物權(quán)案件審理由難變易部分條款待完善

到今天為止，物權(quán)法已經(jīng)實施一月余。一個多月來，物權(quán)法對司法審判及社會生活有哪些影響？記者對此進行了深入采訪。

審判有了物權(quán)法思路明確多了

"有了物權(quán)法，有關(guān)物權(quán)案件 的審理就要順理成章得多了。"北京市通州區(qū)人民法院法官曹越說。

曹越從事民事審判7年。近兩年，他每年審理民事案件600件，按工作日計算，平均每天差不多3件。

"以前我們審理物權(quán)方面的案件，很多時候要靠法理推論，雖然也可以判案，但往往說理性不強。"曹越說，"物權(quán)法實施后就不同了，絕大多數(shù)案件都會有相應(yīng)的、明確具體的法律條文。"

對此，北京市朝陽區(qū)人民法院法官俞里江也有同感。他舉例說，物權(quán)法對建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定得比較細致，而過去這方面就是空缺。還有相鄰關(guān)系方面，物權(quán)法都有比較具體的規(guī)定，審理案件時就要明確得多。

還有一點是讓在審判一線工作的法官們認為重要的，那就是物權(quán)法中關(guān)于維護不動產(chǎn)的善意取得的規(guī)定。

北京市海淀區(qū)人民法院幾個月前判決一件房屋合同糾紛案時就參照了物權(quán)法的這一精神。

海淀區(qū)的張某經(jīng)中介公司介紹，將一處房屋以270萬元的價格賣給了李某，三方為此簽訂了購賣合同，李某當(dāng)場交付了10萬元定金。

合同簽訂時張某的房子尚未辦理完產(chǎn)權(quán)證，但產(chǎn)權(quán)證辦完后他卻遲遲不愿與李某辦理房屋的過戶手續(xù)。李某多次與張某交涉無果，只得起訴。

庭審中張某強調(diào)，三方訂立合同時，他并未征得妻子的同意，因此，他認為合同是無效的。

按前些年的做法，這種情況有可能判定合同無效。但海淀法院認為，李某有理由相信張某賣房是他們夫婦共同意思的表示，因此不應(yīng)以一方不同意或不知道為由"對抗善意第三人"。據(jù)此判決張某雙倍返還李某定金20萬元。

在判決中，海淀法院根據(jù)的是較高人民法院關(guān)于婚姻法的司法解釋，但也參照了已經(jīng)通過的物權(quán)法。因為維護善意取得者利益的精神在物權(quán)法中體現(xiàn)得比較充分。

"如果現(xiàn)在審理類似案件，就好判多了。"俞里江告訴記者，現(xiàn)在房價天天漲，不少賣房人賣完房就后悔。這種情況下，如果房子未過戶可判雙倍返還定金，如果房子已過戶則判購方擁有房屋，如果賣方占據(jù)房屋不予騰退，購方則可要求強制執(zhí)行。如果賣主夫婦之間確是一方瞞著另一方擅自賣房，可以就賣房所得另案處理。

完善還需要5至10年時間

"物權(quán)法立法經(jīng)歷13年，曾廣泛聽取了群眾意見，經(jīng)8次修改、7次審議，應(yīng)該說是相當(dāng)完善了。"北京市朝陽區(qū)人民法院法官陳曉東說，"不過由于一些社會客觀原因，某些立法條件不成熟，一些條款從目前的司法審判角度看，還有不明確或簡單的地方。"

陳曉東提出，物權(quán)法有關(guān)國家征收的規(guī)定中對公益的定義不明，地下室和防空設(shè)施的歸屬規(guī)定也不是很清晰。他認為，這將可能導(dǎo)致原有的拆遷糾紛、地下室人防工程歸屬糾紛仍然不好處理，仍然會是民事審判中的難題。

俞里江說得比較具體。他說，物權(quán)法一個重要思想是"物權(quán)法定"，也就是說所有權(quán)要經(jīng)過法定機關(guān)登記才能生效。與此同時，物權(quán)法規(guī)定登記機關(guān)因登記錯誤給物權(quán)人造成損失的要賠償，但這個賠償是國家賠償還是登記機關(guān)賠償不明確。再有，當(dāng)事人提供錯誤、虛假資料致使登記出現(xiàn)錯誤由誰來賠償也不明確。

業(yè)主委員會的職能是社會生活中一個比較復(fù)雜的問題。比如按目前的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會無權(quán)代表業(yè)主提起訴訟，但在實際生活中，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾，業(yè)主往往不易團結(jié)一致，集體訴訟很困難，而業(yè)主委員會又不能代表業(yè)主訴訟，致使許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)矛盾長期得不到解決。

