我看過一個專題策劃，叫“生活在廣州的一百個理由”。我以為，生活在廣州這個城市的好處是———離開她，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一圈回來，有一個自己的小窩等著你。身邊有許多女孩子們，她們在CBD較燦爛的寫字樓上班，甚至有了私人辦公室；她們交重稅，可以養(yǎng)活幾個公務(wù)員；她們購四位數(shù)的鞋子，五位數(shù)的大衣；她們定期去健身會、瑜珈館；她們卻躺在租來的公寓里看影碟打發(fā)被加班撕扯得支離破碎的夜晚時光。


“為什么你們不購房子？”

“等我以后結(jié)婚再購房吧。”

“我不想讓別人覺得我太強?！?

“我不想每個月還債?！?

“我不想背負利息負擔，等我儲夠錢，我會一次性付款購?！?

“我覺得房地產(chǎn)市場的泡沫太多?！?

NO，NO，NO，女孩子們，作為受到良好教育的OFFICELADY，你們的理財觀實在太OUT了。你或許樂此不疲地研究下一季的衣衫流行趨勢，你或許對某種食物的卡路里含量爛熟于心，但是，在理財教育上，你實在需要開始從小學(xué)補課。

錯誤一：等我以后結(jié)婚再購房吧

購房與結(jié)婚沒有必然聯(lián)系，雖然都是人生周期里可能會發(fā)生的事件，但是，它們的關(guān)聯(lián)性為零。當你有了一定的經(jīng)濟能力，你頭先應(yīng)該做一個長期的生命周期計劃，學(xué)著理財。經(jīng)濟有周期，人生有階段，要看準自己目前所處的位置。在年輕時候，收益至上，承擔風(fēng)險的能力更強，投資的額度并不大，就算不利，也沒什么大不了的，心態(tài)是“光腳的不怕穿鞋的”。假如職業(yè)生涯過半，就會“患得患失”，風(fēng)險適中，回報中等，已經(jīng)滿意。待到退休時，保存革命勝利果實才是要務(wù)，風(fēng)險要小，收益可以對抗通脹就行。人的一生不可重來，但是經(jīng)濟周期有起有落，周而往復(fù)。在經(jīng)濟剛剛開始復(fù)蘇時，日用品及相關(guān)行業(yè)、房地產(chǎn)都是可選項；經(jīng)濟穩(wěn)步攀升期間，地產(chǎn)、股票或可一試；經(jīng)濟增長已經(jīng)趨于成熟穩(wěn)定，股票和對利率較為敏感的債券較吸引眼球；經(jīng)濟衰退到來，優(yōu)質(zhì)債券較穩(wěn)陣。

現(xiàn)在到底處于經(jīng)濟周期的什么位置呢？我們可以從經(jīng)濟學(xué)家信心指數(shù)中窺得一斑。國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測于3月底進行了2005年一季度中國經(jīng)濟學(xué)家信心調(diào)查，了解他們對當前經(jīng)濟現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢的判斷，以及他們對未來宏觀經(jīng)濟政策和改革的建議。調(diào)查統(tǒng)計得出信心指數(shù)大于5分，表明經(jīng)濟學(xué)家對經(jīng)濟形勢的判斷傾向于積極、樂觀；得分越高，表明對經(jīng)濟形勢預(yù)期越樂觀。相反，如果信心指數(shù)降至5分以下，則表明經(jīng)濟學(xué)家對當前及未來經(jīng)濟形式的判斷傾向于消極、悲觀。經(jīng)調(diào)查計算得出，2005年一季度經(jīng)濟學(xué)家信心指數(shù)為5.71，取值位于對經(jīng)濟發(fā)展表示樂觀的區(qū)間。這表明，經(jīng)濟學(xué)家普遍對經(jīng)濟前景充滿信心。關(guān)于對當前經(jīng)濟形勢的判斷，在“好”、“滿意”、“差”三個選項中，本次調(diào)查經(jīng)濟學(xué)家選擇中間項“滿意”的比重是歷次調(diào)查中較高的。

