各地救市政策頻繁出臺希望推動房地產(chǎn)市場回暖。近半年，房地產(chǎn)低靡的銷售已經(jīng)影響到了地方財政和GDP增長，地方政府救市政策頻頻，主要集中在：（1）通過降低交易稅費、政府補貼、降低公積金頭付比例和提高貸款額度變相提高居民的購購力；（2）通過降低土地保證金比例、降低規(guī)劃費用以及縮短審批流程等方式減少現(xiàn)金流出，鼓勵銀行開發(fā)貸款；（3）強調(diào)房地產(chǎn)國民支柱地位，加強輿論導向引導。

從目前的政策效果來看，銷售并沒有受到明顯的刺激，政策效果有待進一步觀察。從目前各地減稅補貼政策來看，如果財政補貼占房屋交易總價的1.5%，而契稅（3%）減半征收，政府實際補貼款占房屋總價的3%。而實際上，許多開發(fā)商的打折比例都在3%以上，因此政府的這些刺激購購力的政策效果有限。而從實際的銷售情況來看，各地的銷售也并沒有受到明顯的刺激，政策的效果還需進一步觀察。

未來基于保增長的目的，定調(diào)救市的概率增大。我們的判斷是，4季度各地地方政府在的"默許"下，救市的政策將愈演愈烈，形式和內(nèi)容也將愈發(fā)豐富；而未來不排除政府基于保增長的目的，出臺政策刺激房地產(chǎn)市場。我們認為，政府救市的核心將圍繞提升居民的購購能力、緩解開發(fā)商的現(xiàn)金壓力和鼓勵房地產(chǎn)投資。包括（1）降低頭付比例以及降息變相提升居民的購房能力；（2）試點取消二套房貸款限制；（3）逐步放松對開發(fā)商的貸款，對優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商進行扶持；（4）減少政府規(guī)費、審批流程或者適度提高容積率以增加開發(fā)商的獲利空間，鼓勵投資行為。

政策實際效果需要觀察，政策出臺前后，反彈行情為主。執(zhí)行的效果需要謹慎對待。我們的理由是：（1）財富效應(yīng)和收入增速下滑的壓力將不斷蠶食居民的購房能力，對未來的相對悲觀預期將影響其購購行為；（2）目前居民的頭付比例在4成以上，即便是降低套房的貸款比例，未必會對居民的購購行為產(chǎn)生較大的沖擊；（3）作為商業(yè)機構(gòu)的銀行，對貸款的安全性是目前頭要考慮的問題，對開發(fā)貸款的實質(zhì)放松依賴于成交量的回升。因此，我們對未來政策的影響持謹慎態(tài)度，一旦政策出臺，成交量未能如期恢復，將會對股價造成更大的壓力。我們維持對房地產(chǎn)板塊的中性評級，投資機會將來自于政策預期和資金博弈帶來的反彈，但是一旦政策落實或者估值相對其他行業(yè)偏高時，建議及時調(diào)低倉位。

1.地方政府頻頻出臺救市政策

房地產(chǎn)市場的不景氣已成定局，各地成交量均有明顯下滑。作為與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系較為密切的利益群體之一，各地地方政府紛紛出臺利好政策，試圖救市，以挽救自身財政收入和GDP增速的下滑。我們總結(jié)了地方政府主要的救市政策，主要包括以下這幾類：

1.1變相提高居民購購力

變相提高居民購購力的方式包括：降低頭付比例、降低交易稅費、及給予購房補貼等。

（1）公積金方面的利好政策：幾乎每一個出臺救市政策的城市都通過公積金途徑來提高居民的購購能力，包括降低公積金頭付比例、提高貸款額度和年限、放寬貸款年齡等。例如，長沙政府在7月22日提出：購購套商品房申住房公積金貸款的，頭付房款比例由30％調(diào)整為20％，貸款較長期限由20年調(diào)整為30年；蕪湖9月1日提出購購套商品住房頭付比例下調(diào)為20%，購購套商品住房頭付比例下調(diào)為30%。公積金政策被較頻繁運用的主要原因是，這是地方政府能夠完全掌控的一項政策，且和減稅、補貼政策相比，不會影響地方政府的收入。

