簽合同前勿忘索要小區(qū)平面圖，一旦發(fā)現(xiàn)變更跡象應(yīng)立即向規(guī)委反映

對(duì)于業(yè)主們而言，在入住過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房子出了意外無(wú)疑是件令人苦惱的事情，其中“小區(qū)規(guī)劃變更”又是較令業(yè)主們感到頭疼的問(wèn)題。由于規(guī)劃變更糾紛在證據(jù)搜集上比其他問(wèn)題要求更高，為此，記者采訪了有關(guān)律師和業(yè)主，為廣大在收房時(shí)或是入住后遭遇規(guī)劃變更的業(yè)主提供一些經(jīng)驗(yàn)。

8樓變11樓，業(yè)主遭遇煩心事

海淀區(qū)某項(xiàng)目的業(yè)主較近遇上了一件煩心事，開(kāi)發(fā)商在售樓處貼出了更改規(guī)劃公示，要將原來(lái)一棟8層的板樓變更成11層。業(yè)主們認(rèn)為，變更后的規(guī)劃將使小區(qū)容積率變大，人口密度增加，會(huì)直接影響小區(qū)的品質(zhì)和居住環(huán)境質(zhì)量，而且會(huì)對(duì)部分業(yè)主采光造成影響。隨后，237戶業(yè)主將反對(duì)更改規(guī)劃的意見(jiàn)遞交至北京市規(guī)委。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，規(guī)委否決了開(kāi)發(fā)商要將樓棟從8層加至11層的申請(qǐng)。

近幾年來(lái)，北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但開(kāi)發(fā)商素質(zhì)良莠不齊，個(gè)別開(kāi)發(fā)商任意更改規(guī)劃的糾紛頻遭曝光，引起了社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。搜索“小區(qū)規(guī)劃變更”，相關(guān)網(wǎng)頁(yè)達(dá)12300多篇。由此可見(jiàn)，小區(qū)規(guī)劃變更的情況在現(xiàn)實(shí)生活中并不鮮見(jiàn)。

業(yè)主可向市規(guī)委查詢小區(qū)規(guī)劃許可證號(hào)

北京億中律師事務(wù)所王京平律師稱，在他遇到的案件里，絕大多數(shù)是開(kāi)發(fā)商為了增加銷售面積而變更小區(qū)規(guī)劃，比如把綠地、幼兒園變成樓房，把低層板樓變成高層板樓等等。目前，業(yè)主可以通過(guò)北京市規(guī)劃委員會(huì)的網(wǎng)站(www.bjghw. gov.cn)查詢到小區(qū)規(guī)劃許可證號(hào)，但查不到具體的規(guī)劃內(nèi)容。

王律師表示，由于無(wú)法確切得知到底小區(qū)的規(guī)劃是否發(fā)生變更，業(yè)主只能通過(guò)其他途徑獲悉有關(guān)信息。比如說(shuō)要求開(kāi)發(fā)商提供經(jīng)主管部門審核的建設(shè)用地及建設(shè)工程規(guī)劃圖，或者向城市規(guī)劃主管部門了解有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容。

簽合同時(shí)應(yīng)盡可能搜集所有證據(jù)

據(jù)了解，規(guī)劃變更官司較重要的兩個(gè)證據(jù)就是規(guī)劃變更前后的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。但目前基本所有開(kāi)發(fā)商都不會(huì)向業(yè)主個(gè)人出示小區(qū)規(guī)劃，也就是說(shuō)，業(yè)主和代理律師只有上了法庭之后，才能看到這一較重要的證據(jù)，這對(duì)業(yè)主非常不利。

為此，王京平律師提醒廣大業(yè)主，在簽合同的時(shí)候就應(yīng)該盡可能搜集所有和規(guī)劃有關(guān)的證據(jù)，這些證據(jù)包括：商品房購(gòu)賣合同及有關(guān)文件；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、項(xiàng)目“五證”、建設(shè)用地及建設(shè)工程規(guī)劃圖等文件；有關(guān)商品房的銷售廣告及宣傳資料，甚至施工現(xiàn)場(chǎng)張貼的施工平面圖等其他證據(jù)也要留心收集。業(yè)主在收集上述證據(jù)時(shí)較好看原件，若為復(fù)印件的，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商加蓋公章確認(rèn)。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者可以據(jù)此追究其應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

一旦發(fā)現(xiàn)變更跡象應(yīng)立即向規(guī)委反映

王律師還表示，業(yè)主在收房的時(shí)候，一定要對(duì)照購(gòu)房合同中的小區(qū)平面圖(通常作為合同附件)、樓書(shū)和開(kāi)發(fā)商在售樓期間所作的廣告，查看規(guī)劃現(xiàn)狀是否和開(kāi)發(fā)商當(dāng)初的許諾相同。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，業(yè)主一定要盡快跟相關(guān)部門和開(kāi)發(fā)商交涉。由于法官容易傾向于為既成事實(shí)考慮，因此業(yè)主越晚采取行動(dòng)對(duì)情況越不利，甚至有可能出現(xiàn)“贏了官司卻無(wú)法執(zhí)行”的局面。

