樓市依然狂歡，人們依然迷醉，但危險(xiǎn)的氣息正一步步逼近。過(guò)去一個(gè)多月里，部分城市非常態(tài)的暴漲，已讓主管部門感到焦慮。

4月11日，有消息聲稱，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在博鰲亞洲論壇2010年會(huì)上，提出了部分城市二套房頭付必須達(dá)到50%或60%的觀點(diǎn)，并表示北京已經(jīng)在按照60%的指令執(zhí)行。

報(bào)道傳出之后，銀監(jiān)會(huì)緊急澄清，稱劉明康原意為：“目前部分商業(yè)銀行審慎評(píng)估二套及以上的風(fēng)險(xiǎn)，比如，在北京的有些銀行已自主審慎的將二套房及以上房頭付比例提高到60%”。

如果“六成頭付”政策真的實(shí)施，將成為史上較嚴(yán)厲的調(diào)控政策。國(guó)金證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石公開表示：“二套房頭付提至60%，將使房?jī)r(jià)下跌達(dá)到40%。同時(shí)，這也從另一個(gè)側(cè)面反映房產(chǎn)保有稅極有可能出臺(tái)?！?/P>

坊間一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的傳聞和預(yù)判，幾乎在同一時(shí)間傳出。對(duì)市場(chǎng)觸動(dòng)巨大的另一個(gè)傳聞是，即將征收房地產(chǎn)稅和清算土地增值稅。

受此影響，連續(xù)兩個(gè)交易日，地產(chǎn)股大幅下挫。

信貸政策、土地政策同時(shí)趨嚴(yán)劉明康的態(tài)度非常明確，銀行有權(quán)不給炒房的人貸款。

本報(bào)記者從銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士處了解到，銀監(jiān)會(huì)目前雖然還未頒發(fā)正式文件，強(qiáng)制各商業(yè)銀行實(shí)施二套房六成頭付的政策，但下一步很可能通過(guò)窗口指導(dǎo)的方式，要求銀行警惕對(duì)二套房貸風(fēng)險(xiǎn)。

一位國(guó)有銀行總行個(gè)貸部的負(fù)責(zé)人告訴記者，在劉明康博鰲論壇此番講話前，他和絕大多數(shù)的銀行界同事，都沒(méi)有聽到關(guān)于大幅度提高頭付的風(fēng)聲，但他相信，劉明康的講話釋放了強(qiáng)烈的信號(hào)，目前銀行已逐步收緊個(gè)人住房貸款，一些優(yōu)惠信貸政策業(yè)已陸續(xù)退出。

此外，證監(jiān)會(huì)也被國(guó)務(wù)院納入“涉房宏觀調(diào)控”之列。記者從消息人士處得知，國(guó)務(wù)院已經(jīng)將“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、遏止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”作為了證監(jiān)會(huì)的工作任務(wù)之一。目前相關(guān)文件已經(jīng)下發(fā)至包括證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部之內(nèi)的十大部委。業(yè)內(nèi)預(yù)期，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)再融資以及借殼上市的政策口徑，將面臨再度收緊。

此外，待4月15日國(guó)土資源部公布新的全國(guó)住宅土地供應(yīng)計(jì)劃后，北京等熱點(diǎn)城市將會(huì)對(duì)目前的土地出讓制度，作出一定程度的調(diào)整。國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向本報(bào)記者證實(shí)，除了加強(qiáng)執(zhí)法力度以外，改革的另一方向是加大招標(biāo)的力度，采取一次性出讓多塊土地、把握出讓節(jié)奏等，令業(yè)界更完整的獲知出讓計(jì)劃和信息。

消費(fèi)稅、增值稅風(fēng)聲漸緊除了頭付大幅提高的傳聞以外，另一個(gè)重磅炸彈是稅收政策的變化，而稅收的傳聞甚至早于頭付傳聞。

4月8日，一條消息迅速傳播，房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅已于4月7日晚通過(guò)建設(shè)部的審批，財(cái)政部和國(guó)務(wù)院通過(guò)批復(fù)的可能性也極大。該消息還透露，房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅發(fā)起地點(diǎn)為重慶，試點(diǎn)地區(qū)目前定在京、滬、深、渝，按照購(gòu)房合同價(jià)七折優(yōu)惠后1.2%至1.5%的比例征收。

但4月8日下午，上海房管局就立刻通過(guò)官網(wǎng)作出了回應(yīng)：對(duì)房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國(guó)家層面定；但如果政策出臺(tái)，我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好。

業(yè)界紛紛預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)稅可能將取代物業(yè)稅率先推出，征稅的思路是向住房保有環(huán)節(jié)征稅。

4月12日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)在表示，從1993年建立房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度后，目前全國(guó)已有5000余家評(píng)估機(jī)構(gòu)和3.7萬(wàn)房地產(chǎn)估價(jià)師。一旦征收，不存在估價(jià)技術(shù)和人手問(wèn)題。

另一個(gè)影響頗大的政策，是開發(fā)商土地增值稅的清算。1992年及1993年上半年，我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)持續(xù)高溫，炒購(gòu)炒賣房地產(chǎn)情況嚴(yán)重，使很多資金流向了房地產(chǎn)。國(guó)家土地資金收益大量流失，為扭轉(zhuǎn)這一局面，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，其中一項(xiàng)是開征土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額部分?jǐn)?shù)值大小，分別為30%、40%、50%、60%不等。但目前土地增值稅流失嚴(yán)重。經(jīng)粗略測(cè)算，按目前房地產(chǎn)凈利潤(rùn)水平，開發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅額大概占樓盤銷售收入的15%至30%之間，但記者少有獲取的國(guó)家稅務(wù)總局報(bào)告顯示，近10年來(lái)，全國(guó)已納土地增值稅稅額，僅占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額的1.29%。初步估算，僅2005年到2009年，土地增值稅流失總額就高達(dá)2.52萬(wàn)億。

