新《企業(yè)所得稅法》出臺(tái)，對(duì)眼下的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳有沒有影響？新的《企業(yè)所得稅法》自2008年1月1日正式施行，2006年度的所得稅匯算仍按現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要適用國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2001〕142號(hào))，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要適用國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào))。分析兩個(gè)文件，內(nèi)外資房地產(chǎn)所得稅差異歸納起來(lái)主要體現(xiàn)在預(yù)售收入利潤(rùn)率、銷售收入確認(rèn)、成本扣除等方面。

預(yù)售收入利潤(rùn)率不同外資政策規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可制定對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實(shí)施辦法及預(yù)計(jì)利潤(rùn)率的確定方法，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。如河南省規(guī)定，省會(huì)城市的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不得低于20%；其他省轄市的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不得低于15%。外資企業(yè)在計(jì)算當(dāng)期預(yù)征稅款時(shí)，直接以當(dāng)期預(yù)收房款×預(yù)計(jì)利潤(rùn)率×所得稅稅率計(jì)算得出。

內(nèi)資政策規(guī)定，全國(guó)范圍進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，經(jīng)濟(jì)適用房不得低于3%；開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10%。內(nèi)資企業(yè)在按照規(guī)定的毛利率計(jì)算出毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

銷售收入確認(rèn)存在三項(xiàng)差異

一、完工條件有明顯差異。

外資政策規(guī)定，企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日，或者頭筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理頭筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。

內(nèi)資政策規(guī)定，符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。

二、不同銷售方式下收入確認(rèn)原則有差異。

外資列舉了4種不同銷售方式下收入確定的原則：1.采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付購(gòu)方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

內(nèi)資列舉了5種不同銷售方式下收入確定的原則，且對(duì)委托方式銷售的4種形式進(jìn)行了具體規(guī)范：1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其頭付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：(1)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(2)采取視同購(gòu)斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購(gòu)購(gòu)方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)購(gòu)方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于購(gòu)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于購(gòu)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)購(gòu)方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按購(gòu)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(3)采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購(gòu)購(gòu)方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)購(gòu)方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)購(gòu)方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述(1)~(3)項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。5.開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

三、存在有無(wú)“視同銷售”規(guī)定的差異。

內(nèi)資政策規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。而外資房地產(chǎn)的稅收政策對(duì)視同銷售未給予明確規(guī)定。

預(yù)提費(fèi)用體現(xiàn)成本扣除差異

外資政策規(guī)定，對(duì)于企業(yè)在售后發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提，待工程結(jié)束后應(yīng)按實(shí)際決算成本在完工當(dāng)期作出調(diào)整。具體比例可由企業(yè)提出申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。如河南省規(guī)定：按銷售收入的10%比例范圍預(yù)提，若房屋主體工程已完工，只剩下后期的花、草、樹木等配套的環(huán)境綠化，則預(yù)提比例不應(yīng)超過(guò)銷售收入的2%。

內(nèi)資政策規(guī)定，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提(或應(yīng)付)費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。

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