十一黃金周是一個(gè)購(gòu)房的黃金時(shí)期。很多購(gòu)房者將利用長(zhǎng)假精挑細(xì)選自己的心水房子，但購(gòu)房時(shí)你應(yīng)小心陷阱，做一個(gè)精明的購(gòu)房人。

　　防止購(gòu)到集資房

　　《商品房預(yù)售許可證》是由廣州市房管局頒發(fā)的，開(kāi)發(fā)商只有取得該證書(shū)才能向公眾發(fā)售樓宇，如開(kāi)發(fā)商未取得該證書(shū)就公開(kāi)銷售，則有可能是集資房或是尚未申領(lǐng)預(yù)售許可證的商品樓盤。所謂集資房，即按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用和其他費(fèi)用后，方可使用土地。若發(fā)展商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中未繳納土地使用權(quán)出讓金，利用農(nóng)民的宅基地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，即未將集體所有的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)有這就是大家所言的集資房。購(gòu)購(gòu)集資房的，由于土地使用不合法，將導(dǎo)致購(gòu)房者日后無(wú)產(chǎn)權(quán)證。

　　廣州市房管部門頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商具備一定的條件，例如，開(kāi)發(fā)商需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、所開(kāi)發(fā)樓宇已交付土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，樓宇建設(shè)已達(dá)到一定進(jìn)度等，這些條件都是購(gòu)房人日后按期收樓，辦理產(chǎn)權(quán)證的有力保證，因此購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，頭先要審查的，就是看一看樓盤有沒(méi)有預(yù)售證。

　　區(qū)別定金和訂金

　　按照現(xiàn)在廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷售行規(guī)，購(gòu)房者在預(yù)訂商品房時(shí)，在簽署正式的購(gòu)房合同之前，往往會(huì)先與開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并交付定金。根據(jù)《合同法》第115條的規(guī)定，簽訂合同的雙方當(dāng)事人可以依照約定，一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　因此購(gòu)房者在落定時(shí)，要注意《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的繳付款項(xiàng)的性質(zhì)是什么，如《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中訂明所繳款項(xiàng)性質(zhì)是定金，并注明購(gòu)房人不按約定簽署購(gòu)房合同，繳付樓款則視為違約，定金不予退還的，就要審慎考慮購(gòu)房的意向是否明確，否則一旦變更購(gòu)房意圖的，則定金就無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還。

　　如《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定所繳款項(xiàng)性質(zhì)是訂金，并未約定更改購(gòu)房意向時(shí)，訂金不予退還的，則該訂金的性質(zhì)是預(yù)付款，如購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，預(yù)付款應(yīng)由開(kāi)發(fā)商退還。

　廣州的售房單位采用的《商品房購(gòu)賣合同》均是由廣州市國(guó)土局、房管局統(tǒng)一印制的格式合同。在購(gòu)賣合同中，已對(duì)商品房的建筑面積、房產(chǎn)證的辦理、交樓期限、發(fā)展商免責(zé)范圍的約定、樓宇設(shè)計(jì)變更、交接辦法、物業(yè)管理、質(zhì)量爭(zhēng)議等問(wèn)題作出詳盡規(guī)定。但購(gòu)房畢竟是一項(xiàng)大宗的消費(fèi)，因此購(gòu)房合同簽訂的完善與否，直接關(guān)系到購(gòu)房者的切身利益。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意以下問(wèn)題：

　　謹(jǐn)防出現(xiàn)裝修貨不對(duì)板

　　商品房的建筑材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確標(biāo)注。防止裝修、裝飾貨不對(duì)板。

　　個(gè)案：

　　時(shí)下購(gòu)房，不少消費(fèi)者都圖省事選擇發(fā)展商或是優(yōu)惠的裝修，但由于裝修工藝的特殊性，裝修出現(xiàn)的用材的差異性以及個(gè)人的口味不同，裝修效果就可能有天淵之別。同時(shí)，發(fā)展商往往只會(huì)在合同中寫上豪華裝修、高端裝修等撩人字樣，而不約明裝修的用材、質(zhì)量等硬性標(biāo)準(zhǔn)，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，很難認(rèn)定發(fā)展商的責(zé)任。

　　提醒：

　　購(gòu)房者細(xì)化合同條款，一一明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。家居材料的質(zhì)量、品牌、件數(shù)，房屋經(jīng)裝修后各種功能的設(shè)置、甚至裝修的圖紙較好都明確在合同中。裝修后房屋與合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不同的，消費(fèi)者還可以依合同標(biāo)準(zhǔn)，要求發(fā)展商維修、重做直至符合房屋所用。

　　精明選擇合理計(jì)價(jià)方式

　　由于面積計(jì)算的復(fù)雜性與專業(yè)性，縮水樓與膨脹樓成了較讓消費(fèi)者頭痛的問(wèn)題。一套市區(qū)商品房，每平方米單價(jià)動(dòng)輒數(shù)千元，一下子多出幾平方米對(duì)工薪可不是個(gè)小數(shù)目；而少了幾平方米使用起來(lái)就更讓人痛苦，而且要從發(fā)展商手里追回房款可不是件容易的事。

