中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)“關(guān)系產(chǎn)業(yè)”，凡從事這個(gè)產(chǎn)業(yè)的，沒(méi)有非凡的關(guān)系很難涉足?！胺仕涣魍馊颂铩?，房地產(chǎn)業(yè)的肥水也不例外

“房奴” ，一個(gè)簇新的詞匯出現(xiàn)在2006年春天的媒體。

從表面上看，都是“還貸”惹的禍。不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，購(gòu)房貸款又不是從中國(guó)始，怎么就中國(guó)購(gòu)房人購(gòu)成了“房奴”呢？而且這些“房奴”還大多是年輕有為的“小白領(lǐng)”？專家學(xué)者分析了很多種原因，唯獨(dú)忽視了去分析一下購(gòu)房支出占居民全部支出的比重、去分析一下食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)的支出占整個(gè)居民消費(fèi)性支出的比重。其實(shí)，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)比重的分析才能找到為什么美國(guó)老太太購(gòu)房不會(huì)成為房奴，聰明靈動(dòng)的中國(guó)年輕人倒成了房奴的原因。

頭先看購(gòu)房支出占收入或支出的比例。

將2002年上海居民的人均購(gòu)房支出占全部支出比重與1997年的美國(guó)比較(選擇美國(guó)1997年數(shù)據(jù)，是因?yàn)楣P者搜索到的數(shù)據(jù)中唯這一年的數(shù)據(jù)能調(diào)整到與我國(guó)統(tǒng)計(jì)口徑相對(duì)應(yīng))，上海此比重是17.9%，要高于美國(guó)(8.4%)9.5個(gè)百分點(diǎn)。

其次，看食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)的支出占消費(fèi)性支出的比重。

上海在2002年時(shí)食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)的支出占消費(fèi)性支出的比重是54.2%(2004年占51.1%)，而1999年香港居民的食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)的支出占消費(fèi)性支出的比重是18.7%(亦按我國(guó)可比口徑調(diào)整)。 1997年美國(guó)居民的食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)的支出占消費(fèi)性支出的比重是28.4%。

由此可見(jiàn)，美國(guó)老太太借貸購(gòu)房行為是消費(fèi)生活支出的有機(jī)構(gòu)成，這種行為不會(huì)影響基本生活質(zhì)量，不會(huì)影響子女教育培養(yǎng)，而我們則不然。食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)占消費(fèi)性支出一半以上，即使不購(gòu)房，房租波動(dòng)照樣會(huì)直接影響到生活質(zhì)量。

關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)乃至上海房?jī)r(jià)是否高、是否“不市場(chǎng)”，其實(shí)在2000年，一個(gè)香港的房地產(chǎn)企業(yè)早就下了結(jié)論。

而同濟(jì)大學(xué)的高端訪問(wèn)學(xué)者吳光偉在1998年的美國(guó)眼見(jiàn)的是：美國(guó)的房?jī)r(jià)是平均一套三室一廳住房11萬(wàn)美元，面積280平方米；100平方米的公寓房是4萬(wàn)美元。吳教授連嘆美國(guó)的房?jī)r(jià)比1998年的上海房?jī)r(jià)便宜多了！

是商人，就決不會(huì)放棄賺錢的機(jī)會(huì)，這原本沒(méi)有什么可指責(zé)的。但需要指出，房地產(chǎn)的利潤(rùn)如此集中化，當(dāng)然離不開(kāi)政府行為，當(dāng)然有政府這只手在起作用；同時(shí)，也不要忘了其中也有 “房奴”的貢獻(xiàn)。

但現(xiàn)在賺得盆滿缽滿的房地產(chǎn)商對(duì)“房奴”說(shuō)風(fēng)涼話了： “你們活該！”為什么活該？因?yàn)槟悴蛔粤苛?，因?yàn)樯唐贩烤褪菫橹懈咭陨虾透呤杖胝咴斓?。那么，出于道義，那鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告起碼也應(yīng)該像煙草廣告那樣提示一下：“本房源專提供中國(guó)較富一族，非較富者購(gòu)購(gòu)須謹(jǐn)慎考慮”吧？

據(jù)人口普查資料反映：到2000年為止，對(duì)90年代中后期大量的空置房、爛尾樓成了政府包袱的歷史，人們記憶猶新。當(dāng)時(shí)誰(shuí)購(gòu)房多誰(shuí)就是為國(guó)家分憂的功臣，就像1950年代誰(shuí)多生子女誰(shuí)就是光榮媽媽。而“用明天的錢消費(fèi)”是較時(shí)髦的理論，中美兩國(guó)兩老太的故事真的把中國(guó)城市的老頭老太都“忽悠”了；一些官員們也在各種場(chǎng)合說(shuō)：“購(gòu)不購(gòu)得起房，不是看你有多少存款，而是看你能不能借錢去購(gòu)?！?p>現(xiàn)在，是常識(shí)在拷問(wèn)我們的政策。譬如，公積金貸款政策目前就已經(jīng)失去了當(dāng)年的積極意義，“房奴”的誕生當(dāng)然與此有關(guān)——當(dāng)食品、醫(yī)療、教育占了消費(fèi)支出的一半以上，公積金對(duì)購(gòu)房行為的支持肯定至關(guān)重要。然而，根據(jù)上海公積金管理的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2000年時(shí)公積金還分擔(dān)了全部房?jī)r(jià)的29.6%，到2004年，只分擔(dān)了16.9%。因?yàn)?000年時(shí)是平均3326元/平方米的商品住宅銷售價(jià)，公積金繳納者在交易市場(chǎng)每購(gòu)一平方米房能得到公積金985.75元，2004年是平均6835元/平方米的商品住宅銷售價(jià)，每購(gòu)一平方米房只得到公積金1076.92元，

