金燁的先生是位于陸家嘴的某外企部門經(jīng)理，8歲的兒子正在讀小學(xué)他們看到周圍一些朋友，到了節(jié)假日，能到自家的鄉(xiāng)間別墅小憩，很是羨慕。然而，兩人都是白領(lǐng)，金燁自己每月收入5000元，先生月收入1萬(wàn)元左右。平時(shí)雖小有積蓄：70萬(wàn)元的銀行儲(chǔ)蓄和股票，外加一筆20萬(wàn)元的3年期信托，但想要籌集起購(gòu)置別墅的頭期款困難仍然不小，所以他們把目光瞄準(zhǔn)了低一檔的排屋。

金燁目前住的房子是總價(jià)為80萬(wàn)元左右的公寓，30萬(wàn)元的按揭貸款，貸款期限是10年，每月還款3100元。家中另有一幢價(jià)值30萬(wàn)元的老房子，現(xiàn)用于出租，月租金收入在1000元左右。全家每月的基本生活開銷約7500元。兒子的教育費(fèi)用每年要花去8000元。全家人年度的保險(xiǎn)費(fèi)用是12000元。

另外，夫婦倆還喜歡旅游，每年都會(huì)長(zhǎng)途旅游一兩次，這筆花銷是8000元。

金燁不想因?yàn)橘?gòu)置排屋而放棄年度旅游計(jì)劃。為此，夫婦倆打算拋掉手頭的股票，并向銀行貸款，希望2年內(nèi)能在市郊擁有一幢價(jià)值250萬(wàn)~300萬(wàn)元左右的排屋。

為了減輕資金壓力，夫妻還打算前幾年先將排屋出租，等往后家庭經(jīng)濟(jì)狀況改善后，再自己居住，安心地慢慢享受。抱著這樣的想法，金燁征詢了理財(cái)師的意見。

購(gòu)排屋年缺口6.34萬(wàn)元

上海浦東發(fā)展銀行私人金融顧問郭劍認(rèn)為：“購(gòu)置排屋和購(gòu)購(gòu)一般的商品住宅不同，更多的是一種非必需的消費(fèi)，要考慮家庭的實(shí)際承受能力。即使在財(cái)力許可的情況下，也要冷靜地做一些分析。單純地因羨慕而去購(gòu)購(gòu)，可能會(huì)影響到家庭財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性?！?

客戶的收入來(lái)源比較單一，主要收入來(lái)源于工資性收入。公積金部分為根據(jù)工資進(jìn)行大致的推算。雖然整體收入尚可，但支出比例較高。其中消費(fèi)比例達(dá)到了工資性收入的65.56%((9+0.8+1.2+0.8)/18)。尤其生活開支明顯過大，有調(diào)整的必要。

對(duì)排屋的按揭，一般銀行目前參照別墅類的按揭政策執(zhí)行。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于一手排屋至少頭付40%，年限較長(zhǎng)不可超過20年，利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

具體到這個(gè)案例，按照250萬(wàn)元/套進(jìn)行測(cè)算，頭付40%為100萬(wàn)元。其余150萬(wàn)元按揭20年，按現(xiàn)行6.12%的利率來(lái)測(cè)算，月付款金額為10850.56元。年付款13.02萬(wàn)元，減去6.68萬(wàn)元的現(xiàn)有節(jié)余，尚有缺口6.34萬(wàn)元。

如果要通過調(diào)整現(xiàn)有開支水平來(lái)彌補(bǔ)這個(gè)缺口，可調(diào)整的只有2項(xiàng)，一是取消每年的旅游支出，同時(shí)把每月的生活支出降低到2883元以下；或者直接降低每月生活支出到2217元以下。以上2個(gè)調(diào)整方案從現(xiàn)實(shí)的情況來(lái)看，客戶接受的可能性并不是特別大。

而頭付部分，現(xiàn)有可直接支付的款項(xiàng)為70萬(wàn)元，2年內(nèi)無(wú)其他資金來(lái)源可以彌補(bǔ)頭付缺口?？磥?lái)必須出售現(xiàn)有的價(jià)值30萬(wàn)元的住房才有可能籌集到頭付款。

此外，排屋一般面積都大于140平方米，契稅若要按照3%來(lái)征收，按250萬(wàn)元計(jì)算，為7.5萬(wàn)元。住房維修基金也類似，按較低35元/平方測(cè)算，200平方米為7000元。按揭保險(xiǎn)費(fèi)在1.3萬(wàn)元左右。困難或在后面單純從財(cái)務(wù)分析角度出發(fā)，2年之內(nèi)確實(shí)勉強(qiáng)有能力購(gòu)購(gòu)價(jià)值250萬(wàn)元以下的排屋。

但是，接下來(lái)比較大的壓力就是按揭還款的總額大幅度增加?？蛻艏南Ｍ谙瘸鲎?，過一段時(shí)間再居住的想法也不一定就可以實(shí)現(xiàn)。

因?yàn)閺膶?shí)際了解的情況來(lái)看，通過租賃方式居住排屋的客戶群比較少，并不一定馬上可以找到租賃者來(lái)分擔(dān)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)壓力。客戶可能暫時(shí)需要先承擔(dān)一段時(shí)間的按揭費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)等。即使找到租賃客戶，每月的租金也必須在12000元以上，才可以不用自己承擔(dān)所有的費(fèi)用，而這是一個(gè)不可預(yù)知的問題。

為降低風(fēng)險(xiǎn)，客戶3年后20萬(wàn)元的信托產(chǎn)品到期后，不要提前還款，建議到時(shí)可以先存銀行，用于每月按揭還款的準(zhǔn)備。這筆錢再加上每年的節(jié)余還可以滿足大概2年以上的按揭支付的周轉(zhuǎn)。如果未來(lái)收入有大幅度地增加，再考慮提前還貸。

從以上分析可以看出，按客戶目前的經(jīng)濟(jì)能力，購(gòu)購(gòu)排屋不是不可能。但購(gòu)購(gòu)以后，財(cái)務(wù)壓力陡然增大。而且目前的測(cè)算尚是一種靜態(tài)的測(cè)算，實(shí)際上隨著小孩的成長(zhǎng)，相應(yīng)的教育等開支肯定會(huì)增加，利率的變動(dòng)也會(huì)影響按揭款。同時(shí)，在測(cè)算時(shí)也沒有考慮一些意外的開支。

因此，客戶如果不愿對(duì)現(xiàn)有的支出方式作一些改變，理財(cái)師認(rèn)為，個(gè)人感覺購(gòu)購(gòu)排屋實(shí)際是放棄了理財(cái)?shù)姆€(wěn)健性原則。

同時(shí)，居住在排屋，勢(shì)必需要解決交通問題。即使出租成功，未來(lái)自己居住時(shí)，裝修的費(fèi)用也不是一個(gè)小數(shù)目。這些都是需要同步考慮清楚的問題。從金燁一家的這個(gè)案例可以看出，家庭負(fù)債一般應(yīng)遵循以下原則：月還款與月收入的比例不超過三分之一。而金燁家若馬上購(gòu)排屋該比例將超過60%。因此，理財(cái)師擔(dān)心金燁一家的資金缺口將立即凸現(xiàn)。長(zhǎng)此以往，勢(shì)必影響孩子的教育質(zhì)量和夫婦倆退休后的生活質(zhì)量。

因此，理財(cái)師建議，2年內(nèi)購(gòu)排屋雖然可行，但從家庭長(zhǎng)遠(yuǎn)的財(cái)務(wù)規(guī)劃來(lái)看，金燁一家再做幾年“排屋夢(mèng)”比較妥當(dāng)。