這是一起開發(fā)商有預(yù)謀地兩頭套取現(xiàn)金的案件?！睂?duì)于南京虎踞北路10號(hào)爛尾樓事件，南京市房管局商品房銷售管理部門負(fù)責(zé)人告訴記者。一方面開發(fā)商先拿到銷售許可證再抵押樓盤，但在商品房購賣合同上卻隱瞞房屋被抵押的事實(shí)，另一方面又利用“抵押樓盤不能鑒證”

這一點(diǎn)，使銀行在房管部門查不到銷售記錄，從而無法監(jiān)管售房款，較終達(dá)到向銀行、購房人兩方套取現(xiàn)金的目的。經(jīng)記者深入采訪得知，藍(lán)艦公司在售房過程中多處設(shè)置了陷阱，從而使購房者的利益受到侵害。

陷阱之一 隱瞞房屋被抵押的事實(shí)

購房人周先生在2003年12月3日與藍(lán)艦公司簽訂了購房合同，屬于較早購購該處商品房的購房人之一。他以56.2397萬元的價(jià)格購下了8樓的一套房子，并在5天內(nèi)將全部房款一次性付清給藍(lán)艦。在周先生與藍(lán)艦公司簽訂的商品房購賣契約上，第十四條“權(quán)利瑕疵擔(dān)?！钡目顑?nèi)容如下：

第三人（銀行）對(duì)該房屋享有下列第（空白欄--記者注）項(xiàng)權(quán)利；甲方（藍(lán)艦）保證，該第三人已書面同意甲方將該房屋出賣給乙方（購房人周先生）；

1，第三人（空白欄--記者注）的抵押權(quán)；

2，承租人即第三人：（空白欄--記者注）的權(quán)利。

周先生告訴記者，他事后了解到，虎踞北路10號(hào)綜合樓的在建工程抵押給興業(yè)銀行南京分行城東支行，抵押權(quán)的空白欄里應(yīng)填上興業(yè)銀行南京分行城東支行。藍(lán)艦公司當(dāng)時(shí)并未明確告知樓房已被抵押一事。

5月27日，記者陪同周先生來到房管部門查閱該房屋的查封資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，其所購購的房屋產(chǎn)權(quán)已于2003年9月27日抵押給了興業(yè)銀行，解封日期是2004年7月8日，而其購購該房屋時(shí)是2003年12月3日。也就是說開發(fā)商在合同上有意虛假填寫，刻意隱瞞了其房屋已被抵押給銀行的事實(shí)。

點(diǎn)評(píng)

南京市房管局政策法規(guī)部門的工作人員告訴記者，開發(fā)商在銷售期房時(shí)，為使購房人盡快支付房款，刻意隱瞞房屋被抵押的事實(shí)是比較普遍的現(xiàn)象。但開發(fā)商以及其售樓人員在銷售過程中，有責(zé)任將房屋被抵押的事實(shí)告知購房人。

該局商品房管理科工作人員介紹，藍(lán)艦公司采取的手段，在城東某樓盤銷售過程中也曾出現(xiàn)過。房管部門發(fā)現(xiàn)后，立即要求開發(fā)商把相關(guān)條款進(jìn)行更改，不許用“空白欄”欺瞞購房人。開發(fā)商與周先生簽訂的那份契約明顯不規(guī)范，若到房管局鑒證，肯定是通不過的。

房管部門提醒購購房人，在簽訂合同時(shí)，一定要看清合同全文。此外，開發(fā)商會(huì)以“到房管局鑒證”為名，將購房人的所有合同文本收走，并有可能抽走部分合同內(nèi)頁進(jìn)行篡改，侵害購房人利益。因此，購房人在簽完合同之后，應(yīng)將合同文本進(jìn)行復(fù)印，以防開發(fā)商擅自更改合同。

陷阱之二 簽訂合同時(shí)“看人下菜”

常常有購房人反映：明顯看出合同不公平，但要求開發(fā)商更改時(shí)，銷售人員都是一個(gè)調(diào)：公司統(tǒng)一合同，你“愛簽不簽”。然而，記者在采訪虎踞北路10號(hào)爛尾樓事件時(shí)，卻驚奇地發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商不但在合同多處條款留下空白，而且在一些重要條款上和不同購房人的約定還不一樣。記者比較了藍(lán)艦公司分別與周先生、盧錦云簽訂的契約，發(fā)現(xiàn)這兩份契約有不一致的條款內(nèi)容。

周先生簽訂的契約中第五條（預(yù)售款的專用）約定：甲方（藍(lán)艦公司）如將預(yù)售款挪作他用，視為甲方可能喪失履行債務(wù)能力；乙方（周先生）有權(quán)中止履行本契約，甲方在10天內(nèi)不提供相應(yīng)擔(dān)保的，乙方有權(quán)解除本契約，并按下列方式處理：即退回乙方購房款及相應(yīng)利息。

