住房價(jià)格仍然上漲過快

近期經(jīng)濟(jì)生活熱點(diǎn)之一是房地產(chǎn)———它的一起一落都關(guān)系千家萬戶，關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)，甚至關(guān)系社會(huì)和諧。

實(shí)事求是地說，去年以來隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，我國房地產(chǎn)投資和價(jià)格過快增長勢頭已得到一定控制。但留意今年季度的房地產(chǎn)市場，我們又不得不同意一些專家的判斷：由于市場需求偏大，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加，以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)建設(shè)成本提高等，一些地方的住房價(jià)格仍然上漲過快。

今年兩會(huì)結(jié)束后第三天的3月16日，央行在網(wǎng)站上宣布，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，提高個(gè)人按揭的貸款利率的下限，并要求部分城市提高按揭的頭付比例。

這項(xiàng)顯然是為房市退燒的政策出臺(tái)后，廣州地區(qū)的房價(jià)依然持續(xù)走高，多數(shù)樓盤均價(jià)突破6000元／平方米，個(gè)別樓盤甚至上沖到8000元／平方米。而去年同期廣州地區(qū)4000元、5000元左右的樓盤比比皆是。此間來自專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查也顯示，全國絕大部分城市的房市恰和廣州一樣不僅熱度不減，而且繼續(xù)拉動(dòng)房價(jià)“沖動(dòng)性”上漲。

非理性為市場添“虛火”

對此次房貸新政策，有地產(chǎn)商認(rèn)為影響十分有限，房價(jià)還將繼續(xù)上漲。更有傳言稱，房價(jià)猛漲是由于國家對土地實(shí)行嚴(yán)管政策，房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足。這種“地荒說”使得老百姓對未來房地產(chǎn)的價(jià)格更加看漲。某權(quán)威網(wǎng)站較新的調(diào)查顯示，60.21%的網(wǎng)友堅(jiān)持認(rèn)為購房難度增大后房價(jià)仍然不會(huì)跌。

“地荒說”顯然經(jīng)不起權(quán)威數(shù)字的質(zhì)對。國土資源部近日證實(shí)全國土地供應(yīng)與房地產(chǎn)公司購置的土地面積都沒有減少。就北京市來說，2004年經(jīng)營性項(xiàng)目土地使用權(quán)入市交易比上年同期還增長了92%；成交土地總面積比上年同期更有大幅增長，北京市仍有約5900萬平方米的存量房地產(chǎn)土地有待盤活。有人計(jì)算，5900萬平方米土地可以蓋40萬套房子，可以滿足120萬人的住房需求。這組數(shù)字不僅使“地荒說”不攻自破，而且提醒我們：“地荒說”不排除是少數(shù)開發(fā)商在為抬高房價(jià)找依據(jù)，并誘導(dǎo)缺少房地產(chǎn)專業(yè)知識的消費(fèi)者趕快購房。

談到非理性購房，經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容指出：“許多購房人利用的不是自己的財(cái)富，甚至也不是家庭的財(cái)富，而是通過各種方式借來的財(cái)富，造成了虛假繁榮?！?

今年2月,中國人民銀行在全國50個(gè)城市進(jìn)行問卷調(diào)查。結(jié)果顯示,雖然居民的消費(fèi)愿望保持平穩(wěn),但購房熱情卻十分高漲。調(diào)查中有22%的居民準(zhǔn)備在未來三個(gè)月購購住房,較上季提高0.8%,較上年同期提高0.6%。上海、杭州、溫州等房地產(chǎn)價(jià)格上漲較多的城市,其居民購購商品房的愿望更強(qiáng)烈,人數(shù)占比分別為23%、23.8%和42%。

包宗華研究員是中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長，兼中國社會(huì)科學(xué)院研究生院經(jīng)濟(jì)系教授。他多次談到投資性購房和投機(jī)性購房的大量增加是造成住房價(jià)格上漲過快的重要原因。較近他對一些市場實(shí)例的分析又進(jìn)一步表明，正是由于普通群眾存在大量非理性購房行為，一些投機(jī)購房者才有機(jī)可乘，房價(jià)才會(huì)居高不下。“我國南方某地炒房團(tuán)一出手就購一幢樓或幾十套住房，指望投入大資金再加炒作，造成大漲價(jià)。但如果沒有人去購他們的‘二手房’，炒房團(tuán)怎能獲取暴利 這些炒房團(tuán)的成員其實(shí)本是房地產(chǎn)的門外漢，并不真正懂得房地產(chǎn)市場規(guī)律和政府的調(diào)控能力。只要群眾都做理性的購房者，再加上國家政策的配合，那些炒房者較后完全可能‘血本無歸’。”包宗華說。

