剎自行車還是火車?

—對(duì)本輪房地產(chǎn)調(diào)整政策效果評(píng)析

傳說中輪調(diào)控即將在三季度出臺(tái)。這個(gè)信息后面隱藏的含義即：6月全國(guó)市場(chǎng)價(jià)格同比仍然出現(xiàn)巨大的漲幅，環(huán)比降幅過小，沒有達(dá)到政府預(yù)期效果。對(duì)于沒達(dá)到預(yù)期效果的分析，政府可能存在著對(duì)調(diào)控條例認(rèn)定的時(shí)候，還不夠嚴(yán)厲，因此欲出臺(tái)更加嚴(yán)厲的活著苛刻的調(diào)控策略和細(xì)則。

對(duì)于本輪調(diào)控的效果，存在著仁者見仁的觀點(diǎn)。一個(gè)龐大而成熟的市場(chǎng)，在短期市場(chǎng)信息沖擊下，量?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)出不同的特征，成交量會(huì)呈現(xiàn)出波浪形震蕩或者上升下行的趨勢(shì)；而價(jià)格一般具有較高和較長(zhǎng)時(shí)間的黏性。成交量的波動(dòng)，主要受到信心的影響，而價(jià)格黏性則受到供應(yīng)成本，預(yù)期需求與價(jià)格走勢(shì)的影響而呈現(xiàn)出較高的慣性趨勢(shì)與價(jià)格黏性。本輪新政調(diào)控，同比成交量呈現(xiàn)出大幅度的下跌。北京市6月的成交量數(shù)據(jù)是同比下跌76%，武漢，成都，重慶等二線城市同比下跌幅度也均超過50%。但價(jià)格基本保持了弱均衡態(tài)勢(shì)，即上漲勢(shì)頭開始遏制，但價(jià)格只有微小的變化。這能否作為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的較終檢測(cè)因素或者效果評(píng)估？

在國(guó)十條之前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出高度繁榮的局面，同比量微跌，價(jià)大幅度上漲。而這種局面形成的因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)自2009年3月啟動(dòng)以來，持續(xù)的政策推動(dòng)，資金推動(dòng)，市場(chǎng)推動(dòng)形成的局面，在經(jīng)歷了一年時(shí)間的培育以后，市場(chǎng)已經(jīng)由剛開始啟動(dòng)的自行車變成了一列龐大的火車，自行車踩急剎車是具有完全效力的，而一列火車，要起到完全效力，一是根本不能踩急剎車，而要達(dá)到剎車，一定需要較長(zhǎng)時(shí)間的減速行駛與較長(zhǎng)時(shí)間的時(shí)滯。從這個(gè)角度來說，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果還需要時(shí)間靜靜的等待。

從市場(chǎng)自身來說，考慮房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素是成交量。成交量背后的因素也要做非常深刻的分析，即預(yù)期供應(yīng)量與在建工程供應(yīng)量，預(yù)期供應(yīng)量的多少會(huì)讓供應(yīng)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格走勢(shì)有一個(gè)基本的心理預(yù)期，而在建工程量的多少，則決定著開發(fā)商現(xiàn)金支付總量與支付節(jié)奏。在成交量萎縮，開發(fā)商融資環(huán)境萎縮以后，現(xiàn)有資金量會(huì)決定預(yù)期支付資金量，如果預(yù)期資金量減少，支付資金量增多，那么開發(fā)商在對(duì)資金總量的要求下，沒有量的支撐，就勢(shì)必用價(jià)來求的量的支撐。萬科6月的銷售情況，可以作為這種企業(yè)行為的準(zhǔn)確的解析。

在這種局面下，量?jī)r(jià)關(guān)系并不會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期的背離趨勢(shì)，如果銷量持續(xù)下跌，一定會(huì)帶來價(jià)格的下跌。在417調(diào)控以后，全國(guó)各地成交量急遽下滑，我們認(rèn)為這已經(jīng)達(dá)到了調(diào)控本身預(yù)期的效果，而這個(gè)效果的呈現(xiàn)會(huì)以漸進(jìn)的方式呈現(xiàn)出來，在成交量持續(xù)下跌后一個(gè)季度左右，房?jī)r(jià)一定會(huì)出現(xiàn)較大的松動(dòng)。

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