2005年房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一系列的宏觀調(diào)控之下，促使一部分的購房者也放緩了置業(yè)的步伐；但是，事隔一年，在時間的洗禮下，相應(yīng)的政策也已經(jīng)趨于明朗化，房地產(chǎn)市場對于政策的敏感度更是有了比較清晰的反應(yīng)。時值2006的狗年之際，相信眾多在2005年采取“持幣觀望”的投資置業(yè)者將會在“狗年”重新釋放自己潛在需求，積極介入房地產(chǎn)市場；但是，由于房產(chǎn)的交易標(biāo)的額較大，作為一般的投資置業(yè)者在確定選擇進(jìn)入購房行列之時，“鏈家地產(chǎn)”市場專業(yè)人士提醒各位消費者：針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的變化趨勢，制定一個比較周密的投資置業(yè)計劃相對來說還是非常有必要的；而在規(guī)劃“狗年”的置業(yè)計劃當(dāng)中，需要關(guān)注或者遵循的原則應(yīng)該從安全和理性的置業(yè)角度出發(fā)，主要包含以下四個方面：

頭先，需要全面分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體宏觀形勢

毋庸置疑，2006年的房地產(chǎn)市場依然會延續(xù)去年的整體房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向。對于以房產(chǎn)投資或投機為目的的投資者，政策的調(diào)控趨勢必然會進(jìn)一步的趨緊，房產(chǎn)投資風(fēng)險加大，比如對購購的套房產(chǎn)擬征收高額的不動產(chǎn)稅、大戶型征收增值稅等等。而對于房產(chǎn)自住者來說，國家將會采取積極的鼓勵措施，一方面會限制高端房的土地供給、加大中低檔房的建設(shè)，以滿足更多中低收入的住房需求；另一方面各項的購房配套政策也將會進(jìn)一步的加強，比如加大公積金的貸款發(fā)放力度，政策性銀行積極介入房貸市場支持普通自住者的購房需求。

因此，“鏈家地產(chǎn)”市場專業(yè)人士認(rèn)為，在2006年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大背景下，作為投資者更多考慮的應(yīng)該是購房風(fēng)險的加大，適時調(diào)整投資的策略，變短期為長期、變投機為投資；普通自住者更多的應(yīng)該權(quán)衡房產(chǎn)是否是當(dāng)前急需的一個必需品，如果現(xiàn)在是需要的，就應(yīng)該果斷的出手購購，不要讓別人的意志左右了您的意愿，別人觀望自己也觀望，而應(yīng)以切合自身實際、更加理性的置業(yè)觀念投身于房產(chǎn)市場。

其次，事先需要確定購購新房還是二手房

在了解完房地產(chǎn)市場的大環(huán)境后，就要付諸于需求的成形階段。在此，就要事先確定一個目的，就是購購新房還是二手房；而在明確新房還是二手房中，必須要事先全盤分析自己的購房經(jīng)濟實力，不要盲目的一味追求新房就必定優(yōu)于二手房。不可否認(rèn)，新房相比二手房確實有其獨特的優(yōu)勢，比如新房的房齡較新、無人居住過、房屋品質(zhì)較高等等，而這些優(yōu)勢正好能夠迎合大眾消費者的需求心理；但是，新房的價格卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)的高于二手房。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，2005年北京商品住宅期房的價格為6725元/平米，全市二手房的平均交易價格為4286元/平米，城八區(qū)的二手房價格5612元/平米。全市二手房價格僅為商品住宅期房的64%，城八區(qū)的二手房價格也要低于新房17%。

因此，如果當(dāng)前的經(jīng)濟實力欠佳，選擇市區(qū)的二手房也不失為一個比較好的置業(yè)計劃方案，這樣能夠享受市區(qū)便利的交通優(yōu)勢、完善的社區(qū)配套、齊備的商業(yè)設(shè)施，為工作、學(xué)習(xí)帶來更好的沖力；不過就是房屋居住本身的品質(zhì)可能會受到一些影響。當(dāng)然，選擇郊區(qū)的商品房也是一種好的模式，隨著北京“兩軸—兩代—多”城市功能的規(guī)劃，特別是東部發(fā)展帶的通州、順義、亦莊更加快速崛起，為人們的選擇空間提供了更為廣闊的天地，從而可以滿足大眾消費者的追求“新”的心理；不過，選擇郊區(qū)新房的缺點就是配套設(shè)施相對較弱、交通狀況不甚理想等等?？傊?，究竟選擇市區(qū)的二手房還是郊區(qū)的新房，需要結(jié)合各自購房者的經(jīng)濟狀況、偏好程度、年齡階段需求差異作出合理的決定。

第三，需要確保房產(chǎn)交易的安全性

通過房產(chǎn)置業(yè)的確定，就將進(jìn)入到了房產(chǎn)交易的實際階段。在房產(chǎn)的交易過程中，確保房產(chǎn)交易的安全是至關(guān)重要的。在購購新房的當(dāng)中，必須要查看開發(fā)商的銷售五證（即房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、竣工驗收備案表），同時在房屋質(zhì)量的查驗過程中較好咨詢或邀請專業(yè)的人士進(jìn)行把關(guān)。如果是購購二手房，在選擇中介的過程中必須要慎重，切忌不要被一些不知名的經(jīng)紀(jì)公司“套牢”，而是需要挑選那些口碑好、知名的大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為其購房委托，因為作為這些經(jīng)紀(jì)公司來說，一般在確保房源的真實有效性之外，還會積極推行透明交易、購賣雙方見面的陽光操作方式來保證購房者的收益。比如“鏈家地產(chǎn)”采取的實價報盤、不吃差價、簽三方約就是從限度上保障了房產(chǎn)交易者的交易安全；同時“鏈家地產(chǎn)”與建行合作的二手房交易資金托管更是為交易者的資金安全提供了一個有效的渠道。

第四，需要確定具體貸款方式的選擇

當(dāng)購房者看中了自己滿意的房產(chǎn)之后，將會涉及到房款的支付問題，而這里主要會涉及到貸款方式的選擇。從2006年的金融貸款選擇來看，相比以前有了更多的選擇渠道，既可以選擇固定利率，也可以選擇浮動利率。其中光大銀行的固定利率分為兩個檔期，分別是5年期以下和5-10年期，貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)分別為5.94%和6.18%；建行推行的固定利率采取了差異性的利率標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，分為3年期、5年期和10年期三個期限檔次，其中3年期的固定利率房貸年利率為5.64%—6%，5年期為5.76%—6.12%之間，10年期為6.12%—6.48%。但是，不論是光大的固定利率還是建行的固定利率，并非全部的購房者都適合。就當(dāng)前的固定利率與浮動利率差以及整體實施的房地產(chǎn)金融政策來看，對于投資型客戶來說，選擇固定利率應(yīng)該是比較可取的；而對于自住型的客戶來說，選擇浮動利率依然會是更為合理，亦或者采取固定利率與浮動利率相結(jié)合的貸款方式。

綜上所述，市場專業(yè)人士認(rèn)為，在規(guī)劃2006年的置業(yè)計劃之時，上述的四大因素是必須要關(guān)注的；但是，除此之外，在購房實際過程中的一些細(xì)節(jié)問題也是必須要特別注意的，比如合同的簽約問題、二手房的物業(yè)交驗問題、房產(chǎn)社區(qū)的周邊環(huán)境狀況等等。

　　　　　(作者：華文)