（2）降低交易稅費。部分城市降低了交易的綜合稅率和契稅。包括河南、沈陽、蕪湖、石家莊等城市都減半征收普通住宅的契稅；長沙將二手房交易綜合稅暫由1.98％調(diào)整為1.1％；南京也適度調(diào)整了普通住宅的稅收優(yōu)惠標準。

（3）政府直接給予購購補貼。作為地震災(zāi)區(qū)的成都，配合精神給予購購總價分1.5%、1%、0.5%三個等級給予一定比例的財政補貼，其他部分城市也競相效仿，西安從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個等級給予一定比例的財政補貼；沈陽根據(jù)購購面積給予個人購房每平方米10元、15元和20元的購房補貼；個人出售不足5年的普通住宅，根據(jù)出售單價，給予每平方米37.5、56.25和75元的補助。

1.2緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力

一方面，地方政府通過避免提前征收稅金、降低土地拍賣保證金以及減少保建費等多種方式緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力。長沙市政府提出規(guī)范稅收的收取和稽查行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律、法規(guī)提前收取，降低和放開開發(fā)過程的規(guī)費；成都適度的減少的報建費用；還有許多政府，對于去年已拿地、未完全支付地價款的企業(yè)，適度延長付款時間。

另一方面，部分地方政府開始動用金融系統(tǒng)保證甚至鼓勵開發(fā)貸款的發(fā)放。南京市政府提出，支持普通商品住房和政策性住房開發(fā)建設(shè)，支持經(jīng)營管理和企業(yè)信譽好的開發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大。積極拓展住房消費信貸業(yè)務(wù)，全力保障個人購購自住住房的貸款需求。

1.3強調(diào)房地產(chǎn)支柱地位，以及輿論導向的引導作用

大多地方政府已經(jīng)意識到輿論的重要作用。長沙市政府提出要充分利用各種媒體，宣傳"房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)不動搖"，宣傳"房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)越條件和美好前景，鼓舞投資和消費信心"；福州市政府提出要"充分利用各種媒體，從經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、宜居城市環(huán)境、獨特的僑臺優(yōu)勢等方面宣傳我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿颓熬埃鰪娡顿Y和消費信心"；南京市政府提出要加強涉房矛盾糾紛處置力度，加強對房地產(chǎn)領(lǐng)域的宣傳規(guī)范和輿論引導。

1.4總結(jié)

頭先，我們發(fā)現(xiàn)政府積極救市的區(qū)域并非是目前房地產(chǎn)市場價格調(diào)整幅度以及成交量萎縮幅度的區(qū)域。但是這些城市共同的特點是近幾年的土地出讓面積很大，土地收入在財政收入中的貢獻相當明顯。

其次，在操作手段上，地方政府充分發(fā)揮了可動用的權(quán)限，在公積金以及財政補貼上給予種種優(yōu)惠以刺激房地產(chǎn)銷售。值得注意的是，南京市政府動用銀行系統(tǒng)支持開發(fā)商貸款，似乎與央行及銀監(jiān)會一直強調(diào)的政策導向相違背，并且商業(yè)銀行直接受央行專業(yè)，而非地方政府，我們的猜測是或許是地方政府已與上級央行部門進行過協(xié)商，獲得默許。

再者，從政策效果上，我們認為地方層面的刺激政策對購購力的提升作用仍然有限。以補貼及減稅政策為例，如果財政補貼占房屋交易總價的1.5%，而契稅（3%）減半征收，政府實際補貼款占房屋總價的3%。而實際上，許多開發(fā)商的打折比例都在3%以上，因此政府的這些刺激購購力的政策效果有限。

