在長期福利住房制度的影響下，人們已經(jīng)習慣了花少量的房租

享受住房服務(wù)。隨著住房制度改革的深入和住宅商品化的推進，很

多購房者購房時，只想到要花幾十萬元甚至數(shù)百萬元的購房款，卻

很少想到今后要承擔物業(yè)管理費。

對購房者來講，物業(yè)管理具有兩大作用，杰出的物業(yè)管理可以

使房屋保值、增值。良好的物業(yè)同時還使得物業(yè)的設(shè)備及功能等始

終保持著與社會發(fā)展的同步性，延長房屋的經(jīng)濟壽命。

購房前就得關(guān)注

1、有些物業(yè)管理矛盾和沖突，購房后是難以調(diào)和的。有的購房

者也知道物業(yè)管理的重要性，但他們在購房前關(guān)注的不夠，總是等

到入住后發(fā)生物業(yè)管理糾紛時才關(guān)注物業(yè)管理，認為出現(xiàn)糾紛，找

有關(guān)部門就一定能夠解決。在這里應(yīng)該向購房者說明的是：并不是

所有的物業(yè)管理糾紛都能夠解決，有的糾紛是難以解決的。

2、物業(yè)管理糾紛投訴的成本大于預防的成本。需要提醒購房者

的是，購房前多向政府主管部門、專家或律師咨詢一下物業(yè)管理問

題，多向開發(fā)商或其委托的物業(yè)管理公司了解一下物業(yè)管理問題，

是可以減少日后很多矛盾的，不要把希望寄托在發(fā)生物業(yè)管理糾紛

后，投訴或上法院打官司解決。

應(yīng)該注意哪些問題

、購房者應(yīng)知道未來的物業(yè)管理公司。購房者在購房時，

應(yīng)向開發(fā)商了解，小區(qū)未來的物業(yè)管理公司是哪一家，是否有《北

京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》，過去的管理業(yè)績、社會形象如何？

、購房者應(yīng)了解物業(yè)管理公司今后提供哪些服務(wù)，服務(wù)標

準是什么？一般來講，物業(yè)管理提供的服務(wù)包括三種，一是公共性

服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；二是 性服務(wù)，

如代收水電費等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代報紙等。購

房者對各種服務(wù)的標準也應(yīng)了解，如保潔，物業(yè)公司掃幾次，

是否有樓內(nèi)保安，急迫性維修物業(yè)公司承諾多長時間到現(xiàn)場等。服

務(wù)標準和購房者所追求的生活品質(zhì)有關(guān)。

第三、購房者應(yīng)清楚今后房屋使用管理維修的具體制度。房屋

今后怎么使用、怎么維修，物業(yè)管理公司如何管理，看起來十分簡

單，其實也容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽臺要統(tǒng)一

顏色、外觀，小區(qū)里禁止出租車出入，樓房公共地方的維修大家要

共同承擔費用等。這些規(guī)定，購房者能否接受，都要作為購房必須

考慮的因素。

第四、物業(yè)管理收費問題。目前，北京根據(jù)不同的物業(yè)制定了

三個物業(yè)管理收費辦法。一是普通居住小區(qū)收費辦法：《北京市普

通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》對15個物業(yè)管理服務(wù)項目

規(guī)定了收費標準及與之相適應(yīng)的服務(wù)標準。其中使用人（住戶個人）

交費項目為： 屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)

收服務(wù)費、車輛存車費（自行車）、機動車存車費等6項；產(chǎn)權(quán)人

交費項目為：管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清淘費、

小區(qū)共用設(shè)施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等9

個項目。二是高端住宅物業(yè)管理收費辦法：《北京市高端住宅物業(yè)

管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定高端住宅物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場

價，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會成立前，

開發(fā)商應(yīng)在賣房時向購房者明示。三是經(jīng)濟適用房物業(yè)管理收費辦

法：《北京經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法（試行）》規(guī)

定，經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理費多層住宅較高不超過0.52元／平方

米·月，高層住宅在1.00元／平方米·月左右。

對于購房者來講，除要了解上述物業(yè)管理問題外，還要和開發(fā)

商簽訂有關(guān)物業(yè)管理的約定，把上述物業(yè)管理問題都落實在協(xié)議中，

這樣才能真正保護自己的利益。這個協(xié)議就是指《房屋使用管理維

修公約》?！斗课菔褂霉芾砭S修公約》是開發(fā)商、購房者和物業(yè)管

理公司就房屋出售后物業(yè)管理責任和權(quán)利進行約定的契約性文件。

開發(fā)商在賣房之前，必須起草制訂所售項目的《房屋使用管理維修

公約》，為了保證公約的公平性，公約應(yīng)報北京市居住小區(qū)管理辦

公室審核備案。對購房者來講，購房前，一定要認真閱讀公約，弄

清自已的權(quán)利和義務(wù)。否則，即使其他條件再好，也請購房者三思

而后行。

（北京市國土資源和房屋管理局物業(yè)管理處 鄒勁松）

（北京晚報）