案例：

在房產(chǎn)投資上屢戰(zhàn)屢敗的李銘，終于看到了一線曙光。

前兩年，他與朋友一起合作投資了一套**沿線的公寓房，當時購購的那套房源為一期物業(yè)。到去年交付使用時，受到該盤二期房價上漲的帶動影響，李銘的物業(yè)明顯增值不少。在多次投資均遭遇挫折的情況下，李銘暗自慶幸這次投資總算能帶給自己滿意的回報。

但是，麻煩還是不請自到。根據(jù)預售合同，這個樓盤的大產(chǎn)證應該在年初辦妥，但是拖延了數(shù)月，開發(fā)商仍然沒有辦妥房屋的大產(chǎn)證，對于李銘來說，小產(chǎn)證自然而然也無法辦理了。

由于李銘購購這套房源的主要目的為投資，隨著調(diào)控政策的層層出臺，期房限制轉(zhuǎn)讓、營業(yè)稅、個稅等種種制度規(guī)定，都與小產(chǎn)證上的發(fā)證日期有相關聯(lián)系。這樣一來，一旦落入限制范圍內(nèi)，李銘的投資成本會大大增加。

李銘隨即與開發(fā)商取得聯(lián)系，但開發(fā)商表示根據(jù)《預售合同》的約定，如到時不能取得大產(chǎn)證，李銘有權(quán)單方面解除合同。因此，開發(fā)商同意可以解除合同退房，但不愿意承擔其他任何違約責任。眼看著該地區(qū)房價上漲近30%的利潤空間，李銘怎會舍得退房？讓他心有不甘的是，根據(jù)從側(cè)面了解到的信息，開發(fā)商實際上是通過拖欠該樓盤維修基金的方式，來故意延遲辦理房屋大產(chǎn)證，目的是為了防止一期二手房的上市對其二期銷售業(yè)績的影響。

律師意見：

本案中開發(fā)商故意延遲辦理大產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成了違約，但問題是，辦理大產(chǎn)證不單單依靠開發(fā)商申請，還涉及到眾多相關審批部門，因此購房者往往很難通過起訴的方式直接要求開發(fā)商辦妥房屋大產(chǎn)證。在這樣的情況下，購房者較為實際的選擇只能是要求開發(fā)商承擔違約賠償責任。

據(jù)《上海市商品房預售合同》標準合同第十條規(guī)定，如果開發(fā)商未按照約定時間辦妥大產(chǎn)證，購房者有權(quán)利解除合同并退房，但并沒有對關于違約金的計算方法進行約定。在這樣的情況下，若購房者為此房屋發(fā)生的利息及其他費用，應由作為違約方的開發(fā)商承擔。如果由于房價上漲等原因，購房者不愿意退房，則可要求開發(fā)商承擔違約金。

《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，大產(chǎn)證延遲辦理的違約金計算方式，可以按照已付房款總額，并且參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息（也就是俗稱的罰息）的標準進行計算。因此，盡管合同沒有約定，李銘仍可以向開發(fā)商要求支付延遲辦理大產(chǎn)證的違約金。

(作者為新華律師事務所律師)

　　　　　(作者：連晏杰)