[提要]今年至今發(fā)布的較后一個(gè)涉及商、住用地的土地公告--35號(hào)公告，推出的3幅住宅用地昨日全部開(kāi)標(biāo)。然而，其中位于金山的2幅地塊，因申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)截止時(shí)間(11月17日下午4時(shí))之前仍無(wú)人提出申請(qǐng)，在開(kāi)標(biāo)后毫無(wú)懸念地流標(biāo)。 今年至今發(fā)布的較后一個(gè)涉及商、住用地的土地公告--35號(hào)公告，推出的3幅住宅用地昨日全部開(kāi)標(biāo)。然而，其中位于金山的2幅地塊，因申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)截止時(shí)間(11月17日下午4時(shí))之前仍無(wú)人提出申請(qǐng)，在開(kāi)標(biāo)后毫無(wú)懸念地流標(biāo)。另一幅嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)黃家花園路東側(cè)、金沙江西路南側(cè)商、住地塊，即土地交易市場(chǎng)推出的今年的經(jīng)營(yíng)性用地，則被少有競(jìng)購(gòu)企業(yè)--萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以近10億元的底價(jià)收入囊中。

至此，35號(hào)土地公告成為自今年4月6號(hào)發(fā)布的6號(hào)公告中頭度出現(xiàn)地塊流標(biāo)以來(lái)，第8個(gè)出現(xiàn)流標(biāo)地塊的公告。

較新公告

兩住宅用地流標(biāo)

土地交易市場(chǎng)信息顯示，今年10月10日發(fā)布的35號(hào)公告，其中包括兩幅住宅用地和一幅商業(yè)辦公、住宅綜合性用地。這些地塊已全部完成開(kāi)標(biāo)。

其中，今年至今土地交易市場(chǎng)推出的一幅商業(yè)、住宅用地--嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)黃家花園路東側(cè)、金沙江西路南側(cè)商、住綜合用地，地塊的總面積為23.8萬(wàn)平方米，出讓面積為18.6萬(wàn)平方米，盡管之前領(lǐng)取(競(jìng)購(gòu))申請(qǐng)書的人數(shù)多達(dá)13家，但較終只有一家企業(yè)申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)，因此，該地塊以9.92億元的底價(jià)成交，成交樓板價(jià)約2400元/平方米。

易居中國(guó)的分析師付琦表示，將近10億元的總地價(jià)，在當(dāng)前的房地產(chǎn)淡季，并不是有很多企業(yè)能夠拿得出的。這可能也是僅1家企業(yè)申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)的主要原因。

然而，35號(hào)公告中其他兩幅住宅用地則不那么"幸運(yùn)"。35號(hào)公告掛牌出讓期間，金山新城區(qū)E25地塊雖然有6家企業(yè)領(lǐng)取申請(qǐng)書，但在申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)截止時(shí)間(11月5日下午4時(shí))之前仍無(wú)人提出申請(qǐng)；金山亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊甚至沒(méi)有人領(lǐng)取申請(qǐng)書，更談不上申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)這一環(huán)節(jié)了。

這兩幅住宅用地毫無(wú)懸念地雙雙流標(biāo)。

供應(yīng)斷檔

今年住宅供地或結(jié)束

實(shí)際上，第35號(hào)土地公告后，上海市可能再無(wú)商業(yè)、住宅類的經(jīng)營(yíng)性用地推出，包括11月3日批以"土地出讓預(yù)告"公布的181幅土地以及11月18日公布的一個(gè)"轉(zhuǎn)讓公告"所涉及的土地全為工業(yè)用地。

上海市政府2008年的供地計(jì)劃顯示，2008年安排經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地計(jì)劃1500萬(wàn)平方米，其中住宅用地800-1000萬(wàn)平方米。從上海房地局公布的土地出讓情況來(lái)看，上海2000年以后每年的經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)逐步增加，從2000年的1020萬(wàn)平方米一直到2005年頂峰時(shí)期的3000萬(wàn)平方米，此后雖然有所調(diào)整，但供地總量也一直在2000萬(wàn)平方米以上?？梢钥闯?，今年的計(jì)劃已是上海自2002年以來(lái)的較低值。

然而，即使如此，今年至今為止上海土地交易市場(chǎng)推出的土地中(含轉(zhuǎn)讓)，涉及住宅用地的面積還是僅約200萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，時(shí)值年底，今年的住宅用地推地指標(biāo)僅完成了兩成多。

10月22日晚，上海出臺(tái)的14條"救市政策"，其中第14條為"嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，從緊經(jīng)營(yíng)性商品住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。"并表明執(zhí)行期限從2008年11月1日起至2009年12月31日止。