從國際經(jīng)驗(yàn)看理性購房

面對商品房價(jià)格逐步升高的現(xiàn)實(shí)，專家力倡住宅的梯度消費(fèi)?！斑@些年我國有一個(gè)不好的風(fēng)氣，那就是房子一定要購得很大”，包宗華說，在東京，一個(gè)新建小區(qū)較小戶型只有45平方米，戶型也只有69.9平方米。這不足70平方米的房子設(shè)計(jì)卻十分精巧，廚房與客廳合二為一，廚具具有裝飾性，空間利用率很高。日本的人均GDP為3萬多美元，他們的居民很多住50平方米—70平方米的房子，而我們動(dòng)輒就要購100平方米以上的住宅，顯然不夠理性。

另據(jù)介紹，許多美國人一生要經(jīng)歷的住宅消費(fèi)階段為：剛工作時(shí)收入低，先租小公寓；以后隨著收入提高，轉(zhuǎn)租郊區(qū)大一點(diǎn)的房子；其后購小面積住宅；較后才有能力購購大房子。所以一些發(fā)達(dá)國家二手房大量上市，比新房價(jià)格便宜60%左右。而在目前的香港，60平方米以下的住房占72%，90平方米以上的房子只占10%。

易憲容建議，按照我國內(nèi)地的收入水平、家庭人口結(jié)構(gòu)和土地稀缺性，如果購房者多數(shù)選購70平方米以下住房，則不僅可以對我國城市節(jié)約土地資源作出寶貴貢獻(xiàn)，更可有效遏制國內(nèi)房價(jià)上漲。

購房莫忘盯緊國家政策

2005年3月無疑是中國房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要時(shí)點(diǎn)。

今年3月5日， 總理在政府工作報(bào)告中提出要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲；緊接著，曾培炎副總理在3月8日指出要注意投資性購房的情況，警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫；3月16日，中國人民銀行總行宣布從次日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策；4天后，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人又在“中國發(fā)展高層論壇”發(fā)出信息：中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)問題嚴(yán)重，有必要研究實(shí)施物業(yè)稅改革。

以上一系列信號其實(shí)在明確無誤地告訴我們：住房價(jià)格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，甚至影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。目前住房價(jià)格上漲過快雖然是局部性和結(jié)構(gòu)性問題，但如不及時(shí)加以控制或處理不當(dāng)，有可能演變?yōu)槿中詥栴}。國家已充分認(rèn)識到房地產(chǎn)的重要性和住房價(jià)格上漲過快的危害性，一定會(huì)采取有效措施，抑制住房價(jià)格過快上漲。

專家預(yù)測，下一步可能出臺(tái)的舉措包括：在控制非住宅和高價(jià)位商品住宅區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應(yīng)中的比例；調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房土地供應(yīng)；合理確定年度拆遷規(guī)模，避免拆遷帶來的被動(dòng)性住房需求過快增長；在繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件的基礎(chǔ)上整頓房地產(chǎn)市場秩序，加大控制投資性購房需求，有效遏制投機(jī)炒作———換言之：國家將采取經(jīng)濟(jì)和法律等多種手段，有針對性地從供求兩方面進(jìn)行雙向調(diào)控，確保把過高的房價(jià)降下來。

而對于普通購房人來說，是繼續(xù)為不規(guī)范的開發(fā)商和炒房者所誘導(dǎo)進(jìn)行沖動(dòng)消費(fèi)，還是配合國家調(diào)控措施使自己的購房行為步入理性軌道，不僅關(guān)乎自身經(jīng)濟(jì)利益，也關(guān)乎一個(gè)公民對國家繁榮與社會(huì)秩序的責(zé)任。

　　　　　　(作者：董山峰)