　　個(gè)案：

　　雖說(shuō)前幾年復(fù)雜的公攤面積計(jì)算讓消費(fèi)者吃盡苦頭，但自去年開(kāi)始實(shí)施套內(nèi)面積計(jì)價(jià)已使情況大有改觀，但發(fā)展商千方百計(jì)地使用諸如面積計(jì)價(jià)以建筑面積算，如套內(nèi)面積與公攤面積皆有變化的，以建筑面積為準(zhǔn)的補(bǔ)充條款，計(jì)價(jià)面積以房管局實(shí)測(cè)面積的100％計(jì)算房?jī)r(jià)的認(rèn)購(gòu)書(shū)條款變更合同條款，使消費(fèi)者無(wú)所適從。

　提醒：

　　購(gòu)房者應(yīng)選擇按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方式，對(duì)不熟悉的建筑面積計(jì)價(jià)、實(shí)測(cè)面積計(jì)價(jià)的合同不要簽，避免陷入不利的條款中。只有簽好合同，才能無(wú)畏縮水樓、膨脹樓。

　　個(gè)案：

　　由于建筑上的原因，房屋面積出現(xiàn)誤差實(shí)屬難免，一旦出現(xiàn)糾紛，發(fā)展商往往報(bào)大測(cè)量面積，或隱瞞房管部門面積不報(bào)，以種種理由加收房款；而消費(fèi)者往往對(duì)面積誤差不太了解，選擇了誤差較大（如面積誤差在5％以上，多退少補(bǔ)，即面積誤差至100％，發(fā)展商也只會(huì)多退少補(bǔ)）的標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)者的權(quán)益很難得到保證。

　　提醒：

　　建議購(gòu)房人在合同中訂明，房屋面積以房管局測(cè)繪所的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。并在購(gòu)房合同中選擇以下條款：面積誤差比完全值在0.6％（含本數(shù)）以內(nèi)的，購(gòu)賣雙方不作任何補(bǔ)償；面積誤差比完全值在0.6％（不含本數(shù)）至3％（含本數(shù)）以內(nèi)的，購(gòu)賣雙方按實(shí)測(cè)計(jì)算面積及本合同約定的房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差比完全值超過(guò)3％（不含本數(shù)）的，消費(fèi)者有權(quán)退房。

　　購(gòu)樓花要注意免責(zé)條款

　　所謂免責(zé)條款就是開(kāi)發(fā)商在違反合同時(shí)，依照法律及合同約定，不用承擔(dān)違約責(zé)任的免戰(zhàn)先進(jìn)。

　　個(gè)案：

　　如購(gòu)房者選擇的是樓花，非現(xiàn)樓，就要注意購(gòu)房合同中開(kāi)發(fā)商逾期交樓時(shí)的免責(zé)條款是如何約定的。在司法實(shí)踐中，發(fā)展商遲交樓的理由是五花八門：臺(tái)風(fēng)影響、雨季外墻無(wú)法施工、衛(wèi)生檢查、**線路開(kāi)挖等等，不一而足。對(duì)于非專業(yè)人士的消費(fèi)者而言，很有可能會(huì)陷入發(fā)展商在合同中早已設(shè)定的種種免責(zé)合同條款，使發(fā)展商有機(jī)會(huì)逃避違約責(zé)任。而且發(fā)展商還會(huì)利用合同簽訂之前、合同履行期之后發(fā)生的不可抗力作為免責(zé)的借口。

　　提醒：

　　根據(jù)《民法通則》和《合同法》規(guī)定，免責(zé)事由只有不可抗力一種。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)，不能避免并不能克服的客觀情況，如戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害、地震等。只有出現(xiàn)發(fā)生在合同履行期間不可抗力事由的才能免責(zé)。當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)在合理期限內(nèi)提供證明。

　　建議購(gòu)房者按法律規(guī)定，審查開(kāi)發(fā)商列明的免責(zé)事由。

　　巧妙應(yīng)對(duì)延期交樓

　　在眾多的購(gòu)房糾紛中，延期交樓是屢見(jiàn)不鮮，因延期交樓而引發(fā)的違約金糾紛、違約責(zé)任的承擔(dān)、免責(zé)條款的認(rèn)定等問(wèn)題，更使消費(fèi)者與發(fā)展商糾紛不斷。

　　違約金的比例怎么算

　　發(fā)展商延期交樓嚴(yán)重打亂消費(fèi)者的購(gòu)樓計(jì)劃，創(chuàng)業(yè)、結(jié)婚、孩子上學(xué)等問(wèn)題困擾著消費(fèi)者，使消費(fèi)者在成為無(wú)房業(yè)主后，還要承受按揭供樓費(fèi)用、租房費(fèi)用、借讀費(fèi)用等巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，好不容易盼到發(fā)展商交樓，又要面對(duì)發(fā)展商不愿承擔(dān)延期違約金的問(wèn)題。

