土地市場(chǎng)的抄底時(shí)機(jī)恐怕已經(jīng)來臨，繼中鐵、華僑城等央企大肆拿地之后，萬科與金地也不甘落后，兩者近日分別在寧波、煙臺(tái)等地獲取了土地儲(chǔ)備。而值得注意的是，兩者獲得的土地項(xiàng)目均屬于商住性質(zhì)，調(diào)控之下，商業(yè)項(xiàng)目或已成為土地市場(chǎng)抄底的新方向。

　　萬科寧波拿地

　　6月30日，上海萬科長(zhǎng)寧置業(yè)以總價(jià)21億，樓面價(jià)4291元/平米，競(jìng)得了寧波鎮(zhèn)海綠核北部的4幅商住、酒店地塊。由于該4幅地塊僅上海萬科長(zhǎng)寧置業(yè)一家競(jìng)價(jià)，所以較終以21億底價(jià)成交。

　　本地市場(chǎng)人士指，萬科本次拿地完全是撿了大便宜，不僅僅是因?yàn)樯儆懈?jìng)購(gòu)而底價(jià)獲得項(xiàng)目，而且項(xiàng)目4291元/平米的樓面價(jià)比商幫公園西側(cè)地塊6023元/平米的樓面價(jià)還低了近30%。

　　綠核北部地塊屬于新城南區(qū)，共有五幅地塊組成，位于莊市大道北側(cè)。該地塊總面積達(dá)345畝，用途涵蓋了賓館、住宅、商住、商業(yè)，容積率為1.6-2.6。綠核北部地塊是南部休閑大本營(yíng)的重要組成部分，南部休閑大本營(yíng)為鎮(zhèn)海新城近期建設(shè)項(xiàng)目。

　　而萬科拿下的四幅地塊涵蓋商業(yè)、商住以及住宅用地。根據(jù)公告要求，綠核北部1號(hào)用于住宿餐飲的地塊必須嚴(yán)格按照國(guó)家五酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，并在土地交付后六年內(nèi)取得國(guó)家旅游局頒發(fā)的五酒店證書。而3號(hào)商服（適建商業(yè)、辦公）地塊建成后，在項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收后6年內(nèi)建筑面積的60%須自主持有，不得對(duì)外銷售。

　　有消息指出，萬科在該地塊上，將頭次嘗試運(yùn)作酒店和商業(yè)項(xiàng)目。

　　金地落子煙臺(tái)

　　無獨(dú)有偶，在7月1日晚，金地也表示，公司近期通過股權(quán)收購(gòu)方式獲取了位于珠海和煙臺(tái)的兩個(gè)商住項(xiàng)目,合計(jì)耗資3.83億元。

　　資料顯示，金地通過股權(quán)收購(gòu)的方式獲取了位于珠海市香洲梅華北居住片區(qū)3號(hào)地塊項(xiàng)目51%的權(quán)益。收購(gòu)時(shí)該項(xiàng)目已發(fā)生土地及建安支出約3.7億元,公司收購(gòu)成本約為2.58億元。該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積為27417.36平方米,規(guī)劃計(jì)容積率建筑面積108533.88平方米,土地使用權(quán)出讓年限為居住70年。

　　不僅如此，金地還通過收購(gòu)的方式，頭次落子煙臺(tái)。資料顯示，金地通過股權(quán)收購(gòu)的方式獲取了位于煙臺(tái)市高新區(qū)的煙臺(tái)市中農(nóng)大（煙J[2010]6001）項(xiàng)目51%的權(quán)益,成本為12495萬元。該項(xiàng)目建設(shè)用地面積66310.68平方米,規(guī)劃地上建筑面積132600平方米（其中商品住宅87600平方米、商業(yè)公建45000平方米）,容積率2.0。土地使用權(quán)居住部分出讓年限為70年、商業(yè)公建40年。

　　這兩塊土地均屬商住用地，其中煙臺(tái)項(xiàng)目的商業(yè)公建部分占到了4.5萬平方米。

　　看來，金地正在按部就班的完成今年在投資方面的計(jì)劃。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克此前在2009年的業(yè)績(jī)會(huì)上曾透露，金地今年將涉足商業(yè)地產(chǎn)，初步投資為20億元左右。

　　金地集團(tuán)董秘徐家俊表示，此次入駐煙臺(tái)，是公司整體區(qū)域發(fā)展特別是環(huán)渤海區(qū)域戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步。實(shí)際上，除了之前進(jìn)入的京津兩個(gè)城市之外，金地一直希望將山東半島城市群納入到公司的環(huán)渤海版圖中來。而煙臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展空間將十分廣闊。

　　市場(chǎng)抄底機(jī)會(huì)

　　萬科金地此番出手似乎預(yù)示著土地市場(chǎng)目前正面臨著抄底的機(jī)會(huì)。萬科此次投入21億在寧波拿地，已是萬科在2010年來在單個(gè)地塊項(xiàng)目上投入資金較高的一次。

　　而今年1-5月，萬科也在多個(gè)城市有所斬獲。年初至今，萬科已獲得35個(gè)新增項(xiàng)目，這一數(shù)目，相當(dāng)于萬科在09年頭10月獲得項(xiàng)目數(shù)量的總和。

　　與萬科的的策略不同，金地去年11月以來雖然一直未出現(xiàn)在土地招拍掛市場(chǎng)上。但其一直通過股權(quán)收購(gòu)的方式獲取土地。今年以來，金地通過股權(quán)收購(gòu)的方式，收購(gòu)了一個(gè)位于沈陽市鐵西區(qū)、用地面積20.5萬平方米的商住用地，其中地塊的商業(yè)比例不大于30%。金地為此支付了10.69億元地價(jià)款。

　　此番金地獲得的兩個(gè)項(xiàng)目總價(jià)都不高，占用資金不多，單價(jià)也并不高，煙臺(tái)項(xiàng)目的樓面地價(jià)只有1876元/平方米，盈利空間較大。而更重要的是，兩個(gè)項(xiàng)目的建筑面積都在十萬平米左右，屬于典型的短平快項(xiàng)目，周轉(zhuǎn)率高，能夠快速開發(fā)回籠資金。

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