由此可見，經(jīng)濟復(fù)蘇，并將進入穩(wěn)步上升區(qū)間。忘記那無厘頭的“結(jié)婚才購房”的理由，購房子吧，女孩們。

錯誤二：我不想讓別人覺得我太強

白居易往長安官宦圈子交游時，他的姓名曾被取笑，有官員笑說：“白米很貴，居不易”。在任何一個大都市里生活，不僅僅是白米很貴，衣衫也很貴，交通也很貴，社交也很貴，健康和安全感更貴。當你可以游刃有余地處理“白米很貴”等問題，你已經(jīng)給自己創(chuàng)造了優(yōu)質(zhì)的生活，并且，與他人的眼光無關(guān)。

錯誤三：我不想每個月還債

如果你把月供看作是“債”，那么你把房租看作什么呢？在天河北、環(huán)市東這附件的一些小戶型公寓樓，早幾年入貨的購家，已經(jīng)賺到一票了，就算現(xiàn)時租價略有下調(diào)，仍舊可以用租金平月供。3年前，在社區(qū)的一個樓下是商場，樓上是小戶型住宅的樓盤，有朋友購入一個40平方米的房子做收租婆，帶裝修家電才27萬多，因為計錯數(shù)，后來又退回1萬多，

實際也就26萬了，租2300一個月，而月供不過1800，她的名義收益率高達10%。而作為租客的你，在幫別人供樓時，是不是應(yīng)該盤算一下，你是在幫別人還債啊，還有，當收租婆的15年貸款還清，她還有剩下45年的“食利”日子好過呢。

錯誤四：我不想背負利息負擔，等我儲夠錢，我會一次性付款購

這樣的說法就更可笑了?，F(xiàn)時的一年期存款利率不過2.25%，去年的消費價格指數(shù)平均值3.9%，今年的預(yù)期值在4.1%上下，那么今年的通貨膨脹率可以估算為(4.1%-3.9%)÷3.9%×100＝5.13%。存款的真實利率已經(jīng)是負數(shù)；新出臺的房貸利率為5.51%，那么貸款購房的真實房貸利率也接近于零。這個時候，仍然是欠銀行錢比較合算。

假如你打算儲夠50萬元再購房，以每月儲4000的速度，假設(shè)存款年利率保持2.25%，并樂觀地假設(shè)通脹為0，你要過9年多才能儲夠錢。想起一個笑話，一個美國老太太和一個中國老太太同時上了天堂，美國老太太說：“我這輩子的理財規(guī)劃做的真好啊，我貸款15年購的房子逆向抵押給銀行，由銀行每月發(fā)給我一筆錢做養(yǎng)老金，在我死之前，逆向年金抵押貸款(reverseannuitymortgage)正好全部沖抵了房屋價值?！敝袊咸f：“我這輩子的理財規(guī)劃做的真好啊，我存了30年的錢，終于在我死之前，購了一套新房子住進去。”

錯誤五：我覺得房地產(chǎn)市場的泡沫太多

泡沫的市場，也存在合理定價的產(chǎn)品。這個市場不是缺少合理定價的產(chǎn)品，而是缺少發(fā)現(xiàn)的眼睛。宏觀橫向比較國內(nèi)其他大都市的房價，廣州的房地產(chǎn)市場還算得上是有效而健康的了。

如何界定“合理定價”，很遺憾，我們并沒有一套科學(xué)的房地產(chǎn)定價體系。房地產(chǎn)定價，通常有市場比較法、收益法和成本法三類。公眾可以使用的Hedonic估價模型(多元回歸方法)，該模型將房屋價值和房屋的很多種屬性建立一個線性方程，房屋的屬性包括面積，臥室個數(shù)、房齡、區(qū)位、環(huán)境等等。方程的因變量是房屋價值，自變量是多個屬性變量。收集大量房屋的售價與屬性數(shù)據(jù)，代入上面的方程進行回歸，估計系數(shù)a、b1、b2、……bn。其中屬性值可以是實際值(例如面積)，也可以是實際值的對數(shù)值。求取到系數(shù)之后，公眾可將目標物業(yè)的屬性值代入，得到目標物業(yè)的價格估計值。

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