紛繁的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)非是尋找一條回歸當(dāng)初設(shè)想的路。

　　目前的這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，2010年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將收官，但房地產(chǎn)調(diào)控的這幕大戲還遠(yuǎn)未結(jié)束。各地時(shí)時(shí)刷新的“地王”和房地產(chǎn)商頻頻傳來(lái)的業(yè)績(jī)捷報(bào)，與房地產(chǎn)上市公司被死死按在地上的估值形成鮮明的對(duì)比。

　　在2010年這個(gè)拐點(diǎn)上，中國(guó)的房地產(chǎn)將穿越極寒，激變，突圍。

　　樓市寒中乍暖

　　盡管被公認(rèn)為史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，但在政策打出一系列組合拳的這段“極寒”時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻暖意漸現(xiàn)。

　　根據(jù)國(guó)信證券的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年11月，18個(gè)城市銷量平均同比回落27.3%，平均環(huán)比回落8.5%，除廣州、廈門兩地出現(xiàn)銷量二次探底現(xiàn)象以外，其余城市樓市仍帶“銀十”余溫，青島、東莞、重慶三地11月銷量實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，北京、天津、武漢、昆明四地環(huán)比增幅均在15%以上。

　　而很多房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)明顯杰出，從累計(jì)銷量上看，二、三線城市表現(xiàn)明顯優(yōu)于一線，其中青島表現(xiàn)較佳，前11個(gè)月累計(jì)銷量已超去年全年水平，武漢、重慶緊隨其后，分別達(dá)到去年全年的92%和84%，其余城市多在60%左右。

　　而“二次調(diào)控”之后樓市乍寒還暖的表現(xiàn)在一定程度上提振了開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求的信心。京、深、杭等8個(gè)城市11月份新批售上市的住宅面積環(huán)比10月增長(zhǎng)26%；北京、上海等地12月周的批售量仍在增加。

　　如此看來(lái)，12月的市場(chǎng)供應(yīng)很可能高于11月，同時(shí)市場(chǎng)逐漸適應(yīng)調(diào)控、新盤多以優(yōu)惠面市以及“限購(gòu)令”到期預(yù)期等因素的作用下，在供應(yīng)增加的情況下，12月銷量有望實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

　　同時(shí)，在價(jià)格方面，各城市均價(jià)維持高位震蕩，表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，11月均價(jià)數(shù)據(jù)漲跌各半，11個(gè)城市均價(jià)平均環(huán)比回落1.6%.

　　從庫(kù)存來(lái)看，雖然11月以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)有所增加，但各地庫(kù)存未現(xiàn)積壓，目前市場(chǎng)可售量增長(zhǎng)緩慢，整體上仍處在歷史低位，10個(gè)城市11月份可售量平均環(huán)比漲幅僅為2%，其中，杭州、青島兩地甚至出現(xiàn)了6%左右的下滑。

　　總體看來(lái)，2010年政策調(diào)控不斷，但房?jī)r(jià)仍在上漲。東海證券數(shù)據(jù)顯示，截止到11月，全國(guó)房?jī)r(jià)較年初上漲9%，一線城市上漲28%，二線城市上漲24%。

　　從兩次政策出臺(tái)的情況看，4.17政策出臺(tái)后，各城市成交量普遍出現(xiàn)地量，成交量萎縮甚至于超過(guò)2008年；而9.29政策出臺(tái)后，各城市的成交量萎縮卻不明顯，價(jià)格更是保持了穩(wěn)定。特別在二三線城市，需求顯得更為強(qiáng)勁，甚至于一些二三線城市的商品住宅成交量，已經(jīng)恢復(fù)至調(diào)控前的水平。

　　房地產(chǎn)兩罪并罰

　　2010年房地產(chǎn)政策面壓力既有來(lái)自于2009年行業(yè)量?jī)r(jià)暴漲所引發(fā)的基本面壓力，也有整個(gè)行業(yè)過(guò)去5到10年缺乏制度實(shí)質(zhì)性改革和政策完善所帶來(lái)的歷史虧欠，所以，是兩罪并罰。

　　簡(jiǎn)單回顧一下房地產(chǎn)的歷史就可以知道，從2003年被確立為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)開始，房地產(chǎn)便飛速發(fā)展；2005年，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快增長(zhǎng)引發(fā)波真正意義的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)一度陷于低谷。

　　然而，由于2007年美國(guó)次貸危機(jī)引起的全球金融風(fēng)暴，被迫收起調(diào)控利劍，通過(guò)政策扶持房地產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，抵御全球金融危機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)在多年支柱產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，很快實(shí)現(xiàn)了觸底反彈。

　　2008年中國(guó)房企旺市中力求夯實(shí)基礎(chǔ)，苦練內(nèi)功者寥寥。更多企業(yè)尋求多元化發(fā)展，盲目擴(kuò)張。但是，因各地政府托市，極度寬松的貨幣政策讓市場(chǎng)峰回路轉(zhuǎn)，讓病入膏肓的房企重新有了喘息之機(jī)，2008年之殤被2009年繁榮輕易掩蔽。

　　于是，2007年經(jīng)歷的種種瘋狂行為，在2009年再次上演。房地產(chǎn)公司又開始大舉借債、高價(jià)圈地、高速擴(kuò)張，錢永遠(yuǎn)都不夠花。而借力高資金杠桿率，幾乎成為國(guó)內(nèi)房企融資的不二法門。

　　而在2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的歷史背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不再局限于行業(yè)層面，而是從經(jīng)濟(jì)全局考量的戰(zhàn)略抉擇。中長(zhǎng)期看，政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)地位的變化，必然帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)主流經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和盈利模式的變革。

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