中小套型住房供地加大

在第十一屆全國人大一次會(huì)議上， 總理在《政府工作報(bào)告》中，明確指出采取四項(xiàng)措施建立住房保障體系。其中一項(xiàng)就是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機(jī)制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。合理調(diào)整城市土地供給結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房用地。

《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》國發(fā)[2008]3號(hào)，也指出充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機(jī)制。優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)，合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將較低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70％的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。

2月18日，北京市建委公布《北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》并公開向社會(huì)征求意見，這意味著北京市限價(jià)房的銷售準(zhǔn)備工作已經(jīng)開始。北京市去年開始啟動(dòng)了兩限房建設(shè)，總共建設(shè)450萬平方米。 2008年北京推出的頭個(gè)限價(jià)房用地——豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)的紀(jì)家廟地塊，目前已進(jìn)入招標(biāo)公告程序，預(yù)計(jì)在今年3月中旬入市。2008年北京保障性住房供地至少占到今年土地供應(yīng)總量的40％。北京市國土資源局公開資料顯示，2007年，在北京市住宅用地的實(shí)際供應(yīng)中，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的用地供應(yīng)達(dá)到416公頃，大大超出全年 220公頃的計(jì)劃；兩限房土地的供應(yīng)量則達(dá)到163公頃，實(shí)際完成了供應(yīng)計(jì)劃的116％。 2007年前11個(gè)月，北京市各類住宅實(shí)際供地總計(jì)約1347公頃，其中，廉租房、經(jīng)適房、兩限房和其他套型建筑面積在 90平方米以下的普通商品房用地，占住宅用地供應(yīng)量的 85％以上，供地走向明顯。

而國土資源部進(jìn)一步提出要求，在其下發(fā)的《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》中，重申確保城市低收入家庭住房用地供應(yīng)。其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(兩限房)建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70％。

為推進(jìn)住房保障建設(shè)，保障住房供地將得到加強(qiáng)，未來兩限房將成為住房保障系統(tǒng)的重要補(bǔ)充。

限價(jià)房呈燎原之勢(shì)

2007年11月， 總理考察新加坡時(shí)提出了“經(jīng)濟(jì)適用房主要是面向中產(chǎn)”的觀點(diǎn)之后，中等收入群體的住房問題逐漸升溫?？紤]到經(jīng)濟(jì)適用房的適用對(duì)象被2007年的《國發(fā)24號(hào)文》明確由中低收入家庭下調(diào)為低收入家庭，限價(jià)房將成為解決中等收入群體住房困難的主要推廣內(nèi)容。

頭創(chuàng)限價(jià)商品房政策的是寧波市。2005年至2007年上半年，寧波市供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房用地346萬平方米，占住宅用地總量的44％。2003年，為了平抑過高的房價(jià)漲幅，寧波市出臺(tái)了限價(jià)房政策。隨即在2004年2月，寧波推出 5000余套限價(jià)房；面積在55平方米～95平方米之間，均價(jià)控制在每平方米3000元左右，并向特定住房群體出售。

緊跟寧波的是同為計(jì)劃單列市的青島。青島市從2005年開始，市區(qū)每年從儲(chǔ)備土地中拿出1000畝土地用于限價(jià)房用地供應(yīng)，并列入了“十一五”住房規(guī)劃。前兩年的計(jì)劃已經(jīng)圓滿完成，2007年至2010年的計(jì)劃已經(jīng)列入五年規(guī)劃，并落實(shí)到了具體區(qū)位。青島市加大土地開發(fā)整理力度，積極協(xié)調(diào)規(guī)劃、財(cái)政、人防等部門，合理、科學(xué)編制掛牌出讓文件，并在整個(gè)出讓文件報(bào)批過程中指派專人全程跟蹤，限度地縮短土地儲(chǔ)備周期加快土地出讓速度，既降低土地儲(chǔ)備運(yùn)營成本又促使普通商品房項(xiàng)目早日開工，同時(shí)科學(xué)設(shè)定項(xiàng)目開發(fā)周期，避免開發(fā)商囤積土地，加快土地的開發(fā)速度。從2004年8月，青島市新的住房政策將原來過于寬泛的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)范圍一分為二，向低收入家庭供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，向中等收入家庭供應(yīng)普通商品房，并給普通商品房制定限價(jià)，同時(shí)購購普通商品房也要像購購經(jīng)濟(jì)適用房一樣必須有購房許可證。

