今年以來，來自政府對調(diào)控房地產(chǎn)市場的聲音和銀行對房貸政策的進(jìn)一步收緊等消息更加頻密，從公布的數(shù)據(jù)看來，整個樓市的成交明顯放緩，眾多使后市不明朗的因素使消費者的購購心理受到很大的影響，拖慢了購房速度。有市場人士稱，購房者的購購心理從未如此搖擺過，心理關(guān)將是發(fā)展商在今年“五一”黃金周必須跨越的一道檻。

購房者的心理變化如此關(guān)鍵。所以，本報記者總結(jié)了去年以來影響房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象和政策，影響消費者“五一”購房心理的幾大因素主要包括以下幾方面。

因素一：房價過高市民難以負(fù)荷

“現(xiàn)在，在廣州市市區(qū)里要找5000元#平方米以下的一手樓盤都不容易找啊！但一年多前廣州樓盤價格大多在4000-5000元/平方米之間?！边@是不少市民對樓價上升較直觀的認(rèn)識。而過高的樓價成為普羅大眾置業(yè)者的心理關(guān)口。去年是廣州樓價急速上升的一年，廣州全市十區(qū)一手住宅均價達(dá)4618元#平方米，比2003年的3888元#平方米高出730元/平方米，樓價升幅達(dá)18.8%。如果以目前市民購房較集中的70-120平方米面積的房子來計算，去年市民購購一套一手住宅比2003年高了5萬至9萬元左右。在市區(qū)域，樓價也上升超過一成。去年廣州市老八區(qū)一手住宅成交均價沖破5000元#平方米大關(guān)，達(dá)到5339元#平方米。今年，廣州樓價雖然沒有大幅度上升，但還是居高不下。一季度雖然老八區(qū)商品房價格跌了120元#平方米，但全市十區(qū)商品房因為番禺樓價再上升17%而輕微上升。樓價高企，但升跌不定，前景不明朗，讓市民更躊躇不敢入市。一方面是因為樓價過高了，普通購房者感到供樓壓力過大，難以負(fù)荷。一方面是因為樓價升跌不定，即使是自住型購家，也不希望在樓價較高點置業(yè)，會考慮看清楚樓價升跌才購房。

購家故事：高樓價難以改善居住

居住在海珠區(qū)某單位宿舍的陳先生原本打算近期賣掉原來的舊房子，購購一套100多平方米的商品房改善居住?？稍诤Ｖ閰^(qū)轉(zhuǎn)了一圈，環(huán)境較好或者靠近市的商品房，合適的價格都在60萬-70萬元之間，比前兩年漲了近10萬元。陳先生表示，雖說原來的宿舍樓售價比以前高了一些，可遠(yuǎn)不比一手樓漲得快啊！賣掉的房子只夠付頭期，20年供樓期每月還有兩三千元的供樓負(fù)擔(dān)。而較擔(dān)心的是利息繼續(xù)加，樓價又開始跌了，那豈不是劃不來？于是，他暫時取消了購房計劃，還是住在宿舍樓里，房子雖小了些，總比壓著供樓重?fù)?dān)好，待看清楚樓價走勢才考慮購房了。

記者點評

其實自住型購房者都會有一個樓價接受的心理過程。但樓價上升到一定幅度，而接下來的樓價走勢又不明朗時，購房者都會持幣觀望。目前，廣州樓價已經(jīng)沖上了5000元#平方米大關(guān)，接著傳來加息、頭付提高、征收個人所得稅、營業(yè)稅等費用，國家又三令五申進(jìn)行宏觀調(diào)控，明顯是要把樓價降下來。因此，不少廣州市民有持幣觀望的心理，緩下了購房計劃。