據(jù)此，有市場(chǎng)分析人士指出，"今年住宅用地供應(yīng)'達(dá)標(biāo)'幾乎不可能了。"另外，連續(xù)多幅商、住用地的流標(biāo)，對(duì)出讓方(各區(qū)政府)的推地信心產(chǎn)生較大影響。有開(kāi)發(fā)商向記者透露，至今年底，上海將暫緩?fù)恋厥袌?chǎng)上住宅用地的推出，而工業(yè)及商業(yè)用地照原計(jì)劃推出。"我們?cè)疽恢备櫟膸追≌玫兀?tīng)說(shuō)現(xiàn)在都暫緩?fù)瞥隽恕?該人士大膽預(yù)測(cè)，35號(hào)土地出讓公告可能是今年較后一個(gè)含有住宅用地的土地出讓公告。

若真如上述開(kāi)發(fā)商所言，那么，今年的住宅用地出讓已在頻頻流標(biāo)中結(jié)束，明年上海住宅市場(chǎng)供應(yīng)也將后繼乏力。

市場(chǎng)回顧

商住地塊流標(biāo)頻頻

可以發(fā)現(xiàn)，今年上海土地市場(chǎng)的景氣程度全無(wú)上一年度的風(fēng)光--除了有不少地塊只能黯然接受流標(biāo)的命運(yùn)外，底價(jià)成交地塊(幅數(shù))也接近半數(shù)。

事實(shí)上，在去年底，上海土地市場(chǎng)的寒意已經(jīng)似有先兆。2007年12月31日，2007年13號(hào)公告中的盧灣濱江104號(hào)和105號(hào)兩塊熱門地塊開(kāi)標(biāo)，前者被綠地集團(tuán)以36.3億元競(jìng)得；后者以10.05億元成交，得主是上海瀛通集團(tuán)和河南老街坊集團(tuán)組成的聯(lián)合體。這兩幅地塊的樓板價(jià)平均都低于20000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于不少專家樓板價(jià)可達(dá)35000元的預(yù)判--市黃金地塊低價(jià)成交--已經(jīng)在預(yù)示2008年土地市場(chǎng)的衰退。

今年3月，上海6號(hào)土地公告頭次出現(xiàn)流標(biāo)--出讓面積僅8000平方米的奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)齊百路西側(cè)地塊因無(wú)人申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)而流標(biāo)，或許因?yàn)槌鲎尩貕K地處偏遠(yuǎn)，這次流標(biāo)在當(dāng)時(shí)并沒(méi)有引起太大的關(guān)注。

次流標(biāo)發(fā)生在今年9月，因?yàn)?主角"是明星地塊而引起業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注。上海房地局今年7月30日發(fā)布的18號(hào)土地公告中，有一幅備受關(guān)注的住宅用地--占地面積近7萬(wàn)平方米的普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)頭次推出的住宅用地--7c北塊，據(jù)出讓文件顯示，該地塊起始價(jià)16.053億元，起拍樓板價(jià)高達(dá)14300元/平方米，與周邊新建房屋的房?jī)r(jià)相差不多。7月31日，本報(bào)曾經(jīng)發(fā)表《長(zhǎng)風(fēng)住宅地塊堅(jiān)持高價(jià)出讓》一文，指出"這一起始樓板價(jià)，注定此地塊出讓艱難"。雖然公告期間，長(zhǎng)風(fēng)7c北塊吸引多達(dá)29家企業(yè)領(lǐng)取了出讓文件，然而，在規(guī)定競(jìng)購(gòu)申請(qǐng)時(shí)間(9月3日下午4點(diǎn))結(jié)束前，沒(méi)有一家申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)，較終，這一地塊因無(wú)人提出申請(qǐng)而流標(biāo)。

長(zhǎng)風(fēng)7c地塊的流標(biāo)打開(kāi)了今年上海土地市場(chǎng)沒(méi)落的序幕。

9月19日，22號(hào)土地公告開(kāi)標(biāo)，徐匯區(qū)上中路424 街坊3/1丘、寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)蕰川路地塊和奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)奉賢海關(guān)區(qū)域地塊這3幅地塊全數(shù)因無(wú)人提出申請(qǐng)而流標(biāo)。

10月15日，28號(hào)公告中的三幅地塊--徐匯區(qū)徐家匯街道143街坊(中漕新村地塊)、金橋出口加工區(qū)16-2、16-3、16-4、16-5地塊，以及青浦重固鎮(zhèn)夏陽(yáng)金城西側(cè)地塊--三幅商、住用地申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)截止時(shí)間(即10月13日下午4時(shí))之前均無(wú)人提出申請(qǐng)，理論上淪為"流標(biāo)"。10月14日晚，出讓方通過(guò)市房地局的公告宣稱"終止掛牌"。

10月24日，30號(hào)公告中位于奉賢海灣鎮(zhèn)和青浦青趙路的兩幅商、住用地流標(biāo)；11月7日，32號(hào)公告中位于金山楓涇鎮(zhèn)和青浦華新鎮(zhèn)的兩幅商、住地塊再次流標(biāo)；直至11月19日，上述35號(hào)公告中兩幅純住宅用地流標(biāo)。

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