往重慶市東北方向經(jīng)過兩個公里的車程，便來到風景優(yōu)美的旅游勝地——長壽湖，這個由千島組成的旅游風景區(qū)，將被旅游地產概念植入，而長壽湖也將迎來它的新主人——楊國強。

“我們已經(jīng)和碧桂園（2007.HK）簽署了6300畝土地出讓框架性協(xié)議。”10月30日下午，長壽區(qū)招商局一科員在其辦公室對《華夏時報》記者說。

但本報記者了解到，這出讓的6300畝土地國土資源部已經(jīng)開始調查。實際上，當碧桂園的拿地模式遭遇到土地整肅風暴，楊國強也必然會面臨的挑戰(zhàn)。

長壽湖急切招商引資

碧桂園20億廉價拿地

美麗的長壽湖已經(jīng)變得愈發(fā)不安靜，在當?shù)卣猩桃Y、經(jīng)濟崛起的號召下，這里正在成為一片熱土。

“我們已經(jīng)上報了開發(fā)長壽湖的文件，正在等待重慶市政府的批復?！遍L壽湖招商局局長桂林說，“這里將以旅游為引導，房地產為平臺，帶動產業(yè)發(fā)展?！?

在長壽湖招商局的努力下，先后有多個開發(fā)商接觸過長壽湖，但都沒有敲定。而較讓長壽湖招商局滿意的，還是碧桂園，在他們看來，楊國強為人低調，暗合了長壽湖土地出讓方式不事招搖的特性。

“楊老板在深圳的口碑很好，他一下子圈了這么多土地，正好可以省去了我們招商的壓力，而且碧桂園快速開發(fā)的模式也能盡快給長壽湖帶來效益。”長壽湖招商局工作人員李季（化名）對本報記者表示。

今年9月，按照雙方簽署的協(xié)議，楊國強拿走6300畝土地，準備開發(fā)旅游地產項目，其中大坪島2000畝，湖域周邊土地4000多畝。

實際上，早在去年5月份，楊國強便來到長壽湖考察?！爸皇钱敃r要求10萬元/畝給他，價格太低了，雙方?jīng)]談攏。”李季說。

但在后來的商談中，雙方達成協(xié)議。李季介紹，較后6300畝土地的出讓總價為20多億元，這個價格也比長壽湖方面較初給出的價格便宜不少。

李季透露，之所以給出比較低的出讓價格，是因為碧桂園不僅僅與長壽湖簽署了這6000多畝土地，雙方還就湖域周邊17000畝土地進行商談。

國土部悄赴長壽湖調查

出讓地遠超規(guī)定建設面積

然而，就在雙方“聯(lián)姻”之際，一場浩大的土地檢查正在全國展開。

據(jù)記者了解，10月底，國土部土地利用司組成了一個督察小組，悄赴重慶長壽湖地區(qū)，調查碧桂園大規(guī)模儲備土地的情況。

“國土部土地利用司抽調了3個人，于10月27日視察了碧桂園在長壽湖地區(qū)的土地儲備情況?！迸阃暡斓闹貞c市國土局土地利用處處長黃強說，“主要看開發(fā)商有沒有延期開發(fā)，地方政府有無違規(guī)批地的情況，并將出臺有針對性的措施?！?

“這是百日土地督察的一個非常具體行動?！秉S強透露。不過在視察現(xiàn)場，國土部官員沒有對碧桂園做任何表態(tài)。截止到本報發(fā)稿前，國土部亦沒有做出任何處理的決定。

但在重慶市國土局相關人士看來，長壽湖6300畝土地的出讓已經(jīng)遠遠超過了長壽區(qū)能夠提供的建設用地的面積。

長壽區(qū)國土局周局長對記者透露：10月25日，重慶市長壽區(qū)國土局即通過書面的形式，向市局與國土部匯報了碧桂園在長壽湖拿地的情況。

“反正到現(xiàn)在，我沒有供給他們一分地?！敝芫珠L對《華夏時報》記者說，“跟我們沒有關系。”他還表示，國土部門也知道了此情況，但現(xiàn)場還沒有任何動工的跡象，所以不好說，其間言語頗讓人思量。

而長壽區(qū)國土局王副局長則對記者表示：碧桂園與長壽湖方面簽署的是框架性協(xié)議，還沒有具體的土地出讓，因此碧桂園還沒有實際發(fā)生土地違規(guī)利用的問題，國土局目前也沒有辦法查它。

10月31日，記者闖進了重慶市國土局局長的辦公室，詢問關于碧桂園長壽湖拿地是否違規(guī)，是否會處理的問題，重慶市國土局局長以不方便表態(tài)為由，將記者轟出了辦公室。

“我目前也不方便對此問題發(fā)表個人看法，既然是國土部督察組來視察，你較好去問國土部?！痹谟浾叩淖穯栂?，黃強如此表示。

但他同時表示，長壽湖地區(qū)主要為國有土地和集體用地，出讓如此多的土地面積必然會牽扯到農用地“以租代征”、未批先用和農用地擅自改為建設用地的問題?！叭绻鲎專`規(guī)是必然的。”

轉借建設用地指標

拆遷工作已開始

知情人士表示，當?shù)氐恼猩桃Y和經(jīng)濟發(fā)展一般是由市政府層面主持工作，地方國土部門有時也會態(tài)度“曖昧”，不好說什么。

重慶市國土局辦公室一位工作人員則對記者表示：“按照以往的經(jīng)驗，只要地方政府想去進行開發(fā)，國土部門所起的作用就是讓這些用地看起來合法就行了?！?

