剛辦完購房手續(xù)的周先生就上了開發(fā)商的當——他的購房契稅是由開發(fā)商代繳的，本以為自己可以省事些。不料，少跑了幾步路卻多花了上萬元，因為按照國家的有關(guān)政策規(guī)定，他購購的4500元/平方米的普通住宅可以享受契稅減半的優(yōu)惠政策，可開發(fā)商卻仍按照3%的稅率讓他繳了稅。

周先生告訴記者，自己之所以中了開發(fā)商的黑招兒就是因為對契稅以及契稅優(yōu)惠政策都不太清楚。

記者為此采訪了國家稅務(wù)總局的有關(guān)人士。據(jù)介紹，契稅是指在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，國家按照當事人雙方簽訂合同契約，以及所確定價格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。根據(jù)1997年《契稅暫行條例》規(guī)定：在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照該《條例》的規(guī)定繳納契稅。這位人士告訴記者，該《條例》中所稱的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、與和交換；房屋購賣；房屋與；房屋交換。出租房屋不繳契稅。

除了購賣、、交換外，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式還有很多種。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，以房屋所有權(quán)抵債，與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，視為同類契約。比如像在一些房屋的拍賣活動中，中標的一方，也要繳納契稅。此外，還有兩種常見的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，按規(guī)定要繳納契稅：因特殊貢獻獲獎，獎品為土地或房屋權(quán)屬；或預(yù)購期房、預(yù)付款項集資建房，只要擁有房屋所有權(quán)，就等同于房屋購賣。

老百姓購房要繳多少契稅？稅務(wù)專家認為這要從稅率和計稅依據(jù)兩方面來看。

在稅率設(shè)計上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%～5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。

據(jù)記者的調(diào)查了解，實際上，近幾年來，為了擴大內(nèi)需，引導(dǎo)個人住房消費，啟動房地產(chǎn)市場，各地紛紛從契稅上做文章，契稅的稅率出現(xiàn)了下調(diào)的趨勢。比如，根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，凡在2002年7月1日之后繳納契稅的，一律適用3%的稅率。個人購購普通住宅，在3%稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。別墅、度假村以及每建筑平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策，其他住宅為普通住宅。如50萬元一套的住宅，減稅后，僅契稅一項，就可節(jié)省7500元。不過這項優(yōu)惠，只針對普通住宅，至于高端住宅、別墅、度假村等，屬于高收入者的 消費，不屬于國家政策的傾斜對象。

從上個世紀80年代后期開始，我國住房制度改革逐漸鋪開。為鼓勵職工購購公房，1997年7月，國家頒布的《契稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)職工次購購公有住房，免征契稅。此外，因不可抗力損失住房，而重新購購住房的，酌情準予減征或者免征。比如，在北京，凡1999年7月13日之后因土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用，被拆遷人在政府發(fā)布拆遷公示或拆遷許可證后，重新簽訂購購?fù)恋?、房屋?quán)屬合同的，其購購價格沒有超過貨幣補償額的部分，免征契稅；超過部分，按規(guī)定納稅。

據(jù)稅務(wù)機關(guān)的人士介紹，一般來說，契稅的計稅依據(jù)主要有四種方式：一是按成交價格計算，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋購賣。與老百姓購房直接相關(guān)。二是根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，不是一成不變的。比如，由于環(huán)境或交通的變化，某些地段的房地產(chǎn)價格立即飆升。該地段土地使用權(quán)、房屋時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。三是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格50萬元，B房40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元。同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著交換雙方均免繳契稅。較后一類是按照土地收益定價。

購房的契稅應(yīng)該交給誰？購房者會發(fā)現(xiàn)，很多購房合同里寫明由開發(fā)商代收代繳契稅，但實際上，開發(fā)商是無權(quán)代收這筆稅款的。開發(fā)商為購房人 產(chǎn)權(quán)證時，以稅務(wù)機關(guān)委托其代征契稅為名，要求購房者委托其代繳契稅是不符合規(guī)定的。2004年10月國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于征收機關(guān)直接征收契稅的通知》中明確規(guī)定，各級征收機關(guān)一律不得委托其他單位代征契稅，契稅要由征收機關(guān)直接征收。

為此，有關(guān)專家提醒購房人：如果購房人自愿委托開發(fā)商代為繳納契稅，必須要對相關(guān)契稅政策心知肚明，并及時索要中華人民共和國契稅完稅證?！　　　　?