11月13日，國土資源部副部長鹿心社表示，將采取有針對性措施化解歷史上已形成的小產權房問題。記者獲悉，因為小產權房的復雜性，目前，有關存量小產權房法規(guī)政策的制訂工作實際上并沒有啟動，一切都只是在研究階段。

看來，存量小產權房“合法化”還需要等待，其“轉正路徑”也勢必面臨一次大考。

小產權房成本遠低于商品房

規(guī)模巨大決定了這一次“大考”非同一般。

來自國土部門的統(tǒng)計數據顯示，至2007年上半年，全國“小產權房”面積已經達到66億平方米，相當于2007年地產銷售高峰期時10年的銷售量。

“小產權房”是否應“轉正”，專家的意見不盡相同。

一種說法認為，小產權房如果大規(guī)模進入流通環(huán)節(jié)，可能會對商品房市場形成巨大沖擊波。

“小產權房轉正后，要上市流通，問題可能會比較嚴重。”21世紀不動產高端分析師孟奇對記者說。在孟奇看來，小產權房“轉正”后通過二手房市場上市流通有可能改變市場的供求關系，從而影響房價?！皩χ鞒菂^(qū)的影響可能會比郊區(qū)市場更明顯?！?p> 以北京六里橋區(qū)域為例，孟奇介紹，該區(qū)域商品房價格已達1.5萬元，而附近90年代興建的小產權房，價格不過3000元左右，“即便是按照當前該區(qū)域的平均土地出讓金價格來補交，其間的價格差距也不小?！?p> 2007年7月，保利地產（600048.SH）以10.48億元的價格拿下了現在的保利百合項目地塊，規(guī)劃建筑面積為13.1萬平方米，樓面價約7900元每平方米。據此測算，小產權房即便補交這個數字的土地出讓金后，與同區(qū)域的商品房價格仍有近4000元的差距。

“而對于按照何種標準補交土地出讓金并無說法，如果按照之前的標準，對于商品房價格的沖擊也將更大?！泵掀嬷赋?。目前還無法預計，如果小產權房“轉正”，到底會有多少房源可能進入二手房市場，這些都將成為流通市場的不安定因素。

持有相同觀點的還有SOHO中國董事長潘石屹。潘指出，無論處理結果如何，總會有一部分小產權房會上市流通，加之一旦二手房流通環(huán)節(jié)降低稅費和簡化交易手續(xù)，也將有大量二手房上市，這些房源就如同股市中的“大小非”一樣，給新建住宅市場造成巨大沖擊。

然而，也有不同意見者認為，其“轉正”后的影響甚微。

“小產權房即便真的有如此大規(guī)模，其絕大多數也已賣出，實際上，出于產權風險考慮，投資客進入的并不多，很多購家都是以自住為目的，其合法化后對于商品房市場的影響并不會太大?！敝袊康禺a及住宅研究會副會長顧云昌指出。

國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云也認為，小產權房解禁會不會形成所謂的沖擊波可能還需要商榷?！敖^大多數小產權房位置偏遠，建筑設計、工程質量、配套設施等與商品房相比都沒有競爭力，它先進的優(yōu)勢可能就在于價格?！?p> “路徑”建言

倘若小產權房“轉正”，應該補交哪些費用？

11月13日，鹿心社副部長還指出，具體解決小產權房問題的措施包括至少需要補交所占土地的地價。

對此，嚴金明與鄒曉云的觀點都是，小產權房“轉正”的資金成本不宜過高。

鄒曉云指出，小產權房所需補交的的費用成本包括土地轉用的手續(xù)費、基礎設施配套費以及土地出讓金等，應以房主的經濟承受力為基礎，激發(fā)房主主動去走完小產權房的轉正程序。

嚴金明也認為，理論上小產權房就是缺少土地出讓金?！澳壳?，土地出讓金是通過招拍掛方式來衡量，小產權房只能通過評估方式。評估的土地出讓金價格較好小于招拍掛價格，如果價格太高，房主根本購不起，解決小產權房問題就很難落到實處?！?p> 顧云昌甚至建言，由于小產權房沒有繳納土地出讓金，可在小產權房領域先行收取物業(yè)稅。

幾乎所有的采訪對象都認為，小產權房不能簡單地放開。

“穩(wěn)妥的方式就是逐步釋放小產權房?！编u曉云認為，應根據城市的總體規(guī)劃、年度土地供應計劃以及房地產開發(fā)計劃來調控小產權房的“轉正”速度?！跋冉鉀Q規(guī)劃區(qū)內小產權房問題，不在規(guī)劃區(qū)內的可以緩一緩，通過增加規(guī)劃區(qū)外小產權房轉正的時間成本，來緩解其可能對市場產生的不利影響。”鄒曉云把這個方式形象地概括為“以時間換空間?！?p> 孟奇堅定地認為，小產權房應與現行經濟適用房等保障性住房一樣，原則上不允許上市流通?！凹词故茄a交了各項稅費，小產權房的價格優(yōu)勢依然明顯，一些開發(fā)商和投資客認為，還會冒險去開發(fā)和購購小產權房，小產權房將難以杜絕。”

嚴金明則從更為宏觀的角度來看待這個問題。“小產權房深層次的原因還是土地制度的問題，城鄉(xiāng)分割的市場格局不能真正改變，同地同價同權的統(tǒng)一土地市場不能建立，小產權房問題將很難解決。”

嚴金明直言，目前“清理存量，禁止增量”的小產權房解決方案只是一種理想化的模式，如果不能解決土地制度的根本問題，小產權房也只是“從違法化到合法化”的周而復始，并不能得到根治。

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