他雖然沒有進一步闡釋“合法”的路徑，但記者從相關人士處獲悉，一種可能的路徑是，按照重慶市對長壽湖整體開發(fā)的批復，先將其他地區(qū)的農用地轉為建設用地的指標拿過來，這樣一個城市的指標總量不變，只是集中到一個區(qū)域而已。至于其他區(qū)域的用地指標則“以后再說”。

“作為直轄市和三峽庫區(qū)，我們在行政體系上與其他地區(qū)不同，區(qū)縣的權力比較大。長壽區(qū)在土地利用上，有很大的權力，很多事情上是不需要給市局做匯報的。”重慶市國土局一位內部人士說。

“市政府、區(qū)政府對此很重視。實際上，長壽湖的開發(fā)現(xiàn)狀并不令人滿意，我們要在發(fā)展上打破常規(guī)，要創(chuàng)新?！遍L壽湖管委會一位人士說，“要發(fā)展，打擦邊球是不可以避免的?！?

在這樣的邏輯和貫徹執(zhí)行下，事實上，長壽湖管委會已經(jīng)在大坪島等長壽湖周邊區(qū)域開始了初步的征地拆遷工作。大坪島是協(xié)議中碧桂園長壽湖項目的核心區(qū)域，面積過2000畝，以農用地居多。而這個時候，有關長壽湖利用的總體規(guī)劃還沒有完成。

“但拆遷上遇到了不小的問題。大坪島內的居民不少人不愿意搬。但會遲早要他們搬出去！”長壽湖管委會相關人員如此抱怨地說道。

他進一步表示，要達到企業(yè)進場建設的標準，他們規(guī)定完成一級開發(fā)總的成本不能超過八九萬元/畝，那么長壽湖給拆遷戶的綜合補償成本就不會高過2萬元/畝，“只要不出現(xiàn)大的群眾上訪，我們的操作就不會出現(xiàn)問題，政府就不會干預”。

明招標暗內定

大塊地拆分10份出讓

那么，長壽湖管委會是如何操作，讓土地變得合規(guī)合法的呢？

長壽湖管委會相關負責人介紹說，這里是一站式服務，只是需要開發(fā)商提供點文字資料的東西，所有的手續(xù)基本上1年多一點的時間就辦完了。

“雖然碧桂園跟我們簽署了框架性協(xié)議，但還要走招拍掛的程序，只是具體的招標是由我們負責的，所以不用擔心到時候，協(xié)議地塊被高價拍走的事情，我們完全可以確保土地到企業(yè)手里。”10月30日，記者以地產中介公司的身份向長壽湖管委會詢問，上述負責人對記者如此說。

為了能吸引更多的企業(yè)前來開發(fā)，他還向記者表示，通過具體條件的設定，管委會甚至可以保證，符合投標條件的只有你們一家公司。

“就是說在招標的時候，把開發(fā)企業(yè)的資金實力、開發(fā)資質、付款條件等有意地向已經(jīng)簽署協(xié)議的開發(fā)商靠攏。”他說，“有時候，我們甚至直接給其他參加招標企業(yè)打電話，勸其退出?！?

據(jù)記者了解，長壽湖與碧桂園簽訂的6300畝土地，長壽湖方面將不會一次性給碧桂園，這位負責人表示，那樣目標太大了，肯定會引起政府部門的注意，而會將這些土地分成十多個項目進行報批?！斑@樣甚至就可以不用上報重慶市局，我們長壽區(qū)自己就辦了。”

“不過，隨著國土部一系列政策的出臺，碧桂園大規(guī)模拿地塊，將會受到政府的政策沖擊?！敝貞c當?shù)氐拈_發(fā)商對記者說。

按照碧桂園在三、四線城市郊區(qū)拿地的模式，必然會導致農用地轉為建設用地的違規(guī)問題，雖然地方政府扮演了幕后推手的角色，但提出的徹查土地出讓違規(guī)的政策，楊國強低成本郊區(qū)拿地的發(fā)展策略將為他埋下巨大的隱患。

觀 察

地方國土部門的“橡皮圖章”

按照政府的要求，國土部門要“守土有責”，其中當前的重中之重就是要堅守“18億畝耕地的紅線”。而按照地方政府的要求，國土部門則要保障經(jīng)濟發(fā)展而必須得到充足的土地供應。

重慶市一位國土局的人士就對記者抱怨，“開發(fā)區(qū)的人老是說我們不供應土地，而這方面卻要求得越來越嚴，控制得也越來越嚴格”。

這位人士還戲言：“就拿國土部‘百日行動’來說，各地的國土局不僅要看國土部官員的臉色，還要看各地書記、市長的臉色，不然這個職位肯定干不長?！?

事實上，地方政府在土地大規(guī)模出讓過程中扮演了推手的角色，甚至不惜冒著違規(guī)操作的風險為房地產商提供大批廉價的土地，以滿足在城市建設過程的資金需求，從而成為地產軍團全國“圈地”背后重要的支持力量。

在這種矛盾的行政體系的定位下，地方的國土部門很難發(fā)揮自己的作用，在一定程度上變成了一個“橡皮圖章”，甚至還可以讓非法的用地，通過一定的行政程序合法化起來。

有國土部門人士認為，當前的土地法規(guī)存在著大量可以變通的地方，政府當務之急是應該完善相關土地方面法規(guī)和進行更加嚴格的監(jiān)管，并且要堅持科學用地規(guī)劃，使之不能因為專業(yè)干部的喜好，而發(fā)生變化。同時，應該給土地監(jiān)管部門一個更加合理的行政定位，以便擺脫部門與地方利益的羈絆。

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