核心提示：根據(jù)專家算的賬，重慶今年擬建的全部公共租賃房所需建設(shè)資金在1400億左右，加上土地價(jià)值，接近2000億元。而公租房租金僅為市場(chǎng)價(jià)格的60%，這個(gè)租金水平還不夠支付貸款利息。

今年年初，重慶市政府為平抑房?jī)r(jià)、加大住房保障力度，提出政府加大公共租賃房供應(yīng)的思路。

2月20日，重慶市政府召開第62次常務(wù)會(huì)議，再次研究公租房問題，會(huì)議由市長(zhǎng)黃奇帆主持。

這次會(huì)議決定，今年全市將開工建設(shè)500萬平方米公共租賃房，年底向社會(huì)投放20萬平方米。根據(jù)重慶的規(guī)劃，2010到2020年，全市公共租賃房總建設(shè)規(guī)模將達(dá)到2000萬平方米左右，計(jì)33.5萬套。

此外，遠(yuǎn)郊區(qū)縣根據(jù)城市化進(jìn)程，也將考慮建設(shè)公租房2000萬平方米左右。這樣一來，未來10年，重慶將建設(shè)提供總計(jì)規(guī)模為4000萬平方米左右租賃房。

目前，北京、上海、深圳、廈門、常州等地，均推出了公共租賃房的建設(shè)計(jì)劃，但均不及重慶的規(guī)模龐大。

在中國(guó)房市經(jīng)歷2009年持繼上漲背景下，重慶這一舉措深受關(guān)注。不過，盡管重慶雄心勃勃，仍有多位觀察人士指出，要完成這一龐大民生工程，重慶仍需破解諸如資金、土地、規(guī)劃的難題。而大規(guī)模的推出公共租賃房，如何深刻影響房?jī)r(jià)，也有待進(jìn)一步探索。

公共租賃房今年1月14日，重慶市國(guó)土房管局向市政府做了《關(guān)于實(shí)施主城區(qū)公共租賃住房保障的匯報(bào)》，公共租賃房建設(shè)正式提上了日程。

根據(jù)62次常務(wù)會(huì)議，重慶市政府對(duì)公租房給出的定義為，政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租金價(jià)格，面向在本市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭供應(yīng)的住房。

會(huì)議決議，重慶主城區(qū)公租房布局在一、二環(huán)線之間規(guī)劃的21個(gè)聚居區(qū)中，計(jì)劃分前三年、后七年各新建1000萬平方米，今年先期啟動(dòng)500萬平方米，年底完工20萬平方米。

據(jù)1月14日國(guó)土局的報(bào)告，原計(jì)劃今年的開工面積是200萬平方米。此番大幅提高規(guī)模，一位政府官員表示，是為適應(yīng)重慶快速城市化帶來的住房保障問題。

根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃，到2020年，主城區(qū)常住人口將達(dá)到1000萬人，新增的有400萬人。大量新增人口帶來住房的保障壓力，重慶對(duì)新增人口的住房供應(yīng)對(duì)策為，采取1∶6∶3的合理比例給予解決，10%的高收入人群購購高端商品住房；60%的中等收入家庭，6.5年的收入能購購中小套型、中低價(jià)位商品住房；另外30%，即120萬人則由政府保障住房。

與此同時(shí)，“過去一年，全國(guó)各地，包括重慶在內(nèi)，商品房?jī)r(jià)格大漲，加大對(duì)住房保障的壓力?！边@位官員說。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，重慶主城九區(qū)，商品房?jī)r(jià)格每平方米上漲了900元，均價(jià)達(dá)到4600元。而自2006年重慶被批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜改區(qū)以來，重慶主城區(qū)房?jī)r(jià)每平方米平均上漲了2000元。

因此，建立適宜規(guī)模的住房保障體系，于重慶來說至關(guān)重要。

根據(jù)2月20日會(huì)議的定議，除了建房規(guī)模，重慶還提出了，限定公共套型面積，建筑面積控制在35～80平方米之間；二是惠租賃價(jià)格，租金價(jià)格按建設(shè)成本利息+維護(hù)費(fèi)計(jì)算，控制在市場(chǎng)租金的60%以內(nèi)；三是不得轉(zhuǎn)讓、出借、出租和改變住房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)。

現(xiàn)在公共租賃房的規(guī)劃地點(diǎn)，雖屬城市開發(fā)范圍，但距主城核心區(qū)仍然較遠(yuǎn)。這次常務(wù)會(huì)議提出，公租房將靠近規(guī)劃建設(shè)中的輕軌沿線，同時(shí)加強(qiáng)學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)設(shè)施等公共配套。

申購人群范圍廣泛，主要包括，無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的本市中低收入住房困難家庭；年滿18周歲，具有租金支付能力的新就業(yè)大中專及職校學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員、區(qū)縣以上政府引進(jìn)的專業(yè)人才、外地來渝工作人員（含外籍人士），只要在本市無住房、有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來源均可申請(qǐng)，不受戶籍限制。而其他試點(diǎn)地城市，均有戶口、居住年限或工作年限等限制條件。