因素二：國土資源部：嚴(yán)格控制土地審批 抑制樓價

近期，不僅銀行、政府出臺多項政策，直接抑制房地產(chǎn)開發(fā)，主管房地產(chǎn)開發(fā)的政府部門也紛紛發(fā)表言論，要嚴(yán)控土地審批。政府部門的聲音再次表明國家宏觀調(diào)控是針對房價過高而來的，抑制樓價暴漲成為政府的較強聲音，無疑成為影響購房者置業(yè)的心理障礙。在房貸加息前夕，3月初，國土資源部副部長李元在十屆全國人大三次會議舉行的記者招待會上說：“2005年的商品房開發(fā)用地絕不可能發(fā)生地荒。”他指出，不能簡單地將房價上漲的原因與新的土地審批制度掛鉤，房價上漲的原因是多方面的，其中包括人為的“炒作”。李元更表示，人多地少是中國的基本國情，中國的土地管理必須把節(jié)約土地放在頭位，中國的土地利用必須走節(jié)約和集約用地的道路。所以要按照 總理在政府工作報告當(dāng)中提出的要求，繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，堅決貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，繼續(xù)實行從嚴(yán)從緊的土地供應(yīng)政策。

市民聲音

有多年房地產(chǎn)投資經(jīng)驗的林先生表示，近期配合加息、提高頭付等政策，國家不同政府部門都表示要抑制樓價暴漲。中國房地產(chǎn)市場受政府政策影響的程度非常大，即使是較為成熟的廣州樓市也不例外。在這樣的政府聲音之下，投資物業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎，廣州樓價不可能再像去年一樣瘋漲，投資物業(yè)要選擇樓盤和時機(jī)，不能再盲目入市了。

記者點評

政府三令五申要抑制房地產(chǎn)市場過熱，對廣州購房者造成的心理壓力是的。去年廣州樓價急升，一方面是因為開發(fā)成本提高了，但另一方面開發(fā)商們的利潤也提高了不少。那就意味著樓價有可降的空間。近期，市民購房壓力增大了，再加上國家的宏觀調(diào)控力度越來越大，必然會使部分購房者持幣觀望。

因素三：《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》敲響警鐘

據(jù)悉，3月底，國務(wù)院高層發(fā)布了一份《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，其中一共有八條意見，明確指出，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加等原因，導(dǎo)致一些地方住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展?！锻ㄖ芬蟮胤秸跋嚓P(guān)部門抑制價格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。另外，八條意見內(nèi)容言簡意賅，從房價、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費觀點、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致—————那就是穩(wěn)住房價。有業(yè)內(nèi)人士指出，《通知》的出臺標(biāo)明目前國家已經(jīng)高度關(guān)心房價，并將房價提到政治的高度來警示全國。同時，《通知》的消息傳出后，房地產(chǎn)市場受到極大震蕩，像北京的發(fā)展商華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強甚至上書25000言來回應(yīng)國務(wù)院的八條通知，對政府的調(diào)控政策發(fā)表了見解。

記者點評

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由國務(wù)院發(fā)布《通知》來穩(wěn)定房價，證明房價問題已被政府提高到政治高度，同時也表明了政府要穩(wěn)定房價的決心。不過，《通知》的意思也非常明顯，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場并非一刀切，指出對住房價格上漲過快的部分地區(qū)進(jìn)行調(diào)控。所以，房價相對平穩(wěn)的廣州市場顯然未因《通知》受到嚴(yán)重影響，不過，從市場成交數(shù)據(jù)也可看出樓市對比去年開始出現(xiàn)滑坡，今年頭季度廣州市舊八區(qū)商品房（包括住宅、寫字樓和商鋪等）均價比上季度下降了120元#平方米，商品房成交量也比去年同期下降了兩成多。

因素四：央行上調(diào)貸款利率 百姓排隊提前還貸

去年10月央行宣布從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由原來的1.98％提高到2.25％，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由原來的5.31％提高到5.58％。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。與去年央行全面調(diào)高存貸款基準(zhǔn)利率不同，今年3月央行專門調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，宣布從3月17日起個人住房貸款利率將不再實行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，同時實行下限管理，各商業(yè)銀行可以自定利率下限，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。目前廣州各商業(yè)銀行基本對頭次置業(yè)者執(zhí)行下限利率，以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12％的0.9倍（即5.51％），比原來的優(yōu)惠利率5.31％高0.20個百分點。