曹越是通州區(qū)法院主要審理小區(qū)物業(yè)糾紛的法官，他提到一種情況，就是關(guān)于物業(yè)費糾紛審理的變化。他說，過去業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾，業(yè)主往往采取不交物業(yè)費的方法對抗。物業(yè)公司起訴、法院宣判后，物業(yè)公司再申請法院執(zhí)行，法院成了物業(yè)公司的"催款員"。現(xiàn)在這類案件在通州區(qū)法院已限制立案。法院的理由是，物業(yè)公司應(yīng)該盡量改進工作方法，取得業(yè)主滿意，自己去解決矛盾。

曹越說，有時審判人員在具體審判工作中，要根據(jù)情況理解和適用法律，這也是對法律的一種完善。

"一部法律的完善要經(jīng)過一段時間。"陳曉東說，"民法通則實施了20年，合同法實施了8年，都在以司法解釋的形式進行補充完善。物權(quán)法大約需要5至10年的時間才能完善。"

宣傳應(yīng)該從概念抓起

11月11日，記者在北京街頭進行了一項小調(diào)查。隨機問了十幾個人，竟然有一半人不知道有了物權(quán)法，而關(guān)心物權(quán)法的人對其中的許多概念也不甚了解。比如物權(quán)法的涵蓋面、物權(quán)法與民法通則的關(guān)系等。

據(jù)媒體報道，湖北省武漢市魏某購了樓層相連的4套房子，他要把四套房子打通并將走廊包括進來，但物業(yè)公司阻止他進行裝修，理由是走廓是本樓業(yè)主共有財產(chǎn)，不能歸個人使用。魏某向法院提起訴訟，結(jié)果敗訴。武漢市東湖高新區(qū)人民法院認為，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，魏某對走廊享有區(qū)分所有權(quán)，而不享有專用所有權(quán)。

俞里江認為，建筑物的區(qū)分所有權(quán)的概念應(yīng)該是物權(quán)法宣傳之處。建筑物內(nèi)的承重墻、外面的墻面都應(yīng)該是共有的，可以共有共管，但不能據(jù)為己有。比如，業(yè)主自己不能把外墻挖開，把自己的屋子變成門臉房。這些知識一般人都不太清楚。

"對物權(quán)法的宣傳應(yīng)該從概念抓起。"陳曉東說。

一位法律專家認為，"物權(quán)"的概念在以前的幾部民法中都沒有引入，現(xiàn)在突然形成一部法律，對一般人來說應(yīng)該有一個較長的熟悉過程。

各方評說物權(quán)法實施疑難問題

中國人民大學(xué)民商法律主任楊立新教授：目前我國的物權(quán)法對業(yè)主委員會、業(yè)主大會的規(guī)定非常缺失，使得實踐中業(yè)主的權(quán)益無法得到實體和程序上的保護。所以建議在今后的司法解釋中應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主委員會、業(yè)主大會程序法和實體法上的團體地位。另外，按目前物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會無訴訟主體地位，無法保障其權(quán)利，建議承認業(yè)主大會、業(yè)主委員會為實體法上所謂的"其他團體組織"，賦予其實體地位。

福建省高端人民法院法官陳楓：解決小區(qū)車位車庫糾紛須具備兩個前提：對有約定按約定原則應(yīng)做明確的范圍限制；相關(guān)的配套規(guī)定必須及時制定。同時，關(guān)于車位車庫頭先滿足業(yè)主需要的規(guī)定，應(yīng)通過法律解釋增強其實踐操作性。

福州市中級人民法院民庭副庭長黃勤武：物權(quán)法第十二條規(guī)定了以形式審查為主、實質(zhì)審查為輔的原則。在不動產(chǎn)登記原則上，我國的登記機關(guān)一般情況下還是采取形式審查，形式審查可能會損害到其他債權(quán)人，如果利害關(guān)系人未提出，登記機關(guān)是審查不了的，這里存在司法權(quán)和行政權(quán)分工的問題。利害關(guān)系人可提出訴訟，由司法機關(guān)對該登記進行實質(zhì)審查。如果判決認為登記錯誤，行政機關(guān)應(yīng)進行修正；如果不進行修正，則另行進行行政訴訟。

廣東律師郭東升："徒法不足以自行"，立法之后關(guān)鍵是守法，公民社會的核心就是每個主體都能身體力行，積極履行職責(zé)。對行政部門而言，必須監(jiān)管小區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)，在小區(qū)的設(shè)計上，要確保車位、綠地及公共道路的建設(shè)能夠滿足業(yè)主的基本需要。

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