據(jù)悉，為加強(qiáng)公租房的建設(shè)與管理，重慶還將設(shè)立住房保障局，并出臺(tái)《重慶市公共租賃住房管理辦法》。

市國(guó)土局人士透露，住房保障局的設(shè)立，是兩會(huì)期間，多位重慶人大代表及政協(xié)委員建議，對(duì)于這公共租賃房建設(shè)，應(yīng)有專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，并實(shí)行問責(zé)制，以確保其落到實(shí)處。

目前還沒有這個(gè)部門如何設(shè)立的具體信息。

待解難題過去，公共租賃房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品少人問津，是缺乏巨大的利益趨動(dòng)。重慶理工大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易系主任任邱冬陽認(rèn)為，一方面是政府財(cái)力有限，而開發(fā)商投入不能賺錢。

重慶此次大規(guī)模推進(jìn)，也將面臨資金等諸多難題。

重慶主城2000萬平方米公共租賃房，以土地劃撥方式進(jìn)行建設(shè)，并由國(guó)有八大集團(tuán)之一的地產(chǎn)集團(tuán)，向銀行信用融資。黃奇帆曾表示，希望地產(chǎn)集團(tuán)能在銀行獲得300億貸款。

但即使如此，這能否解決全部資金，及還款渠道，退出機(jī)制，現(xiàn)在還是一個(gè)問號(hào)。

公共租賃房所需資金與其建設(shè)規(guī)模一樣龐大。

黃奇帆在1月14日會(huì)上表示，主城2000萬平方米公租房需要建設(shè)用地多達(dá)3萬畝，按照目前市場(chǎng)上較低土地出讓金200萬/畝，重慶財(cái)政收入就將拿出600億元。

一直關(guān)注這一問題的邱冬陽以此為基礎(chǔ)算了一筆賬，土地成本一般占建設(shè)成本的30%，以此類推，全部公共租賃房所需建設(shè)資金在1400億左右，加上土地價(jià)值，接近2000億。

邱冬陽認(rèn)為，“而公共租賃房租金僅為市場(chǎng)價(jià)格的60%，這個(gè)租金水平，是不夠支貸款付息的?！?/P>

另外，由區(qū)縣承擔(dān)的2000平方米公共租賃房，也使區(qū)縣財(cái)政感到沉重壓力。重慶市政協(xié)常委、西南大學(xué)教授邱道持表示，區(qū)縣政府當(dāng)前本來就負(fù)債較多，他們當(dāng)然更希望將土地通過市場(chǎng)出讓，獲得收入以平衡財(cái)政。

據(jù)了解，在春節(jié)前召開的重慶市兩會(huì)上，已有一些區(qū)縣提出希望公共租賃房不要在本行政轄區(qū)布局的意愿。

因此，土地、資金如何解決，是否考慮引入市場(chǎng)資金，將成為重慶市政府進(jìn)一步考慮的題目。而黃奇帆能不能像當(dāng)初操作八大集團(tuán)一樣，創(chuàng)新性地解決全市基礎(chǔ)設(shè)施資金瓶頸一般，解決公租房資金渠道，也將受公眾關(guān)注。

此外，重慶推公共租賃一大目標(biāo)，是平抑房?jī)r(jià)，這一目的能否實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)在有不同說法。

“從短期看，對(duì)商品住房市場(chǎng)的直接影響有限，但能抑制部分投資性購房需求?！敝貞c市房管局局長(zhǎng)張定宇認(rèn)為，全市主城區(qū)年均商品住房供應(yīng)量和銷售量在1500萬平方米左右，每年進(jìn)入200萬平方米的公共租賃房，所占比例不大。

同時(shí)，張定宇認(rèn)為，公共租賃房“只租不售”，難免會(huì)對(duì)租賃住房市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，傳遞下去，就會(huì)抑制投資性購房需求。

張定宇還表示，保障性房源一旦充足后，將全面借鑒新加坡和香港經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)市場(chǎng)供求形勢(shì)，由租轉(zhuǎn)售，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏。

不過邱冬陽提出，政府售出公共租賃房，是財(cái)政資金很好的退出手段，但是這個(gè)售出的前提，一定在是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的背景下，因?yàn)樵诮惦A下出售，地產(chǎn)集團(tuán)就會(huì)現(xiàn)巨虧，“由此就與政府希望調(diào)控房市，平衡價(jià)格的初衷是相矛盾?！?/P>

邱道持認(rèn)為，沒有住房保障體系，全部需求都?jí)旱椒績(jī)r(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)激勵(lì)。而由政府提供適度規(guī)模的保障房，有利于解緩這種壓力，對(duì)房?jī)r(jià)非理性上漲可能產(chǎn)生一定影響。

“但公共租賃房本身解決的是購不起房的人的住房問題，而對(duì)有能力購房者是沒有影響的，所以對(duì)這個(gè)層面，它對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊力是有限的?！鼻竦莱址Q。

不過，多位接受采訪的官員及學(xué)者均表示，重慶的嘗試是必要的，而且值得鼓勵(lì)的。

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