從 2000年到 2004年 ，每平方米的公積金貸款額增加了9.2%，而上海同期商品住宅平均銷售價(jià)格增加了92%(從3326元/平方米增加到6385元/平方米)，別墅和高端公寓的平均銷售價(jià)格增加66%(從6109元/平方米增加到10037元/平方米)，非高端商品住宅銷售價(jià)的上漲幅度是公積金上漲幅度的10倍、且非高端商品房的上漲幅度大大超過(guò)高端商品房！而同期的商品住宅造價(jià)(竣工價(jià))上漲了 51.9%(從1947元/平方米上漲到2958元/平方米，包括地價(jià))，高端房的造價(jià)(竣工價(jià))上升38.2%(從3112元/平方米上升到 4302元/平方米，包括地價(jià))。商品住宅銷售價(jià)的上漲幅度是商品住宅造價(jià)上漲幅度的近兩倍！

那么，收入增長(zhǎng)如何呢？光算房地產(chǎn)商“認(rèn)可”的商品房購(gòu)購(gòu)對(duì)象——中等以上收入者和高收入者的收入增長(zhǎng)吧。同期上海中等以上收入者的人均可支配收入增加了45.6%，高收入者的人均可支配收入增加了85.1%。很明顯，商品住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)超過(guò)了中等以上收入者的收入增長(zhǎng)整整一倍，也超過(guò)了高收入者的收入增長(zhǎng)。

事實(shí)上，眼下除了公務(wù)員還能從公積金中得到切切實(shí)實(shí)的支持，公積金對(duì)于其他白領(lǐng)只是有勝于無(wú)、“聊補(bǔ)”而已。而上海能得到公積金支持的購(gòu)房者，僅僅占城鎮(zhèn)就業(yè)人員588.97萬(wàn)(2005年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào))的53.5%。如果按照全國(guó)頭次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)上海有從業(yè)人員950萬(wàn)人計(jì)，繳存公積金的職工只占三分之一；而繳存公積金的人數(shù)，1997年有391.82萬(wàn)，以后逐年下降，到2004年，繳存公積金的人數(shù)只有314萬(wàn)了。

公積金這秤砣已經(jīng)“打不住”高房?jī)r(jià)，這是鐵定的事實(shí)！

那么，你想知道上海房屋的確切造價(jià)嗎？從事過(guò)10年建筑安裝工程預(yù)算的筆者可以負(fù)責(zé)地告訴你，到目前(2006年)，非別墅高端公寓類的商品住宅的建造價(jià)格就在每平方米1400元到1600元之間。其余的是地價(jià)等其他費(fèi)用，這些“其他費(fèi)用”除了地價(jià)，還包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、住宅配套費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、貸款利息等。

但我們切勿忘記一些房?jī)r(jià)中還包括了一個(gè)紙面上不會(huì)出現(xiàn)的費(fèi)用，那就是房地產(chǎn)商與政府官員交易的費(fèi)用，交易什么？交易購(gòu)?fù)恋氐臋?quán)利。是的，房地產(chǎn)商在購(gòu)地時(shí)花了兩筆費(fèi)用，一筆支付土地本身的價(jià)格，一筆支付對(duì)土地的購(gòu)購(gòu)權(quán)利。兩筆賬，一筆明的，一筆暗的，較后的購(gòu)單者，是商品房的較終消費(fèi)者。所以所謂“地價(jià)高導(dǎo)致房?jī)r(jià)高”并不必然成立——商品房造價(jià)增加52%、銷售價(jià)要增加92%就是明證！

中國(guó)的房地產(chǎn)投資規(guī)模已經(jīng)在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占了30%的比重，而在中國(guó)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的投資中，88%是投向房地產(chǎn)(引自次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)和《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒(2005)》)。房地產(chǎn)是許多省市的支柱產(chǎn)業(yè)，這次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)反映，房地產(chǎn)是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)占較大比重的行業(yè)，地方省市的支柱產(chǎn)業(yè)主要由私營(yíng)經(jīng)濟(jì)來(lái) “支柱”。如果以小人之心來(lái)忖度，也許私營(yíng)企業(yè)更便于“操作”。

眾所周知，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)“關(guān)系產(chǎn)業(yè)”，凡從事這個(gè)產(chǎn)業(yè)的，沒(méi)有非凡的關(guān)系很難涉足。 “肥水不流外人田”，自然，房地產(chǎn)業(yè)的肥水也不例外。

至于“房奴”，這個(gè)隊(duì)伍還會(huì)擴(kuò)大。因?yàn)槌松唐贩浚?gòu)房人別無(wú)選擇。

(王煉利，學(xué)者，1952年出生，現(xiàn)居上海。著有《國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系中的上海房產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)》、《對(duì)工業(yè)企業(yè)改制中若干問(wèn)題的審視》等文）

　　　　　(作者：王煉利)