據(jù)稅務(wù)總局相關(guān)人員透露，目前土地增值稅的清算工作，已經(jīng)受到了稅務(wù)總局高層的高度重視。

房?jī)r(jià)脫韁表明調(diào)控效果不佳盡管從去年底開始，調(diào)控政策就密集頒發(fā)，但沒(méi)有人能想象得到，樓市竟會(huì)無(wú)視調(diào)控徑自瘋狂。部分一線城市房?jī)r(jià)的非理性暴漲，暗諷調(diào)控效果不佳。

4月11日，位于朝陽(yáng)區(qū)五里橋附近的中弘·北京像素開盤時(shí)，均價(jià)一夜之間陡升4000，較高達(dá)到了2.8萬(wàn)每平方米，引爆了購(gòu)房者的千人大糾紛。

而這僅僅是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂亂象的一個(gè)縮影，郊區(qū)房?jī)r(jià)大幅上升、城郊價(jià)格倒掛、租售比過(guò)高的現(xiàn)象……在剛剛結(jié)束的北京春季房展會(huì)上，意向成交均價(jià)達(dá)到了21164元/平方米，漲幅與去年同比翻了一番。而外地參展項(xiàng)目一年來(lái)的價(jià)格漲幅還不足千元。

過(guò)去半年，密集的調(diào)控措施的出臺(tái)，沒(méi)有改變購(gòu)房者房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。北京中介公司鏈家地產(chǎn)在北京房展會(huì)所做的調(diào)查顯示，83%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

由于調(diào)控具有時(shí)滯性，即便大量保障房很快上市，北京可售期房?jī)H余56153套，比去年10月可售數(shù)量下降了近一半，幾乎到達(dá)歷史較低點(diǎn)，供給嚴(yán)重不足。

“這一輪房?jī)r(jià)的上漲是由北京的?！?1世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)副董事長(zhǎng)盧航說(shuō)，此前深圳和上海都曾經(jīng)是領(lǐng)漲的，而北京相對(duì)滯后。但一線城市之間有著微妙的傳導(dǎo)關(guān)系，北京房?jī)r(jià)的上漲，同樣會(huì)給其他城市帶來(lái)強(qiáng)烈的信號(hào)。

上周六，南京多家開盤亮相的新房全城遭搶，萬(wàn)科金域藍(lán)灣的認(rèn)購(gòu)率甚至超過(guò)96%，南京江寧一些新掛牌的二手房源價(jià)格普漲1000元到2000元，加價(jià)20萬(wàn)并不鮮見(jiàn)。

“不論大國(guó)小國(guó)，富國(guó)窮國(guó)，無(wú)論東方西方，體制如何不同，發(fā)展階段如何不同，都發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)?！便y河證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾說(shuō)。

政策頻發(fā)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否重現(xiàn)“如果所有調(diào)控措施均被執(zhí)行到位，房?jī)r(jià)一定會(huì)應(yīng)聲下降，2008年就是很好的例子?！鼻笆鰢?guó)有銀行高層對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。但他同時(shí)擔(dān)心，執(zhí)行力度的不明確以及地方政府維護(hù)利益的陽(yáng)奉陰違，將影響實(shí)際調(diào)控效果。

“技術(shù)層面不存在問(wèn)題，但是利益如何調(diào)節(jié)和分配？”柴強(qiáng)說(shuō)。土地增值稅就是很好的例子。目前層面很重視土地增值稅的清算和征收，但地方政府一是認(rèn)為征收有難度，二是擔(dān)心破壞招商引資環(huán)境，大多都不愿征收。而物業(yè)稅和房產(chǎn)稅等呼吁多年的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，在現(xiàn)實(shí)操作中也難有推進(jìn)。

為了抑制炒房，市場(chǎng)還建議征收空置稅。但鄒曉云認(rèn)為，在征收前應(yīng)該有一次全面的調(diào)查，弄清楚炒作的成分究竟有多大。過(guò)去一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)是，各個(gè)調(diào)控部門每家都有每家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和指標(biāo)，大大減弱了決策出臺(tái)的科學(xué)性，也加重了主管部門制定政策的顧慮。

盧航和鄒曉云都持相似觀點(diǎn)，如果土地政策不改革，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。其他調(diào)控手段雖然會(huì)帶來(lái)短期影響，但都無(wú)法從根本上抑制房?jī)r(jià)上漲?，F(xiàn)在北京、上海等城市所出臺(tái)的措施，難以稱之為政策性的變革，僅僅是管理方式的改變，還是依著此前的政策框架，做些改變。

盡管如此，渤海證券分析師周戶認(rèn)為，調(diào)控將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。他預(yù)測(cè)今年2季度，將是地方政府密集頒發(fā)調(diào)控政策的時(shí)期，而層面將會(huì)視二、三季度的運(yùn)行情況，繼續(xù)做出調(diào)整。并且，受到信貸緊縮、再融資放緩的影響，開發(fā)商的資金狀況將明顯不如2009年。

4月12日，北京郊區(qū)昌平某售價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元樓盤的銷售總監(jiān)告訴記者，雖然他負(fù)責(zé)的樓盤目前銷售情況依舊很好，但受調(diào)控傳聞的影響，后市房?jī)r(jià)大幅度上漲的可能性，已經(jīng)不大。

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