而在盧錦云簽訂的契約中的相應(yīng)內(nèi)容卻是，“乙方（盧錦云）有權(quán)中止履行本契約，甲方在（空白欄--記者注）天內(nèi)不提供相應(yīng)擔(dān)保的，乙方有權(quán)解除本契約，并按下列方式處理：（空白欄--記者注）?！币簿褪钦f，根據(jù)該條款，在藍(lán)艦公司喪失履行債務(wù)能力之后，盧錦云竟然無法得到藍(lán)艦公司退回其購房款及相應(yīng)利息的保證。

同時(shí)，在交房時(shí)間上，藍(lán)艦答應(yīng)周先生在2004年7月30之前交付房屋并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；但藍(lán)艦答應(yīng)盧錦云的卻是在2004年9月30日之前交付房屋。

“簽訂契約時(shí)，我特地問了藍(lán)艦公司，跟其他人簽訂的合同會(huì)不會(huì)有區(qū)別，藍(lán)艦明確回答說所有契約的內(nèi)容均是一致的。”盧錦云告訴記者：“誰能想到開發(fā)商玩了個(gè)‘兩面手’?！?

周先生告訴記者，當(dāng)時(shí)把50多萬元一次支付給藍(lán)艦公司時(shí)，心里還不是很放心的，因此要求藍(lán)艦公司在契約中明確寫明如果藍(lán)艦違約，必須退回購房款以及相應(yīng)利息，“藍(lán)艦起初也不答應(yīng)，后來我找到了他們當(dāng)時(shí)的法人代表孫國建后，他們才答應(yīng)在契約加上承擔(dān)違約責(zé)任的條款。”

點(diǎn)評(píng)

據(jù)房管部門介紹，開發(fā)商簽訂合同時(shí)“看人下菜”的做法并不少見。在城南某樓盤銷售時(shí)，與購房者簽訂的合同中，有的注明要安裝子母門，有的卻未注明。結(jié)果，當(dāng)開發(fā)商全部安裝普通防盜門后，有的業(yè)主收到“同意1500元賠償”的信函，有的卻沒有。

因此，準(zhǔn)業(yè)主接到開發(fā)商簽約通知后，可先請(qǐng)教相關(guān)部門或?qū)I(yè)人士，詳細(xì)了解商品房購賣合同的標(biāo)準(zhǔn)格式和內(nèi)容，還可通過南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)等專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站的業(yè)主社區(qū)與其他業(yè)主取得聯(lián)系，共同討論，一起向開發(fā)商要求更改不合理?xiàng)l款，防止開發(fā)商施展“看人下菜”的伎倆。

陷阱之三 提前現(xiàn)金付款享受優(yōu)惠

“藍(lán)艦公司之所以能夠輕易挪用購房款，與購房人大量現(xiàn)金付款并草率付款有關(guān)?！狈抗懿块T政策法規(guī)方面的工作人員告訴記者，銀行現(xiàn)在一般都是通過對(duì)購房人的按揭貸款來監(jiān)管房款的流動(dòng)去向的。因?yàn)橘彿咳说陌唇屹J款必須在合同鑒證備案后才能辦理，因此如果藍(lán)艦事件中的該樓盤多數(shù)購房人都需要貸款，那么售房款就不會(huì)逃過銀行監(jiān)管，房屋也不可能沒鑒證，導(dǎo)致現(xiàn)在被抵押給銀行，購房人維權(quán)困難重重。

南京商品房管理科的工作人員還告訴記者：該樓盤2003年7月才領(lǐng)取預(yù)售許可證，其實(shí)2002年12月就開始收購房人的房款了，也因此被舉報(bào)“無證銷售”受到查處。當(dāng)時(shí)管理部門發(fā)現(xiàn)，一些購房人在僅憑認(rèn)購書、沒有正式合同的情況下就付清全款，原因是這樣的價(jià)格僅4000多元/m2，比后來的2003年7-8月間銷售的5600多元/m2少了幾千元。

點(diǎn)評(píng)

“看起來，提早付款購房省了很多錢，其實(shí)是貪小便宜吃大虧?！边@位工作人員告訴記者：開發(fā)商常常給全額付現(xiàn)金、提前付款的購房人優(yōu)惠，其實(shí)是出于自己的資金周轉(zhuǎn)考慮才出此策略。特別是沒有拿到銷售許可證的樓盤，意味著該樓盤規(guī)劃是否合法、手續(xù)是否齊備等尚未經(jīng)過房管部門把關(guān)，購房人如輕率購房，即使不出現(xiàn)資金被卷走的問題，房屋能否辦理房產(chǎn)證、土地證，能否合法交易都沒有保證。因此，購房人一定要注意，只有看到開發(fā)商的銷（預(yù)）售許可證以及確認(rèn)是通過網(wǎng)上打印的合同才能簽訂，然后再支付房款。

開發(fā)商給購房者設(shè)置的這些陷阱，你有沒有遇到？如果你也有類似的遭遇，可以打電話向本報(bào)后熱線（025－84783600）反映，也可以向當(dāng)?shù)胤抗懿块T舉報(bào)。　　　　　(作者：吳宏　孫潔)