而限價(jià)房對(duì)于過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用明顯。青島市房地產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)影響，2月份該市各區(qū)域新房成交量普遍萎縮，市內(nèi)四區(qū)新房共成交873套，其中限價(jià)房為641套，占市內(nèi)四區(qū)總成交量的73．4％，限價(jià)房對(duì)商品房交易的沖擊創(chuàng)新高。

在繼寧波、青島、廣州、北京推出限價(jià)房之后，2008年更多省份和城市加入了開發(fā)限價(jià)房的陣營。河南今年計(jì)劃推出限價(jià)房；武漢開建90萬平方米兩限房；煙臺(tái)探索建限價(jià)房解決“夾心層”住房問題；南昌市年內(nèi)將推出12宗835畝“限套型、限房價(jià)”的商品住房用地；天津2008年開工建設(shè)限價(jià)商品房150萬平方米。西安更是 2008年要推出400多萬平方米的限價(jià)房。

制度有待完善

此前，由于過于強(qiáng)化住宅的商品屬性所帶來的中低收入群體住房之痛，以及相關(guān)的住房制度之弊，推動(dòng)有關(guān)方面從2008年開始由社會(huì)層面的認(rèn)知轉(zhuǎn)為密集的政府政策診療。但政策轉(zhuǎn)向、執(zhí)行所激發(fā)出來的細(xì)節(jié)碰撞，亟須政策的進(jìn)一步完善。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長張?jiān)苏J(rèn)為，我國住房制度改革經(jīng)歷了住房政策從“市場(chǎng)、保障并重”到“重市場(chǎng)、輕保障”，又再回“市場(chǎng)、保障并重”的曲折過程。

不能否定住房市場(chǎng)化的積極作用，住房市場(chǎng)化推動(dòng)了對(duì)住宅的投資和GDP的增加。有人士指出，在市場(chǎng)化激勵(lì)下， 2003-2007年的五年，全國城鎮(zhèn)住宅投資總額達(dá)到6．7萬億元，比上一個(gè)五年增加了4萬多億元，年均竣工住宅超過6億平方米。

但在將住房大力推向市場(chǎng)的同時(shí)，弊端也逐漸積累。1998年房改時(shí)曾提出要較后形成以經(jīng)適房為主的住房供應(yīng)體系，但2007年數(shù)據(jù)顯示，盡管多年來經(jīng)適房投資大幅增長，但只占商品住宅投資的4％左右。

此外，住房市場(chǎng)化所推動(dòng)的房價(jià)不斷攀升也越發(fā)使低收入家庭遭遇住房窘境。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5．5％。由于以往將住房問題界定為市場(chǎng)領(lǐng)域，結(jié)果截至2007年10月底，累計(jì)全國只解決了68．1萬戶。

現(xiàn)階段我國住房問題也基本上有了一個(gè)比較明朗的政策取向：低收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經(jīng)濟(jì)適用住房；中等收入家庭根據(jù)各地實(shí)踐可以采取限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場(chǎng)解決。

但是“限價(jià)房”的管理制度需要進(jìn)一步完善。一位分析人士認(rèn)為，限價(jià)房從誕生之日起就面臨著三大難題。其一，限價(jià)房的選址問題；其二，如何界定限價(jià)房購購人群的標(biāo)準(zhǔn)；其三，限價(jià)房與經(jīng)適房、中低價(jià)商品房的界定模糊令市場(chǎng)操作者很難把握。同時(shí)限價(jià)房因?yàn)楹蜕唐贩康牟顑r(jià)，如何防止之前經(jīng)濟(jì)適用房遭遇的“開奔馳車的購經(jīng)濟(jì)適用房”的困境，也是考驗(yàn)政府智慧的難題。

另外隨著限價(jià)房投放市場(chǎng)，顯現(xiàn)出拉低周邊房價(jià)效應(yīng)同時(shí)，投放總量難題也突顯出來。近期北京市在向國家有關(guān)部委匯報(bào)情況時(shí)，提出限價(jià)房總量確定的難題。少量的限價(jià)商品房推向市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)沒有太大影響，而大量的限價(jià)商品房出現(xiàn)則必將使得國有土地的出讓價(jià)格遭到損失，因此如何協(xié)調(diào)其比例也將是一個(gè)很重要的問題。

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