現(xiàn)在，一系列的調(diào)控政策出臺后，本是"銀十"的市場交易量出現(xiàn)了不小的降幅，本就猶豫的購房者更加搖擺起來。于是即使面對房產(chǎn)商的促銷，一些人也冷靜地自己先算起賬來。

差價投資已無利潤空間

當政策把營業(yè)稅的征收時限從原來的2年延長到了5年時，那些希望獲取房屋差價的投資者不僅要算賬了。在以前征收時限為兩年的情況下，不少投資者還可能屏過這段時間。而現(xiàn)在時限被延長到了5年，投資者只有兩種選擇，或者延長持有時間，或者就只能接受交易成本的提高。在這種情況下，無疑大大壓縮了房產(chǎn)投資的利潤空間，所謂就是"無利可圖"。

其實投資房產(chǎn)要從三個方面考慮其成本，一是投入，二是支出，還有一個方面就是機會成本。在目前的情況下，由于此前房價的不斷高漲，一套房產(chǎn)的初期資金投入可以說已經(jīng)相當大了。而從支出的情況來看，營業(yè)稅的征收大大提高了樓市的交易成本，而且持有房產(chǎn)也要支出像物業(yè)管理費等費用，再加上契稅、交易傭金、貸款利息等等，如果再考慮投入資金機會成本的話，一套房子要上漲20％才能保證我們的贏利空間。

換句話說，如果你現(xiàn)在購入一套房產(chǎn)準備將來賣出獲利的話，其實在你購入的那一刻就已經(jīng)付出了相當大的資金成本，而從目前房地產(chǎn)市場的情況來看，寄希望于房價短期上升20％再獲利顯然不太現(xiàn)實。為此，投資房產(chǎn)資金的"安全系數(shù)"是要先算清楚的。

購房時要注重自我保全

購房，投資者還要注意個盤的風險，即避免踏入"爛尾樓"的陷阱。

從推出的這些政策看，頭先是市場的需求將會受到抑制，政策面的變化使不少購房者暫時觀望。而在開發(fā)商層面，相關措施的出臺卻使他們的資金面臨著巨大的壓力。而從市場面的情況來看，在當前供大于求的情況下，不少樓盤都出現(xiàn)了"零成交"的局面，這些樓盤開發(fā)商的資金鏈顯然面臨著斷裂的風險。經(jīng)歷過上一波樓市調(diào)整的人都知道，在開發(fā)商資金比較緊張的情況下，"供大于求"導致的風險就是"爛尾樓"，對此廣大購房者切不可掉以輕心。

而更為直接的，在目前的情況下大家可以更多地關注現(xiàn)房，購購現(xiàn)房比期房少了很多風險，它是實實在在的。試想如果購房者按揭貸款購購了房子，較后開發(fā)商資金鏈斷裂發(fā)生"爛尾"，這時候購房者就會陷入進退兩難的境地。

套型面積將逐步趨小

90平方米小面積住宅的概念出臺，代表了未來的一個方向，由此也不得不引起購房者的重視。

長期以來，房地產(chǎn)在建設過程中有戶型越來越大的趨勢，但在實際使用中，不少購房者發(fā)現(xiàn)其并不一定實用。而較關鍵的是，現(xiàn)在房價越來越高，在降低單價一時較為困難的情況下，把房屋的總價降下來就是一個頗為行之有效的方法。從我國香港的情況來看，雖然那里房屋的單價也是比較高的，但由于套型面積較小，所以從總價上看與上海房價的距離就比較小了。

從長遠來看，房型面積趨小將會成為一種趨勢，它將會更多地融入到開發(fā)商的設計理念中去，因為這對于他們的營銷同樣也是有利的。而對于購房者來說，就要逐漸接受這一理念，并在此基礎上確定自己的購房策略。當然對于那些喜歡的購房者來說也不是沒有機會，比如可以購購相鄰的兩套小面積住房合起來使用等，其中就需要有一些新的思路。

梯級購房原則更顯重要

所謂梯級購房，就是在一個房地產(chǎn)市場中，購房者先租后購、先購舊后購新、先購小后購大、先購普通后購高端、先投資創(chuàng)業(yè)后安家養(yǎng)老的購房理念。

其中特別要留意的是，由于未來市場還存在著較多的變數(shù)，所以對于那些經(jīng)濟實力一般的購房者來說，先租房過渡就是一個規(guī)避風險的好方法。一般來說，是租房還是購房，頭先是要對其當前的狀況有個判斷，這主要可關注房產(chǎn)的售租價之比，也就是說如果房產(chǎn)的售價不高，而租賃的價格比較高，那就不能說處在一個租房的好時段。

反過來，如果房產(chǎn)的價格不斷高漲，但另一方面租賃價格卻沒有上升甚至出現(xiàn)下跌，售租價之比不斷擴大，這對租房就比較有利了。接著我們還要對樓市的未來有個預期，如果現(xiàn)在房產(chǎn)價格較低未來上升空間大，那購房應該說是個不錯的選擇。但如果樓市價格已到高位后市風險加大或者說走向不明，租房就給了你進一步觀察市場的充足時間，而目前上海房地產(chǎn)市場發(fā)生的種種變化，就使租房者有了更多的理由。

　　　　　(作者：黃羅)