中小套型住房供地加大

在第十一屆全國人大一次會議上， 總理在《政府工作報告》中，明確指出采取四項措施建立住房保障體系。其中一項就是增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。合理調(diào)整城市土地供給結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房用地。

《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》國發(fā)[2008]3號，也指出充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機制。優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)，合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將較低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70％的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。

2月18日，北京市建委公布《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》并公開向社會征求意見，這意味著北京市限價房的銷售準備工作已經(jīng)開始。北京市去年開始啟動了兩限房建設(shè)，總共建設(shè)450萬平方米。 2008年北京推出的頭個限價房用地——豐臺區(qū)花鄉(xiāng)的紀家廟地塊，目前已進入招標公告程序，預(yù)計在今年3月中旬入市。2008年北京保障性住房供地至少占到今年土地供應(yīng)總量的40％。北京市國土資源局公開資料顯示，2007年，在北京市住宅用地的實際供應(yīng)中，經(jīng)濟適用房和廉租房的用地供應(yīng)達到416公頃，大大超出全年 220公頃的計劃；兩限房土地的供應(yīng)量則達到163公頃，實際完成了供應(yīng)計劃的116％。 2007年前11個月，北京市各類住宅實際供地總計約1347公頃，其中，廉租房、經(jīng)適房、兩限房和其他套型建筑面積在 90平方米以下的普通商品房用地，占住宅用地供應(yīng)量的 85％以上，供地走向明顯。

而國土資源部進一步提出要求，在其下發(fā)的《關(guān)于認真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》中，重申確保城市低收入家庭住房用地供應(yīng)。其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房(兩限房)建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70％。

為推進住房保障建設(shè)，保障住房供地將得到加強，未來兩限房將成為住房保障系統(tǒng)的重要補充。

限價房呈燎原之勢

2007年11月， 總理考察新加坡時提出了“經(jīng)濟適用房主要是面向中產(chǎn)”的觀點之后，中等收入群體的住房問題逐漸升溫。考慮到經(jīng)濟適用房的適用對象被2007年的《國發(fā)24號文》明確由中低收入家庭下調(diào)為低收入家庭，限價房將成為解決中等收入群體住房困難的主要推廣內(nèi)容。

頭創(chuàng)限價商品房政策的是寧波市。2005年至2007年上半年，寧波市供應(yīng)經(jīng)濟適用房和限價房用地346萬平方米，占住宅用地總量的44％。2003年，為了平抑過高的房價漲幅，寧波市出臺了限價房政策。隨即在2004年2月，寧波推出 5000余套限價房；面積在55平方米～95平方米之間，均價控制在每平方米3000元左右，并向特定住房群體出售。

緊跟寧波的是同為計劃單列市的青島。青島市從2005年開始，市區(qū)每年從儲備土地中拿出1000畝土地用于限價房用地供應(yīng)，并列入了“十一五”住房規(guī)劃。前兩年的計劃已經(jīng)圓滿完成，2007年至2010年的計劃已經(jīng)列入五年規(guī)劃，并落實到了具體區(qū)位。青島市加大土地開發(fā)整理力度，積極協(xié)調(diào)規(guī)劃、財政、人防等部門，合理、科學(xué)編制掛牌出讓文件，并在整個出讓文件報批過程中指派專人全程跟蹤，限度地縮短土地儲備周期加快土地出讓速度，既降低土地儲備運營成本又促使普通商品房項目早日開工，同時科學(xué)設(shè)定項目開發(fā)周期，避免開發(fā)商囤積土地，加快土地的開發(fā)速度。從2004年8月，青島市新的住房政策將原來過于寬泛的經(jīng)濟適用房供應(yīng)范圍一分為二，向低收入家庭供應(yīng)經(jīng)濟適用房，向中等收入家庭供應(yīng)普通商品房，并給普通商品房制定限價，同時購購普通商品房也要像購購經(jīng)濟適用房一樣必須有購房許可證。

而限價房對于過熱的房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用明顯。青島市房地產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)影響，2月份該市各區(qū)域新房成交量普遍萎縮，市內(nèi)四區(qū)新房共成交873套，其中限價房為641套，占市內(nèi)四區(qū)總成交量的73．4％，限價房對商品房交易的沖擊創(chuàng)新高。

在繼寧波、青島、廣州、北京推出限價房之后，2008年更多省份和城市加入了開發(fā)限價房的陣營。河南今年計劃推出限價房；武漢開建90萬平方米兩限房；煙臺探索建限價房解決“夾心層”住房問題；南昌市年內(nèi)將推出12宗835畝“限套型、限房價”的商品住房用地；天津2008年開工建設(shè)限價商品房150萬平方米。西安更是 2008年要推出400多萬平方米的限價房。

制度有待完善

此前，由于過于強化住宅的商品屬性所帶來的中低收入群體住房之痛，以及相關(guān)的住房制度之弊，推動有關(guān)方面從2008年開始由社會層面的認知轉(zhuǎn)為密集的政府政策診療。但政策轉(zhuǎn)向、執(zhí)行所激發(fā)出來的細節(jié)碰撞，亟須政策的進一步完善。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端認為，我國住房制度改革經(jīng)歷了住房政策從“市場、保障并重”到“重市場、輕保障”，又再回“市場、保障并重”的曲折過程。

不能否定住房市場化的積極作用，住房市場化推動了對住宅的投資和GDP的增加。有人士指出，在市場化激勵下， 2003-2007年的五年，全國城鎮(zhèn)住宅投資總額達到6．7萬億元，比上一個五年增加了4萬多億元，年均竣工住宅超過6億平方米。

但在將住房大力推向市場的同時，弊端也逐漸積累。1998年房改時曾提出要較后形成以經(jīng)適房為主的住房供應(yīng)體系，但2007年數(shù)據(jù)顯示，盡管多年來經(jīng)適房投資大幅增長，但只占商品住宅投資的4％左右。

此外，住房市場化所推動的房價不斷攀升也越發(fā)使低收入家庭遭遇住房窘境。據(jù)統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5．5％。由于以往將住房問題界定為市場領(lǐng)域，結(jié)果截至2007年10月底，累計全國只解決了68．1萬戶。

現(xiàn)階段我國住房問題也基本上有了一個比較明朗的政策取向：低收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經(jīng)濟適用住房；中等收入家庭根據(jù)各地實踐可以采取限價房和經(jīng)濟租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場解決。

但是“限價房”的管理制度需要進一步完善。一位分析人士認為，限價房從誕生之日起就面臨著三大難題。其一，限價房的選址問題；其二，如何界定限價房購購人群的標準；其三，限價房與經(jīng)適房、中低價商品房的界定模糊令市場操作者很難把握。同時限價房因為和商品房的差價，如何防止之前經(jīng)濟適用房遭遇的“開奔馳車的購經(jīng)濟適用房”的困境，也是考驗政府智慧的難題。

另外隨著限價房投放市場，顯現(xiàn)出拉低周邊房價效應(yīng)同時，投放總量難題也突顯出來。近期北京市在向國家有關(guān)部委匯報情況時，提出限價房總量確定的難題。少量的限價商品房推向市場，對市場沒有太大影響，而大量的限價商品房出現(xiàn)則必將使得國有土地的出讓價格遭到損失，因此如何協(xié)調(diào)其比例也將是一個很重要的問題。

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