從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)和政策意圖來(lái)看，2010年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)理之年。

　　2010 調(diào)理之年

　　房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)與民生關(guān)系密切，歷來(lái)是中國(guó)政府關(guān)注的，除經(jīng)濟(jì)形勢(shì)外，政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有決定性影響。從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)和政策意圖來(lái)看，2010年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)理之年。

　　經(jīng)過(guò)一年多的努力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)上升，超額實(shí)現(xiàn)保八的增長(zhǎng)任務(wù)。2009年12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展定調(diào)為“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促銷(xiāo)費(fèi)”。顯然2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)走過(guò)了抵御全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)較嚴(yán)峻的筑底、救急階段，然而在2010年既要鞏固上年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，又要化解V型反彈中的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，避免風(fēng)險(xiǎn)累積。中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可避免的進(jìn)入較為復(fù)雜的維穩(wěn)、調(diào)理階段。

　　反彈勢(shì)頭更為迅猛的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣如此，加之貨幣流動(dòng)性充裕，通脹預(yù)期下的牛市已然形成，以及供求失衡、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等問(wèn)題，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)局面將更為復(fù)雜。

　　可以說(shuō)經(jīng)歷了2008年的大幅下挫和2009年的超幅反彈，2010年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出與2007年類(lèi)似的高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但其中兩個(gè)差別卻更具決定性。頭先是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)需求發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)2009中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，在擴(kuò)內(nèi)需、拉投資兩方面均發(fā)揮了支柱作用，而在2010年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)撃芾^續(xù)保持期待；然后是房地產(chǎn)自身供求關(guān)系發(fā)生了變化，由于2009房地產(chǎn)成交持續(xù)放量，在年底各地普遍出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，或可說(shuō)房地產(chǎn)率先走過(guò)了去庫(kù)存周期、解決產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題。

　　所以并不存在整體性打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能，而為謀求房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年的穩(wěn)定發(fā)展，管理市場(chǎng)預(yù)期、治理開(kāi)發(fā)流程的需求更為迫切。

　　如果說(shuō)2009年果如所料成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激活之年，那么2010年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)理之年。

　　從現(xiàn)實(shí)角度，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅有調(diào)理的需求，也具備進(jìn)行調(diào)理的條件和空間。房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)庫(kù)存壓力，過(guò)剩流動(dòng)性持續(xù)注入，且置業(yè)需求比較旺盛，整體發(fā)展勢(shì)頭繼續(xù)向好，政策消化力較強(qiáng)。2009年底部分優(yōu)惠政策取消傳聞下的成交放量以及我們的潛在置業(yè)者監(jiān)測(cè)結(jié)果都充分印證了這一點(diǎn)。2009年底10年初的一系列新政也反映了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)理意圖。

　　調(diào)理，是當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)局面的復(fù)雜性和房地產(chǎn)市場(chǎng)重要性的必然要求，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在需求。房地產(chǎn)剛剛走過(guò)充滿(mǎn)艱險(xiǎn)和驚喜的去庫(kù)存周期，進(jìn)入新的快速開(kāi)發(fā)周期，與加大供應(yīng)、重構(gòu)平衡的政策要求吻合。

　　國(guó)務(wù)院 總理表示要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，而必須統(tǒng)籌考慮各方面情況，制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和政策，使房地產(chǎn)有一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的局面。顯然，面對(duì)于整體觸底迅速回升，但不穩(wěn)定性、不平衡性、不確定性并未減少的復(fù)雜局面，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及與其密切相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定是較堅(jiān)定的政策意圖。

　　政策調(diào)理的特征歸納而言就是：方向明確、意圖堅(jiān)定，手法靈活、力度彈性；而其挑戰(zhàn)和難點(diǎn)正在于預(yù)期管理，對(duì)通貨膨脹和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期管理，所以我們不必驚訝于政策出臺(tái)頻次密集，高舉輕打、做而不說(shuō)、只說(shuō)不做、外緊內(nèi)松、或前松后緊、修辭模糊等等，甚至有所反復(fù)也無(wú)需意外。與2009年激活房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，調(diào)理雖未必能從根本上解決問(wèn)題，但在當(dāng)前階段卻是不可逆轉(zhuǎn)的大勢(shì)所趨，可能模糊策略也可能細(xì)節(jié)切入，必須達(dá)成。

　　而且房地產(chǎn)市場(chǎng)急速反彈、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，確實(shí)引發(fā)了嚴(yán)重的市場(chǎng)失衡。在供應(yīng)規(guī)模與需求量之間，在高房?jī)r(jià)與購(gòu)購(gòu)力之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)化快速發(fā)展與保障住房建設(shè)相對(duì)滯后之間等等。政策調(diào)理將有助于適度降溫，維持平衡，避免市場(chǎng)忽冷忽熱、大起大落。

　　事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)20多年的市場(chǎng)發(fā)展軌跡，反映的正是政策影響下市場(chǎng)起起落落，但矛盾依然延續(xù)，失衡依然持續(xù)，房?jī)r(jià)趨勢(shì)依然持續(xù)。我們認(rèn)為2010年的調(diào)理，或可對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格預(yù)期有相當(dāng)影響，可以階段性穩(wěn)定住市場(chǎng)局面和情緒。除此之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和住房保障制度的完善等根本問(wèn)題是否進(jìn)入實(shí)質(zhì)性調(diào)理，是我們對(duì)2010的更大期望。

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