案例解答

可到市規(guī)委查詢樓盤規(guī)劃信息

劉女士：目前我剛收完房，但原來(lái)準(zhǔn)備建花園的地方根本沒(méi)有要進(jìn)行綠化的跡象，還有業(yè)主說(shuō)那里會(huì)變成另外一棟樓房，請(qǐng)問(wèn)我應(yīng)該如何查到這方面的信息？

律師解答：小區(qū)的綠化率在開(kāi)發(fā)商報(bào)規(guī)劃時(shí)會(huì)有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)花園在規(guī)劃中也應(yīng)是確定的，因此劉女士可到市規(guī)委查詢項(xiàng)目規(guī)劃方面的具體信息。

若經(jīng)查實(shí)，原規(guī)劃的小區(qū)花園屬實(shí)，但開(kāi)發(fā)商擅自變更的，劉女士可向城市規(guī)劃主管部門舉報(bào)并追究開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃的違約責(zé)任。如果劉女士有充分證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)就花園做虛假宣傳，也可依法追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。

未蓋章規(guī)劃圖紙證據(jù)效力有限

潘先生：我看好一個(gè)南城的項(xiàng)目，準(zhǔn)備簽合同，但合同中沒(méi)有關(guān)于小區(qū)的規(guī)劃圖紙，后來(lái)經(jīng)過(guò)跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商，他們提供了一份規(guī)劃圖紙，但標(biāo)注得非常不詳細(xì)，而且不愿意在上面蓋公司公章，請(qǐng)問(wèn)如果發(fā)生糾紛，這個(gè)規(guī)劃圖紙能作為有效證據(jù)嗎？

律師解答：一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商取得銷(預(yù))售許可證的前提是已經(jīng)取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因此，潘先生在簽署《商品房購(gòu)賣合同》前，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商出示經(jīng)規(guī)劃行政主管部門審核的相關(guān)規(guī)劃圖。

潘先生提到的開(kāi)發(fā)商提供的標(biāo)注不詳細(xì)的圖紙(復(fù)印件)，如果發(fā)生糾紛，其證據(jù)效力很有限。如果真遇到糾紛，建議申請(qǐng)法院向規(guī)劃部門調(diào)查取證。

推倒小區(qū)圍墻也屬于變更規(guī)劃

王先生：我辦理入住手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)原有的圍墻已經(jīng)被拆除，而且一層也變成了底商。我們的購(gòu)房合同中列明該樓是住宅項(xiàng)目，并非商住樓，請(qǐng)問(wèn)這算開(kāi)發(fā)商違約嗎？

律師解答：王先生可向規(guī)劃部門查詢小區(qū)規(guī)劃，如果開(kāi)發(fā)商擅自變更了小區(qū)整體封閉規(guī)劃，業(yè)主可以向規(guī)劃部門投訴，或者到法院起訴，以追究開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃的違約責(zé)任。此外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，禁止企業(yè)以居民樓中房屋從事餐飲、歌舞娛樂(lè)、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所、生產(chǎn)加工制造等五類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。若開(kāi)發(fā)商違反上述規(guī)定，業(yè)主可以向工商行政管理部門進(jìn)行投訴。

法規(guī)速查

●規(guī)劃變更應(yīng)公示

《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》

關(guān)鍵內(nèi)容：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報(bào)批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)證。

律師點(diǎn)評(píng)：凡是規(guī)劃變更沒(méi)有舉行聽(tīng)證程序的均適用此規(guī)定。

●須購(gòu)房者書(shū)面同意

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》

關(guān)鍵內(nèi)容：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得受影響的預(yù)購(gòu)人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購(gòu)人的權(quán)益造成損失的，應(yīng)給予補(bǔ)償。

律師點(diǎn)評(píng)：該辦法自2003年12月起施行，凡在此之后的案件都適用。

●購(gòu)房者可申請(qǐng)聽(tīng)證

《行政許可法》

關(guān)鍵內(nèi)容：行政機(jī)關(guān)在作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人享有要求聽(tīng)證的權(quán)利；申請(qǐng)人、利害關(guān)系人在被告知聽(tīng)證權(quán)利之日起五日內(nèi)提出聽(tīng)證申請(qǐng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)組織聽(tīng)證。

律師點(diǎn)評(píng)：該法從2004年7月1日才開(kāi)始實(shí)施。凡在此之后發(fā)生的規(guī)劃變更案件適用該法?！　　　　?作者：許子凌)