購家故事：提前還貸要排隊

劉先生去年購了套總價60多萬的商品房，申請了38萬15年期的貸款，按照原來的優(yōu)惠利率月供約在3000元左右，加息后月供比原來多了100多元。這對劉先生來說其實并未增加負(fù)擔(dān)，不過劉太太就比較緊張，看著很多按揭購樓的同事紛紛提前還貸，于是她建議丈夫也去提前還貸。劉先生一方面怕麻煩，同時也獲悉只有供滿一年后提前還貸才劃算，不然要交違約金，劉先生暫不采納太太的建議。誰知今年3月央行再次挑高房貸利率，劉先生的月供又再增加近100元，看著月供又無端多了一筆，這次劉先生終于有點心動，打算提前還掉部分貸款，好減少利息負(fù)擔(dān)。后來打電話到銀行一查詢，銀行告知提前還貸要排隊輪候，可能要排到兩個月。劉先生一聽傻了眼，后來他又從多處獲悉可能央行還要繼續(xù)加息，考慮到供樓成本還會繼續(xù)增加，劉先生只好聽從太太的意見排隊等候提前還貸。經(jīng)歷了種種麻煩后，當(dāng)劉先生妹妹向他討教購樓經(jīng)驗時，一向贊成購樓當(dāng)投資的劉先生卻建議妹妹今年購樓還是要看定市場再作打算。

記者點評

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年央行調(diào)高了個人住房貸款利率，很大原因是由于去年全面提高存貸款基準(zhǔn)利率對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果不是很明顯。通過這次房貸政策的調(diào)整，雖然力度尚算溫和，5年期以上貸款的下限利率只比原來的優(yōu)惠利率高0.2個百分點，但政府要調(diào)整房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定樓價的意圖卻是非常明顯。同時，房貸利率的提高也警示了購房者：按揭貸款年限長，其實存在著利率風(fēng)險。另外，也由于市場上有央行會繼續(xù)加息的預(yù)測，不少購房者擔(dān)心購房成本會進(jìn)一步提高，而使得購樓決定得更加謹(jǐn)慎。

因素五：房產(chǎn)稅費改革

今年“五一”開始，廣州市全面查征商品房二手交易的個人所得稅和營業(yè)稅。只要業(yè)主在五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房時，商品房有所增值就要繳稅。據(jù)了解，商品房二手交易的營業(yè)稅和個人所得稅主要是針對二手交易后增值了的房屋，稅費由業(yè)主繳交。在購入商品房一年以內(nèi)賣出的，要繳交增值額的5.5%的營業(yè)稅，以及房屋成交價格的1.3%的個人所得稅；在購入商品房一年及一年以上至五年內(nèi)賣出的，則繳交房屋成交價格的1.3%的個人所得稅。在購入商品房五年后賣出的，則免除上述兩項稅費。打個比方，業(yè)主以45萬元購入一套商品房，一年內(nèi)以50萬元賣出，則需要交5萬元增值額的5.5%的營業(yè)稅2750元，以及50萬元房屋成交價的1.3%的個人所得稅6500元，合共9250元；而五年內(nèi)以50萬元賣出則交6500元個人所得稅。據(jù)了解，去年廣州樓價急升，今年放盤的商品房幾乎都有數(shù)萬元的增值，加上房屋價格一般都超過20萬元，所以以后業(yè)主放盤會多交數(shù)千元的稅費。

購家故事：購樓費用高了

鄧先生在前年購購了一套70平方米約32萬元的小戶型商品房，經(jīng)過了2年的時間，鄧先生收入較前增多，且原先的房子已升值了數(shù)萬元，鄧先生想出售現(xiàn)有的房屋，換購另一間更大的住房。但新規(guī)定出臺后，規(guī)定業(yè)主在五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房時，商品房有所增值的就要繳稅。按鄧先生2年前購購的

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