　　由于不少業(yè)主在購(gòu)房前并沒(méi)有預(yù)計(jì)到開(kāi)發(fā)商延期交樓的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，對(duì)違約金條款的制定又不太了解，故此常出現(xiàn)如逾期交樓超過(guò)180天的，違約金以總樓價(jià)款的1.8％計(jì)付的不公平條款。（此條款即意味著只要是延期交樓超過(guò)180天，那怕延期10年發(fā)展商才交樓，消費(fèi)者也只能得到的總樓價(jià)款的1.8％的違約金，并且不能退房。）

　　一旦遇到糾紛，面對(duì)這樣的條款，消費(fèi)者較難維護(hù)自己的合法權(quán)益。建議購(gòu)房者要明確開(kāi)發(fā)商延期交樓的違約責(zé)任，如開(kāi)發(fā)商一旦延期交樓，應(yīng)按購(gòu)房者已付購(gòu)房款每日計(jì)算違約金，并約定逾期超過(guò)一定期限，開(kāi)發(fā)商還是無(wú)法交付樓宇的，應(yīng)解除合同，退還購(gòu)房者所交款項(xiàng)，并賠償相關(guān)損失。

　　貸款應(yīng)否計(jì)入已付款

　　在延期交樓的糾紛中，除了違約金比例的問(wèn)題，較容易讓消費(fèi)者糊涂的其實(shí)是貸款的問(wèn)題。由于現(xiàn)時(shí)不少消費(fèi)者均選擇向銀行貸款，通過(guò)按揭供樓的方式付清樓款，使得發(fā)展商有機(jī)可乘，在違約金條款中常會(huì)約定以消費(fèi)者累計(jì)已付房款的總額支付違約金。由于發(fā)展商對(duì)累計(jì)已付款通常解釋為：消費(fèi)者累計(jì)已支付給發(fā)展商的房款（一般只有總房款的20％~30％），而消費(fèi)者通過(guò)銀行貸款支付的部分，由于消費(fèi)者有可能在供樓期間斷供，而發(fā)展商要對(duì)銀行承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)，故此，通過(guò)按揭支付的房款不計(jì)入已付款內(nèi)。消費(fèi)者由于不清楚此間復(fù)雜的關(guān)系，常會(huì)被騙，所爭(zhēng)取到的違約金將大大縮水。

　　消費(fèi)者通過(guò)按揭支付的房款，在銀行放款之日起，早已進(jìn)入發(fā)展商的?？刭~戶，消費(fèi)者供樓還貸是與銀行的借貸關(guān)系，與發(fā)展商無(wú)關(guān)。消費(fèi)者已付房款應(yīng)為：已支付給發(fā)展商的房款與銀行貸款之和，消費(fèi)者應(yīng)以上述的總額為基數(shù)計(jì)付違約金。

　　明確公用配套

　　對(duì)于小區(qū)所應(yīng)具備的公用配套服務(wù)設(shè)施要在合同里加以明確。公用配套服務(wù)設(shè)施（如商店、郵局、學(xué)校等）的種類及數(shù)量、質(zhì)量直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，因此應(yīng)在合同中具體列明小區(qū)所具備的公用配套服務(wù)設(shè)施的種類、數(shù)量及具體交付使用的時(shí)間并訂明違約責(zé)任。

　　對(duì)于房屋的附屬設(shè)施要進(jìn)行約定。房屋的附屬設(shè)施包括自用的附屬設(shè)施和共用的附屬設(shè)施。自用的附屬設(shè)施包括煤氣、暖氣、衛(wèi)生潔具等；共用的附屬設(shè)施包括電梯、電視天線、電話線等。對(duì)于房屋所包括的附屬設(shè)施要在合同中列明。

　　規(guī)范補(bǔ)充協(xié)議

　　商品房購(gòu)賣合同只是對(duì)購(gòu)賣商品房的一般事項(xiàng)作了具體規(guī)定，實(shí)際上由于樓盤的性質(zhì)不同，開(kāi)發(fā)商促銷手段不一樣，有許多內(nèi)容是合同中沒(méi)有涉及到的。為了規(guī)范雙方的交易行為，減少交易糾紛，就雙方約定的其他事項(xiàng)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議也是必要的。常見(jiàn)的補(bǔ)充協(xié)議有以下幾種：

　　（1）關(guān)于 宅設(shè)備、設(shè)施的補(bǔ)充協(xié)議。發(fā)展商如許諾免費(fèi) I DD電話、進(jìn)口家具、電器，可以在補(bǔ)充協(xié)議上載明，但為了防止歧義，較好標(biāo)明項(xiàng)目的品牌、產(chǎn)地、廠家等，以后萬(wàn)一在履行過(guò)程中有糾紛時(shí)，亦有憑有據(jù)了，不會(huì)因口說(shuō)無(wú)憑而吃啞巴虧。

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