以從政府導(dǎo)向中得到太多的看多理由。前段時(shí)間，建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)“既要防止房?jī)r(jià)過快過猛上漲，也要防止房?jī)r(jià)過快過猛下降”，明確表示不支持“拐點(diǎn)”的提法；國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，“受客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會(huì)開征”，并且出臺(tái)“二手房出租稅費(fèi)下調(diào)10%”的政策……種種跡象表明，在宏觀調(diào)控取得一定的成效之后，政府會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期。

宏觀經(jīng)濟(jì)

長(zhǎng)期向好支持樓市

美元不斷降息進(jìn)一步拉大與人民幣的利差，一方面對(duì)央行的再加息有抑制作用；另一方面將促使更多的熱錢涌入中國(guó)，特別是投入到房地產(chǎn)行業(yè)，未來房?jī)r(jià)有上漲空間。，國(guó)內(nèi)CPI不斷上漲，房子是較好的增值保值產(chǎn)品。第三，今年的目標(biāo)是GDP保持在8%左右的增長(zhǎng)率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸，因此房產(chǎn)行業(yè)必須保持健康發(fā)展。

點(diǎn)評(píng)：當(dāng)美元進(jìn)入降息通道，人民幣持續(xù)加息升值無疑將加劇過剩的流動(dòng)性，央行將面臨嚴(yán)峻的貨幣政策制定的壓力。在這種形勢(shì)下，作為熱錢較多也是較敏感的房地產(chǎn)業(yè)，也就可能獲取較為穩(wěn)定的發(fā)展空間。而CPI的連續(xù)走高，通脹壓力顯現(xiàn)。在老百姓熱錢投資渠道并不多的情況下，股市近期存在的較大風(fēng)險(xiǎn)也在客觀上影響熱錢流向樓市，房子成為當(dāng)前背景下保值增值的不二選擇。

購(gòu)房者

現(xiàn)在選房更加從容

在當(dāng)下市場(chǎng)觀望期，消費(fèi)者由被動(dòng)轉(zhuǎn)向主動(dòng)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向購(gòu)方市場(chǎng)，因此購(gòu)房者選擇空間更大。而轉(zhuǎn)向購(gòu)房市場(chǎng)的武漢樓市已經(jīng)改變了購(gòu)房者的弱勢(shì)地位。購(gòu)房者可以從容選擇理想房源，而此時(shí)銷售人員也比以前熱情周到，從服務(wù)上說，就有了更充分的理由。因此，對(duì)于購(gòu)房自住來說，沒有便宜和貴的房子，只有合適和自己能夠承受的，這是購(gòu)房的較主要理由。因此，當(dāng)下購(gòu)房無疑是一個(gè)機(jī)會(huì)，在大家都不購(gòu)的情況下，擇機(jī)購(gòu)房就少了很多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，能夠購(gòu)到適合自己的超值房子。

點(diǎn)評(píng)：當(dāng)樓市的天平向購(gòu)房者大幅傾斜，購(gòu)房者從沒像現(xiàn)在這樣被重視、被禮待，“顧客就是上帝”在樓市活生生地上演。何況還有更多的選擇機(jī)會(huì)和優(yōu)惠幅度。樓市回歸理性，給了購(gòu)房者更多考慮、選擇的空間和時(shí)間。購(gòu)房者根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和實(shí)際住房需要，從樓盤的地段、價(jià)格、環(huán)境、交通等多方面權(quán)衡、比較，購(gòu)得有計(jì)劃，更放松、更坦然。

編后：樓市穩(wěn)定社會(huì)才能安定

試問一下，如果房?jī)r(jià)真的繼續(xù)下跌，你會(huì)購(gòu)房嗎？可能更不會(huì)了吧。房?jī)r(jià)是否下跌，并不是單純關(guān)系到購(gòu)賣雙方，而是關(guān)系到整個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，甚至關(guān)系著整個(gè)故國(guó)計(jì)民生的大問題。

樓市不穩(wěn)，將嚴(yán)重影響到就業(yè)問題。以房地產(chǎn)為核心的建筑業(yè)、鋼材、水泥、沙石、磚等行業(yè)，圍繞賣房子的廣告、營(yíng)銷、資訊、置業(yè)顧問等行業(yè)，解決了上千萬人的就業(yè)問題。樓市一旦崩盤，這些人的就業(yè)問題如何解決？

同時(shí)，房地產(chǎn)、鋼材、水泥等行業(yè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，支柱行業(yè)一旦衰退，國(guó)民經(jīng)濟(jì)又如何增長(zhǎng)？

另外，房地產(chǎn)業(yè)每年向國(guó)家繳稅的稅收也是驚人的，據(jù)業(yè)內(nèi)的一位專業(yè)人士介紹，房地產(chǎn)的稅收包括了土地出讓金（土地成交價(jià)的20%）、營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)業(yè)額的5%）、企業(yè)所得稅（利潤(rùn)的30%），可以說，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額的40%都是國(guó)家的稅收。地產(chǎn)一旦崩盤，國(guó)家將損失大量稅收，如何進(jìn)行目前的江灘綠化，湖泊治理，交通改造等公共建設(shè)？

其實(shí)，對(duì)于眾多購(gòu)房者而言，判斷何時(shí)是購(gòu)房的較佳時(shí)機(jī)，較關(guān)鍵的是要根據(jù)自身需求，針對(duì)某個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行判斷。由于每個(gè)產(chǎn)品的供應(yīng)量是有限的，適合自身購(gòu)房需求的產(chǎn)品項(xiàng)目也是有限的，因此只要確定了你所需要的產(chǎn)品類型，然后把該考慮的問題都考慮好，那么“該出手時(shí)就出手”。購(gòu)房者在購(gòu)房之前較好調(diào)整好心態(tài)，做好充分的準(zhǔn)備。一方面要充分了解市場(chǎng)行情和項(xiàng)目特點(diǎn)，另一方面一定要擺正心態(tài)，把打折看淡，不能因?yàn)榇蛘鄱?gòu)房，畢竟打折省的那點(diǎn)錢可能跟你的實(shí)際總投入來比是微不足道的。