2.救市政策后的銷售情況

從各地政策出臺前后的成交情況來看，有的仍然繼續(xù)下降，有的則已齊穩(wěn)，救市政策的效果具體如何，有待進一步觀察。

成都2008年6月15日（2008年第24周）出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)恢復發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》，但在隨后的兩個月，無論是同比還是環(huán)比數(shù)據(jù)，都仍然不斷下降。7月商品房成交面積為122萬平方米，環(huán)比下降6%，同比下降49%；8月商品房成交面積為91萬平方米，環(huán)比下降25%，同比下降59%。

長沙2008年7月22日出臺《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》。在政策出臺之前，6月、7月長沙商品房成交面積同比分別萎縮46%和35%；而8月、9月，成交面積分別下降26%和上升33%。但同時，9月份的成交均價有小幅下降，因此我們很難判斷長沙市的成交量度量齊穩(wěn)是得益于政策刺激，還是降價。

福州2008年8月5日出臺《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(試行)的通知》，商品房9月成交面積為12萬平米，環(huán)比上漲97%，但和2007年相比，仍處于"深度萎縮"中。

沈陽2008年8月11日推出秋季房交會優(yōu)惠政策，9月商品房成交180萬平米，環(huán)比上漲148%，成交均價由每平米3293元上升到3350元，是成交狀況較好的一個城市。

南京2008年9月28日（2008年第39周）出臺《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，商品房第40周成交25套、環(huán)比下降95%，41周成交553套，環(huán)比上升2112%。由于政策出臺時間較近，政策效果還需進一步跟蹤。

3.未來政策預期和方向

我們判斷，4季度各地地方政府在的"默許"下，救市政策將愈演愈烈，形式和內(nèi)容將愈發(fā)豐富；且未來不排除政府基于保經(jīng)濟增長的目的，出臺政策刺激房地產(chǎn)市場。

目前，受之外圍市場的影響，出口形勢嚴峻，依靠出口拉動經(jīng)濟增長的概率較小；而經(jīng)濟增長的另一個引擎房地產(chǎn)也受制周期的調(diào)整，銷售情況持續(xù)低靡。一旦房價出現(xiàn)大幅下跌，財富縮水效應(yīng)將帶動居民內(nèi)需的減弱。因此，在保增長的壓力下，及地方政府出臺政策救市的概率大大增加。

我們認為，從短期來看，政府救市的核心將圍繞提升居民的購購能力和緩解開發(fā)商的現(xiàn)金壓力。（1）降低頭付比例以及降息變相提升居民的購房能力；（2）不排除試點取消套房貸款限制；（3）逐步放松對開發(fā)商的貸款，對優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商進行扶持。從長期來看，政策將圍繞土地集約的大方向，通過減少政府規(guī)費或者適度提高容積率以增加開發(fā)商的獲利空間，鼓勵投資行為。

但是執(zhí)行的效果需要謹慎對待，理由是：（1）財富效應(yīng)和收入增速下滑的壓力將不斷蠶食居民的購房能力，對未來的相對悲觀預期將影響其購購行為；（2）根據(jù)抽樣調(diào)查，目前居民的頭付比例在4成以上，即便是降低套房的貸款比例，未必會對居民的購購行為產(chǎn)生較大的沖擊，另外改善需求的購購彈性較大，部分居民的購購往往是投資加改善，因此，一旦房價出現(xiàn)下跌，購購的意愿將大幅削弱；（3）作為商業(yè)機構(gòu)的銀行，對貸款的安全性是目前頭要考慮的問題。銀行對成交量也是密切關(guān)心的，對開發(fā)貸款的實質(zhì)放松依賴于成交量的回升。

因此，我們對未來政策的影響暫持謹慎態(tài)度，一旦政策出臺，成交量未能如期恢復，將會對股價造成更大的壓力。我們維持對房地產(chǎn)板塊的中性評級，投資機會將來自于政策預期帶來的反彈，但是一旦政策落實或者估值相對其他行業(yè)偏高時，建議及時調(diào)低倉位。

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