在長(zhǎng)期福利住房制度的影響下，人們已經(jīng)習(xí)慣了花少量的房租

享受住房服務(wù)。隨著住房制度改革的深入和住宅商品化的推進(jìn)，很

多購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，只想到要花幾十萬(wàn)元甚至數(shù)百萬(wàn)元的購(gòu)房款，卻

很少想到今后要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)。

對(duì)購(gòu)房者來講，物業(yè)管理具有兩大作用，杰出的物業(yè)管理可以

使房屋保值、增值。良好的物業(yè)同時(shí)還使得物業(yè)的設(shè)備及功能等始

終保持著與社會(huì)發(fā)展的同步性，延長(zhǎng)房屋的經(jīng)濟(jì)壽命。

購(gòu)房前就得關(guān)注

1、有些物業(yè)管理矛盾和沖突，購(gòu)房后是難以調(diào)和的。有的購(gòu)房

者也知道物業(yè)管理的重要性，但他們?cè)谫?gòu)房前關(guān)注的不夠，總是等

到入住后發(fā)生物業(yè)管理糾紛時(shí)才關(guān)注物業(yè)管理，認(rèn)為出現(xiàn)糾紛，找

有關(guān)部門就一定能夠解決。在這里應(yīng)該向購(gòu)房者說明的是：并不是

所有的物業(yè)管理糾紛都能夠解決，有的糾紛是難以解決的。

2、物業(yè)管理糾紛投訴的成本大于預(yù)防的成本。需要提醒購(gòu)房者

的是，購(gòu)房前多向政府主管部門、專家或律師咨詢一下物業(yè)管理問

題，多向開發(fā)商或其委托的物業(yè)管理公司了解一下物業(yè)管理問題，

是可以減少日后很多矛盾的，不要把希望寄托在發(fā)生物業(yè)管理糾紛

后，投訴或上法院打官司解決。

應(yīng)該注意哪些問題

、購(gòu)房者應(yīng)知道未來的物業(yè)管理公司。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，

應(yīng)向開發(fā)商了解，小區(qū)未來的物業(yè)管理公司是哪一家，是否有《北

京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》，過去的管理業(yè)績(jī)、社會(huì)形象如何？

、購(gòu)房者應(yīng)了解物業(yè)管理公司今后提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)

準(zhǔn)是什么？一般來講，物業(yè)管理提供的服務(wù)包括三種，一是公共性

服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；二是 性服務(wù)，

如代收水電費(fèi)等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代報(bào)紙等。購(gòu)

房者對(duì)各種服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)了解，如保潔，物業(yè)公司掃幾次，

是否有樓內(nèi)保安，急迫性維修物業(yè)公司承諾多長(zhǎng)時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)等。服

務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房者所追求的生活品質(zhì)有關(guān)。

第三、購(gòu)房者應(yīng)清楚今后房屋使用管理維修的具體制度。房屋

今后怎么使用、怎么維修，物業(yè)管理公司如何管理，看起來十分簡(jiǎn)

單，其實(shí)也容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽(yáng)臺(tái)要統(tǒng)一

顏色、外觀，小區(qū)里禁止出租車出入，樓房公共地方的維修大家要

共同承擔(dān)費(fèi)用等。這些規(guī)定，購(gòu)房者能否接受，都要作為購(gòu)房必須

考慮的因素。

第四、物業(yè)管理收費(fèi)問題。目前，北京根據(jù)不同的物業(yè)制定了

三個(gè)物業(yè)管理收費(fèi)辦法。一是普通居住小區(qū)收費(fèi)辦法：《北京市普

通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》對(duì)15個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及與之相適應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中使用人（住戶個(gè)人）

交費(fèi)項(xiàng)目為： 屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)

收服務(wù)費(fèi)、車輛存車費(fèi)（自行車）、機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)等6項(xiàng)；產(chǎn)權(quán)人

交費(fèi)項(xiàng)目為：管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、

小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等9

個(gè)項(xiàng)目。二是高端住宅物業(yè)管理收費(fèi)辦法：《北京市高端住宅物業(yè)

管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定高端住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)

價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會(huì)成立前，

開發(fā)商應(yīng)在賣房時(shí)向購(gòu)房者明示。三是經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理收費(fèi)辦

法：《北京經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法（試行）》規(guī)

定，經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理費(fèi)多層住宅較高不超過0.52元／平方

米·月，高層住宅在1.00元／平方米·月左右。

對(duì)于購(gòu)房者來講，除要了解上述物業(yè)管理問題外，還要和開發(fā)

商簽訂有關(guān)物業(yè)管理的約定，把上述物業(yè)管理問題都落實(shí)在協(xié)議中，

這樣才能真正保護(hù)自己的利益。這個(gè)協(xié)議就是指《房屋使用管理維

修公約》?！斗课菔褂霉芾砭S修公約》是開發(fā)商、購(gòu)房者和物業(yè)管

理公司就房屋出售后物業(yè)管理責(zé)任和權(quán)利進(jìn)行約定的契約性文件。

開發(fā)商在賣房之前，必須起草制訂所售項(xiàng)目的《房屋使用管理維修

公約》，為了保證公約的公平性，公約應(yīng)報(bào)北京市居住小區(qū)管理辦

公室審核備案。對(duì)購(gòu)房者來講，購(gòu)房前，一定要認(rèn)真閱讀公約，弄

清自已的權(quán)利和義務(wù)。否則，即使其他條件再好，也請(qǐng)購(gòu)房者三思

而后行。

（北京市國(guó)土資源和房屋管理局物業(yè)管理處 鄒勁松）

（北京晚報(bào)）